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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleChalon-sur-Saône (71)
Surface96
Coût Total155 900
Loyer Annuel11 398
Rentabilité7.31%
Cashflow/mois+26
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 96 m²
Prix au m² : 1 197,92 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Disponible à partir du 23/06/2026, 2/3 étage, 3 chambres, Belle vue, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

CHALON-SUR-SAÔNE – Appartement T4 de 96 m² à fort potentiel

Dakey's Immobilier vous propose à la vente cet appartement de type 4 d'environ 96 m², idéalement situé à proximité immédiate des commerces, écoles et commodités.

Offrant de beaux volumes et une belle luminosité, ce bien se compose de trois chambres, d'un séjour agréable, de nombreux espaces de rangement ainsi que d'une distribution fonctionnelle, parfaitement adaptée à une famille ou à un projet d'investissement.

Quelques travaux de rafraîchissement permettront de révéler tout le potentiel de cet appartement et de le mettre au goût du jour selon vos envies.

Les atouts du bien :

• Appartement traversant et lumineux ; • Surface généreuse de 96 m² ; • Trois chambres ; • Nombreux rangements ; • Proximité immédiate des commerces, transports et services ; • Secteur recherché de Chalon-sur-Saône ; • Idéal résidence principale ou investissement locatif.

À noter :

• Travaux de rafraîchissement à prévoir ; • Immeuble sans ascenseur ; • Absence de stationnement privatif ; • Environnement urbain pouvant être animé selon les horaires.

Prix : 115 000 € HAI

Une belle opportunité pour acquérir un appartement spacieux et fonctionnel, offrant un excellent potentiel de valorisation après rafraichissement.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Chalon-sur-Saône
Département : Saône-et-Loire
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 71100
Coordonnées : 46.794278, 4.844723
Total : 155 900
Prix d'acquisition : 115 000
Travaux : 31 700
Valeur du bien : 146 700
Frais de notaire : 9 200
Coût estimé : 9 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96
Loyer prédit : 9.89€/m²/mois
Fourchette : 7.87€ - 12.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 950€/mois
Loyer annuel estimé : 11398€/an
Fourchette totale : 755€ - 1195€/mois
Fourchette annuelle : 9063€ - 14335€/an
Rentabilité brute :7.31%
Fourchette de rentabilité :5.81% - 9.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 222,22 €/m²
Basé sur :415 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :117 333
Prix d'achat :115 000
Décote à l'achat :-2 333 (-2.0%)
Marge achat-revente :-38 567€ (-32.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :155 900
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :782,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :45,47€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 828,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 994,82
Coût de l'assurance :13 641,25
Taxe foncière : 1 139,81€/an
Soit par mois : 94,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 949,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 923,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :26,41€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 96 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur 96 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 700(330 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 000
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 700€ = 7000€ (inclut main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chalon-sur-Saône (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 950 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 398 €/an
Calcul : 950 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 435 €/an
Base de calcul : Emprunt de 155 900 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 546 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 140 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 820
Revenus locatifs : +11 398
Charges déductibles : -38 820
Résultat foncier Année 1 : -27 422(Déficit de 27 422 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 022
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 120 €/an
Revenus locatifs : +11 398
Charges déductibles : -7 120
Résultat foncier Années 2+ : 4 278 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6021.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 39838 8255 440-27 42721 400 €6 027 €6 027 €
211 6266 9835 2984 643--1 384 €
311 8596 8365 1515 022---
412 0966 6844 9985 412---
512 3386 5264 8415 812---
612 5846 3634 6776 222---
712 8366 1934 5086 643---
813 0936 0184 3337 075---
913 3555 8364 1517 518---
1013 6225 6483 9637 974---
1113 8945 4533 7688 441---
1214 1725 2513 5668 921---
1314 4565 0423 3579 413---
1414 7454 8263 1409 919---
1515 0404 6012 91610 438---
1615 3404 3692 68310 972---
1715 6474 1282 44211 519---
1815 9603 8782 19312 082---
1916 2793 6201 93412 659---
2016 6053 3521 66713 253---
2116 9373 0751 38913 862---
2217 2762 7881 10214 488---
2317 6212 49080515 131---
2417 9742 18249615 792---
2518 3331 86317716 470---
TOTAL365 085152 83178 995212 25421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 212 254
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 398 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 394 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 394-6 420+8 814
2+2 3940+2 394
3+2 394+1 091+1 303
4+2 394+1 624+770
5+2 394+1 743+651
6+2 394+1 867+527
7+2 394+1 993+401
8+2 394+2 122+272
9+2 394+2 255+139
10+2 394+2 392+2
11+2 394+2 532-138
12+2 394+2 676-282
13+2 394+2 824-430
14+2 394+2 976-582
15+2 394+3 132-738
16+2 394+3 292-898
17+2 394+3 456-1 062
18+2 394+3 625-1 231
19+2 394+3 798-1 404
20+2 394+3 976-1 582
21+2 394+4 159-1 765
22+2 394+4 346-1 952
23+2 394+4 539-2 145
24+2 394+4 738-2 344
25+2 394+4 941-2 547
Total+59 850+63 676+-3 826
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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