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Achat maison

Bien expiré
VilleConfolens (16)
Surface170m²
Coût Total183 884€
Loyer Annuel12 701€
Rentabilité6.91%
Cashflow/mois-16€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 800 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 881,18 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Terrasse, Surface de 170 m², 4 Pièces, 2 Chambres, 2 Salles d'eau, 3 Toilettes, Chauffage individuel électrique, Cuisine équipée, Salle de séjour, Terrain de 472 m²

Maison située à proximité de Confolens comprenant un séjour donnant sur une terrasse couverte et le jardin, une cuisiné équipée, une arrière cuisine, une buanderie, trois chambres, deux salles d'eau. Un jardin, un bûcher ainsi qu'un garage complètent le tout. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo.

Ville : Confolens
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16500
Coordonnées : 46.035260, 0.663010
Total : 183 884€
Prix d'acquisition : 149 800€
Travaux : 22 100€
Valeur du bien : 171 900€
Frais de notaire : 11 984€
Coût estimé : 11 984€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170m²
Loyer prédit : 6.23€/m²/mois
Fourchette : 4.72€ - 8.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 1058€/mois
Loyer annuel estimé : 12701€/an
Fourchette totale : 803€ - 1396€/mois
Fourchette annuelle : 9633€ - 16746€/an
Rentabilité brute :6.91%
Fourchette de rentabilité :5.24% - 9.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :183 884€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :914,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :53,63€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 968,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 514,03€
Coût de l'assurance :16 089,85€
Taxe foncière : 1 270,10€/an
Soit par mois : 105,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 058,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 074,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-15,72€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 122 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité si nécessaire, et rafraîchissement de la cuisine
Quantité: cuisine complète (environ 15 m²)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - cuisine moderne mais installations potentiellement datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 2 salles d'eau (environ 10 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol et peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et éventuellement mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - usure normale, rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 100 €(130 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 500€
    Cuisine complète (15 m²): 700€/m² × 15 = 10500€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète (2 salles d'eau, 10 m²): 600€/m² × 10 = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:3 600€
    Revêtement sol et peinture (2 chambres, 24 m²): 150€/m² × 24 = 3600€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:2 000€
    Peinture murs et plafonds (25 m²): 80€/m² × 25 = 2000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Confolens (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 058 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 701 €/an
Calcul : 1 058 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 246 €/an
Base de calcul : Emprunt de 183 884 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 644 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 270 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 259 €
Revenus locatifs : +12 701 €
Charges déductibles : -30 259 €
Résultat foncier Année 1 : -17 558 €(Déficit de 17 558 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 6 858 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 159 €/an
Revenus locatifs : +12 701 €
Charges déductibles : -8 159 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 542 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 6858.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 370 €(65% de 149 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 541 €/an
Calcul : 97 370 € × 3,636% = 3 541 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 701 €30 265 €6 252 €-17 564 €10 700 €6 864 €6 864 €
212 955 €8 000 €6 086 €4 955 €--1 909 €
313 214 €7 829 €5 916 €5 385 €---
413 478 €7 652 €5 739 €5 826 €---
513 748 €7 469 €5 556 €6 279 €---
614 023 €7 280 €5 366 €6 743 €---
714 303 €7 084 €5 170 €7 219 €---
814 589 €6 881 €4 967 €7 708 €---
914 881 €6 671 €4 757 €8 210 €---
1015 179 €6 454 €4 540 €8 725 €---
1115 482 €6 229 €4 315 €9 254 €---
1215 792 €5 996 €4 082 €9 796 €---
1316 108 €5 755 €3 841 €10 353 €---
1416 430 €5 506 €3 592 €10 924 €---
1516 759 €5 248 €3 334 €11 511 €---
1617 094 €4 981 €3 067 €12 113 €---
1717 436 €4 704 €2 791 €12 731 €---
1817 784 €4 418 €2 505 €13 366 €---
1918 140 €4 122 €2 209 €14 018 €---
2018 503 €3 816 €1 902 €14 687 €---
2118 873 €3 499 €1 585 €15 374 €---
2219 250 €3 171 €1 257 €16 080 €---
2319 635 €2 831 €917 €16 805 €---
2420 028 €2 479 €566 €17 549 €---
2520 429 €2 116 €202 €18 313 €---
TOTAL406 816 €160 456 €90 514 €246 360 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 246 360 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 701 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 667 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 667 €-3 210 €+5 877 €
2+2 667 €0 €+2 667 €
3+2 667 €+1 043 €+1 624 €
4+2 667 €+1 748 €+919 €
5+2 667 €+1 884 €+783 €
6+2 667 €+2 023 €+644 €
7+2 667 €+2 166 €+501 €
8+2 667 €+2 313 €+354 €
9+2 667 €+2 463 €+204 €
10+2 667 €+2 618 €+49 €
11+2 667 €+2 776 €-109 €
12+2 667 €+2 939 €-272 €
13+2 667 €+3 106 €-439 €
14+2 667 €+3 277 €-610 €
15+2 667 €+3 453 €-786 €
16+2 667 €+3 634 €-967 €
17+2 667 €+3 819 €-1 152 €
18+2 667 €+4 010 €-1 343 €
19+2 667 €+4 205 €-1 538 €
20+2 667 €+4 406 €-1 739 €
21+2 667 €+4 612 €-1 945 €
22+2 667 €+4 824 €-2 157 €
23+2 667 €+5 041 €-2 374 €
24+2 667 €+5 265 €-2 598 €
25+2 667 €+5 494 €-2 827 €
Total+66 675 €+73 908 €+-7 233 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 94 jours
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