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Appartement 5 pièces 98 m²

Bien expiré
VilleBoulogne-sur-Mer (62)
Surface98m²
Coût Total171 804€
Loyer Annuel11 522€
Rentabilité6.71%
Cashflow/mois-38€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 111 300 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 1 135,71 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 5 pièces 98 m²

REFERENCE ANNONCE : 62055-3876 - Boulogne Sur mer appartement à vendre

Découvrez ce bel appartement T4 aux volumes généreux, offrant un lumineux séjour/salon de 40 m², idéal pour recevoir. Il se compose également d'une cuisine indépendante, d'une salle de bains, de WC séparés et de nombreux rangements.

L'espace nuit propose trois chambres confortables, parfaites pour une famille ou un espace bureau.

Vous bénéficierez en complément d'une cave, d'un garage ainsi que d'un charmant jardinet privatif, véritable atout pour profiter d'un extérieur en toute tranquillité.

Travaux à prévoir

Les informations sur les risques auxquels ce bien est expose sont disponibles sur le site Georisques : www.georisques.gouv.fr

Une annonce immobilière de notaire du site Immonot

Surface : 98 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 19/03/2026

Consommation énergie primaire : 227.0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 150 € et 2 970 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Boulogne-sur-Mer
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62200
Coordonnées : 50.741630, 1.610866
Total : 171 804€
Prix d'acquisition : 111 300€
Travaux : 51 600€
Valeur du bien : 162 900€
Frais de notaire : 8 904€
Coût estimé : 8 904€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98m²
Loyer prédit : 9.80€/m²/mois
Fourchette : 7.87€ - 12.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 960€/mois
Loyer annuel estimé : 11522€/an
Fourchette totale : 771€ - 1196€/mois
Fourchette annuelle : 9252€ - 14350€/an
Rentabilité brute :6.71%
Fourchette de rentabilité :5.39% - 8.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 199,72 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :117 573 €
Prix d'achat :111 300 €
Décote à l'achat :-6 273€ (-5.3%)
Marge achat-revente :-54 231€ (-46.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :171 804€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :851,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :50,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 901,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 742,29€
Coût de l'assurance :15 032,85€
Taxe foncière : 1 152,23€/an
Soit par mois : 96,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 960,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 997,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-37,76€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur 98 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine, y compris les placards, le plan de travail et l'électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec éléments anciens et carrelage usé.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, et carrelage murs et sol.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état mauvais présumé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant des travaux.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés nécessitant un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 40 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 600 €(527 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:5 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries - Fenêtres:11 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 10 × 1000€ = 10000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:14 000€
    Cuisine complète: 1 × 10000€ = 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 900€
  • Chambres - Peinture:2 700€
    Peinture murs/plafond: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 900€
  • Salon - Peinture:4 200€
    Peinture murs/plafond: 40 m² × 70€/m² = 2800€, Main d'œuvre: 1400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boulogne-sur-Mer (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 960 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 522 €/an
Calcul : 960 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 784 €/an
Base de calcul : Emprunt de 171 804 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 601 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 152 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 138 €
Revenus locatifs : +11 522 €
Charges déductibles : -59 138 €
Résultat foncier Année 1 : -47 615 €(Déficit de 47 615 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 215 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 538 €/an
Revenus locatifs : +11 522 €
Charges déductibles : -7 538 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 985 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26215.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 111 300 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 72 345 €(65% de 111 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 631 €/an
Calcul : 72 345 € × 3,636% = 2 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 522 €59 143 €5 790 €-47 621 €21 400 €26 221 €26 221 €
211 753 €7 390 €5 636 €4 363 €--21 858 €
311 988 €7 231 €5 477 €4 757 €--17 101 €
412 228 €7 067 €5 313 €5 161 €--11 940 €
512 472 €6 896 €5 143 €5 576 €--6 364 €
612 722 €6 721 €4 967 €6 001 €--363 €
712 976 €6 539 €4 785 €6 437 €---
813 235 €6 350 €4 597 €6 885 €---
913 500 €6 155 €4 402 €7 345 €---
1013 770 €5 954 €4 200 €7 816 €---
1114 046 €5 745 €3 992 €8 300 €---
1214 327 €5 529 €3 776 €8 797 €---
1314 613 €5 306 €3 553 €9 307 €---
1414 905 €5 075 €3 322 €9 830 €---
1515 203 €4 836 €3 083 €10 367 €---
1615 507 €4 589 €2 835 €10 919 €---
1715 818 €4 333 €2 579 €11 485 €---
1816 134 €4 068 €2 315 €12 066 €---
1916 457 €3 794 €2 041 €12 662 €---
2016 786 €3 511 €1 757 €13 275 €---
2117 122 €3 218 €1 464 €13 904 €---
2217 464 €2 914 €1 161 €14 550 €---
2317 813 €2 601 €847 €15 213 €---
2418 169 €2 276 €522 €15 894 €---
2518 533 €1 940 €186 €16 593 €---
TOTAL369 062 €179 181 €83 742 €189 882 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 189 882 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 522 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 420 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 420 €-6 420 €+8 840 €
2+2 420 €0 €+2 420 €
3+2 420 €0 €+2 420 €
4+2 420 €0 €+2 420 €
5+2 420 €0 €+2 420 €
6+2 420 €0 €+2 420 €
7+2 420 €+1 822 €+598 €
8+2 420 €+2 066 €+354 €
9+2 420 €+2 203 €+217 €
10+2 420 €+2 345 €+75 €
11+2 420 €+2 490 €-70 €
12+2 420 €+2 639 €-219 €
13+2 420 €+2 792 €-372 €
14+2 420 €+2 949 €-529 €
15+2 420 €+3 110 €-690 €
16+2 420 €+3 276 €-856 €
17+2 420 €+3 445 €-1 025 €
18+2 420 €+3 620 €-1 200 €
19+2 420 €+3 799 €-1 379 €
20+2 420 €+3 982 €-1 562 €
21+2 420 €+4 171 €-1 751 €
22+2 420 €+4 365 €-1 945 €
23+2 420 €+4 564 €-2 144 €
24+2 420 €+4 768 €-2 348 €
25+2 420 €+4 978 €-2 558 €
Total+60 500 €+56 964 €+3 536 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
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