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Maison 3 pièces 85 m²

Bien expiré
VilleBréhan (56)
Surface85m²
Coût Total157 931€
Loyer Annuel7 853€
Rentabilité4.97%
Cashflow/mois-250€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 936 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 940,42 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 3 pièces 85 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial SELARL KORTEBY RICOIS Notaires associés vous proposent : Maison / villa à vendre - BREHAN (56580)


SEULEMENT CHEZ MON NOTAIRE

Maison à rénover, située à pied des commerces et école, comprenant : = au rez-de-chaussée : entrée, séjour, cuisine aménagée, dégagement, en contre-bas buanderie, wc, salle d'eau, chaufferie et débarras = à l'étage : palier, une chambre, une chambre avec cabinet de toilette/wc

Garage indépendant (en amiante) L'ensemble sur un jardin paysager entièrement clôturé,de 945 m²


Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]


Annonce de l’étude SELARL KORTEBY RICOIS Notaires associés - Notaires à Rohan - N° SIRET : 85180242100012


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Surface : 85 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 15/06/2026 Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Bréhan
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56580
Coordonnées : 48.060516, -2.689171
Total : 157 931€
Prix d'acquisition : 79 936€
Travaux : 71 600€
Valeur du bien : 151 536€
Frais de notaire : 6 395€
Coût estimé : 6 395€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 7.70€/m²/mois
Fourchette : 6.00€ - 9.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 654€/mois
Loyer annuel estimé : 7853€/an
Fourchette totale : 510€ - 840€/mois
Fourchette annuelle : 6119€ - 10077€/an
Rentabilité brute :4.97%
Fourchette de rentabilité :3.87% - 6.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 538,46 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :130 769 €
Prix d'achat :79 936 €
Décote à l'achat :-50 833€ (-38.9%)
Marge achat-revente :-27 162€ (-20.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :157 931€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :793,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :46,06€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 839,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 023,93€
Coût de l'assurance :13 818,96€
Taxe foncière : 785,27€/an
Soit par mois : 65,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 654,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 904,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-250,30€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 85 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le score DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale (tableau électrique, prises, éclairage)
Quantité: 1 installation pour 85 m²
Raison: Normes électriques à respecter
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie générale (tuyauterie et évacuations)
Quantité: 1 installation pour 85 m²
Raison: Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 600 €(842 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€
  • Isolation:5 100€
    Isolation toiture/combles: 85 m² × 60€/m² = 5100€
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 10 fenêtres × 1000€/fenêtre = 10000€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 15 m² × 80€/m² = 1200€
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€
  • Électricité:10 200€
    Mise aux normes électricité: 85 m² × 120€/m² = 10200€
  • Plomberie:10 200€
    Mise aux normes plomberie: 85 m² × 120€/m² = 10200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bréhan (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 654 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 853 €/an
Calcul : 654 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 505 €/an
Base de calcul : Emprunt de 157 931 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 553 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 785 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 443 €
Revenus locatifs : +7 853 €
Charges déductibles : -78 443 €
Résultat foncier Année 1 : -70 591 €(Déficit de 70 591 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 49 191 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 843 €/an
Revenus locatifs : +7 853 €
Charges déductibles : -6 843 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 009 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 49190.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 936 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 958 €(65% de 79 936 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 889 €/an
Calcul : 51 958 € × 3,636% = 1 889 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 853 €78 449 €5 511 €-70 596 €21 400 €49 196 €49 196 €
28 010 €6 705 €5 367 €1 305 €--47 891 €
38 170 €6 556 €5 218 €1 614 €--46 277 €
48 333 €6 402 €5 064 €1 932 €--44 345 €
58 500 €6 242 €4 904 €2 258 €--42 087 €
68 670 €6 076 €4 738 €2 594 €--39 493 €
78 843 €5 905 €4 567 €2 939 €--36 554 €
89 020 €5 727 €4 389 €3 293 €--33 261 €
99 201 €5 543 €4 205 €3 658 €--29 604 €
109 385 €5 352 €4 014 €4 032 €--25 571 €
119 572 €5 155 €3 817 €4 417 €--21 154 €
129 764 €4 950 €3 612 €4 813 €---
139 959 €4 739 €3 400 €5 221 €---
1410 158 €4 519 €3 181 €5 639 €---
1510 361 €4 292 €2 954 €6 070 €---
1610 569 €4 056 €2 718 €6 512 €---
1710 780 €3 812 €2 474 €6 968 €---
1810 996 €3 559 €2 221 €7 436 €---
1911 216 €3 298 €1 960 €7 918 €---
2011 440 €3 027 €1 689 €8 413 €---
2111 669 €2 746 €1 408 €8 923 €---
2211 902 €2 455 €1 117 €9 447 €---
2312 140 €2 153 €815 €9 987 €---
2412 383 €1 841 €503 €10 542 €---
2512 631 €1 518 €180 €11 113 €---
TOTAL251 523 €185 075 €80 024 €66 448 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 66 448 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 853 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 649 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 649 €-6 420 €+8 069 €
2+1 649 €0 €+1 649 €
3+1 649 €0 €+1 649 €
4+1 649 €0 €+1 649 €
5+1 649 €0 €+1 649 €
6+1 649 €0 €+1 649 €
7+1 649 €0 €+1 649 €
8+1 649 €0 €+1 649 €
9+1 649 €0 €+1 649 €
10+1 649 €0 €+1 649 €
11+1 649 €0 €+1 649 €
12+1 649 €+1 444 €+205 €
13+1 649 €+1 566 €+83 €
14+1 649 €+1 692 €-43 €
15+1 649 €+1 821 €-172 €
16+1 649 €+1 954 €-305 €
17+1 649 €+2 090 €-441 €
18+1 649 €+2 231 €-582 €
19+1 649 €+2 375 €-726 €
20+1 649 €+2 524 €-875 €
21+1 649 €+2 677 €-1 028 €
22+1 649 €+2 834 €-1 185 €
23+1 649 €+2 996 €-1 347 €
24+1 649 €+3 163 €-1 514 €
25+1 649 €+3 334 €-1 685 €
Total+41 225 €+26 281 €+14 944 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 111 jours
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