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Achat : Maison (89110)

VilleSaint-Maurice-Thizouaille (89)
Surface283m²
Coût Total338 820€
Loyer Annuel24 492€
Rentabilité7.23%
Cashflow/mois+43€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 298 000 €
Surface : 283 m²
Prix au m² : 1 053 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 283 m², 5 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, Cheminée, Cave, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à restaurer, Cuisine équipée

Cette longère pleine de charme possède de nombreux atouts pour vous séduire. Elle se trouve dans une commune dynamique avec écoles et commerces à proximité.

La maison se compose d'une entrée lumineuse, une belle pièce de vie avec cheminée, une cuisi... Voir plus

Cette longère pleine de charme possède de nombreux atouts pour vous séduire. Elle se trouve dans une commune dynamique avec écoles et commerces à proximité. La maison se compose d'une entrée lumineuse, une belle pièce de vie avec cheminée, une cuisine aménagée avec accès jardin, un dressing, une chambre et une salle de bains avec WC. A l'étage, un palier, 2 grandes chambres, une salle d'eau et un WC. De plus, vous avez la possibilité dans une annexe de faire un appartement indépendant ou alors un atelier. Les grandes dépendances vont vous permettre le stockage de matériaux et de garer les véhicules. Une cave est présente. En supplément, au dessus d'une dépendance, vous bénéficier d'une grande salle de jeux ou de deuxième salon de 60 m² chauffé. Un grand jardin arboré entoure cette longère. Voir moins

Ville : Saint-Maurice-Thizouaille
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89110
Coordonnées : 47.836291, 3.368811
Total : 338 820€
Prix d'acquisition : 298 000€
Travaux : 16 980€
Valeur du bien : 314 980€
Frais de notaire : 23 840€
Coût estimé : 23 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 283m²
Loyer prédit : 7.21€/m²/mois
Fourchette : 5.70€ - 9.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 2041€/mois
Loyer annuel estimé : 24492€/an
Fourchette totale : 1614€ - 2580€/mois
Fourchette annuelle : 19372€ - 30964€/an
Rentabilité brute :7.23%
Fourchette de rentabilité :5.72% - 9.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 333,82 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :377 470 €
Prix d'achat :298 000 €
Décote à l'achat :-79 470€ (-21.1%)
Marge achat-revente :38 650€ (10.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :338 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 658,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :135,53€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 793,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :158 667,90€
Coût de l'assurance :40 658,40€
Taxe foncière : 2 449,16€/an
Soit par mois : 204,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 040,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 997,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :43,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 283 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 283 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état mais nécessite une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale et ajout de prises
Quantité: 1 installation pour 283 m²
Raison: Normes électriques - Sécurité et conformité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie générale
Quantité: 1 installation pour 283 m²
Raison: Normes de plomberie - Sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 980 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:16 980€
    Isolation toiture/combles: 283 m² × 60€/m² = 16980€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le coût)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 980€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 041 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 492 €/an
Calcul : 2 041 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 003 €/an
Base de calcul : Emprunt de 338 820 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 626 €/an
Calcul : 136 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 449 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 980 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 059 €
Revenus locatifs : +24 492 €
Charges déductibles : -32 059 €
Résultat foncier Année 1 : -7 567 €(Déficit de 7 567 €)
Imputable sur revenu global : 7 567 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 079 €/an
Revenus locatifs : +24 492 €
Charges déductibles : -15 079 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 413 €/an
Prix d'achat du bien : 298 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 193 700 €(65% de 298 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 044 €/an
Calcul : 193 700 € × 3,636% = 7 044 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 492 €32 069 €11 014 €-7 578 €7 578 €--
224 981 €14 793 €10 717 €10 189 €---
325 481 €14 486 €10 411 €10 995 €---
425 991 €14 169 €10 094 €11 822 €---
526 510 €13 842 €9 766 €12 669 €---
627 041 €13 503 €9 428 €13 538 €---
727 581 €13 153 €9 078 €14 428 €---
828 133 €12 792 €8 716 €15 341 €---
928 696 €12 418 €8 343 €16 277 €---
1029 270 €12 032 €7 957 €17 237 €---
1129 855 €11 633 €7 558 €18 222 €---
1230 452 €11 221 €7 146 €19 231 €---
1331 061 €10 795 €6 720 €20 266 €---
1431 682 €10 355 €6 280 €21 327 €---
1532 316 €9 900 €5 825 €22 416 €---
1632 962 €9 430 €5 354 €23 532 €---
1733 622 €8 944 €4 869 €24 677 €---
1834 294 €8 442 €4 367 €25 852 €---
1934 980 €7 923 €3 848 €27 057 €---
2035 680 €7 387 €3 312 €28 292 €---
2136 393 €6 833 €2 758 €29 560 €---
2237 121 €6 261 €2 185 €30 860 €---
2337 863 €5 669 €1 593 €32 195 €---
2438 621 €5 057 €982 €33 563 €---
2539 393 €4 426 €350 €34 968 €---
TOTAL784 472 €277 535 €158 668 €506 937 €7 578 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 273 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 506 937 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 492 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 143 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 143 €-2 273 €+7 416 €
2+5 143 €+3 057 €+2 086 €
3+5 143 €+3 299 €+1 844 €
4+5 143 €+3 546 €+1 597 €
5+5 143 €+3 801 €+1 342 €
6+5 143 €+4 061 €+1 082 €
7+5 143 €+4 328 €+815 €
8+5 143 €+4 602 €+541 €
9+5 143 €+4 883 €+260 €
10+5 143 €+5 171 €-28 €
11+5 143 €+5 466 €-323 €
12+5 143 €+5 769 €-626 €
13+5 143 €+6 080 €-937 €
14+5 143 €+6 398 €-1 255 €
15+5 143 €+6 725 €-1 582 €
16+5 143 €+7 060 €-1 917 €
17+5 143 €+7 403 €-2 260 €
18+5 143 €+7 756 €-2 613 €
19+5 143 €+8 117 €-2 974 €
20+5 143 €+8 488 €-3 345 €
21+5 143 €+8 868 €-3 725 €
22+5 143 €+9 258 €-4 115 €
23+5 143 €+9 658 €-4 515 €
24+5 143 €+10 069 €-4 926 €
25+5 143 €+10 490 €-5 347 €
Total+128 575 €+152 081 €+-23 506 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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