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Maison 3 pièces 85 m²

Bien expiré
VilleBréhan (56)
Surface85
Coût Total157 931
Loyer Annuel7 853
Rentabilité4.97%
Cashflow/mois-250
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 936 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 940,42 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 3 pièces 85 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial SELARL KORTEBY RICOIS Notaires associés vous proposent : Maison / villa à vendre - BREHAN (56580)


SEULEMENT CHEZ MON NOTAIRE

Maison à rénover, située à pied des commerces et école, comprenant : = au rez-de-chaussée : entrée, séjour, cuisine aménagée, dégagement, en contre-bas buanderie, wc, salle d'eau, chaufferie et débarras = à l'étage : palier, une chambre, une chambre avec cabinet de toilette/wc

Garage indépendant (en amiante) L'ensemble sur un jardin paysager entièrement clôturé,de 945 m²


Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]


Annonce de l’étude SELARL KORTEBY RICOIS Notaires associés - Notaires à Rohan - N° SIRET : 85180242100012


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Surface : 85 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 15/06/2026 Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Bréhan
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56580
Coordonnées : 48.060516, -2.689171
Total : 157 931
Prix d'acquisition : 79 936
Travaux : 71 600
Valeur du bien : 151 536
Frais de notaire : 6 395
Coût estimé : 6 395
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85
Loyer prédit : 7.70€/m²/mois
Fourchette : 6.00€ - 9.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 654€/mois
Loyer annuel estimé : 7853€/an
Fourchette totale : 510€ - 840€/mois
Fourchette annuelle : 6119€ - 10077€/an
Rentabilité brute :4.97%
Fourchette de rentabilité :3.87% - 6.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 538,46 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :130 769
Prix d'achat :79 936
Décote à l'achat :-50 833 (-38.9%)
Marge achat-revente :-27 162€ (-20.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :157 931
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :793,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :46,06€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 839,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 023,93
Coût de l'assurance :13 818,96
Taxe foncière : 785,27€/an
Soit par mois : 65,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 654,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 904,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-250,30€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 85 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le score DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale (tableau électrique, prises, éclairage)
Quantité: 1 installation pour 85 m²
Raison: Normes électriques à respecter
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie générale (tuyauterie et évacuations)
Quantité: 1 installation pour 85 m²
Raison: Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 600(842 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€
  • Isolation:5 100
    Isolation toiture/combles: 85 m² × 60€/m² = 5100€
  • Menuiseries:10 000
    Fenêtres double vitrage PVC: 10 fenêtres × 1000€/fenêtre = 10000€
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Parquet flottant: 15 m² × 80€/m² = 1200€
  • Chambres - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€
  • Salon - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€
  • Électricité:10 200
    Mise aux normes électricité: 85 m² × 120€/m² = 10200€
  • Plomberie:10 200
    Mise aux normes plomberie: 85 m² × 120€/m² = 10200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bréhan (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 654 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 853 €/an
Calcul : 654 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 505 €/an
Base de calcul : Emprunt de 157 931 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 553 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 785 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 443
Revenus locatifs : +7 853
Charges déductibles : -78 443
Résultat foncier Année 1 : -70 591(Déficit de 70 591 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 49 191
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 843 €/an
Revenus locatifs : +7 853
Charges déductibles : -6 843
Résultat foncier Années 2+ : 1 009 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 49190.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 936
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 958(65% de 79 936 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 889 €/an
Calcul : 51 958 € × 3,636% = 1 889
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 85378 4495 511-70 59621 400 €49 196 €49 196 €
28 0106 7055 3671 305--47 891 €
38 1706 5565 2181 614--46 277 €
48 3336 4025 0641 932--44 345 €
58 5006 2424 9042 258--42 087 €
68 6706 0764 7382 594--39 493 €
78 8435 9054 5672 939--36 554 €
89 0205 7274 3893 293--33 261 €
99 2015 5434 2053 658--29 604 €
109 3855 3524 0144 032--25 571 €
119 5725 1553 8174 417--21 154 €
129 7644 9503 6124 813---
139 9594 7393 4005 221---
1410 1584 5193 1815 639---
1510 3614 2922 9546 070---
1610 5694 0562 7186 512---
1710 7803 8122 4746 968---
1810 9963 5592 2217 436---
1911 2163 2981 9607 918---
2011 4403 0271 6898 413---
2111 6692 7461 4088 923---
2211 9022 4551 1179 447---
2312 1402 1538159 987---
2412 3831 84150310 542---
2512 6311 51818011 113---
TOTAL251 523185 07580 02466 44821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 66 448
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 853 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 649 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 649-6 420+8 069
2+1 6490+1 649
3+1 6490+1 649
4+1 6490+1 649
5+1 6490+1 649
6+1 6490+1 649
7+1 6490+1 649
8+1 6490+1 649
9+1 6490+1 649
10+1 6490+1 649
11+1 6490+1 649
12+1 649+1 444+205
13+1 649+1 566+83
14+1 649+1 692-43
15+1 649+1 821-172
16+1 649+1 954-305
17+1 649+2 090-441
18+1 649+2 231-582
19+1 649+2 375-726
20+1 649+2 524-875
21+1 649+2 677-1 028
22+1 649+2 834-1 185
23+1 649+2 996-1 347
24+1 649+3 163-1 514
25+1 649+3 334-1 685
Total+41 225+26 281+14 944
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
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