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Dpt Nièvre (58), à vendre Cercy La Tour appartement T3

VilleCercy-la-Tour (58)
Surface52m²
Coût Total77 830€
Loyer Annuel3 761€
Rentabilité4.83%
Cashflow/mois-132€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 31 000 €
Surface : 52 m²
Prix au m² : 596,15 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 52 m², 3 pièces, 1 salle de bain, Orientation sud, Mandat exclusif, Cheminée, Cave, Parquet, 1 garage, 1 place de parking

A vendre à Cercy La Tour, au calme, appartement de 52 m² situé au rez-de-chaussée d'un bâtiment comptant 4 logements. Une cour mène à l'habitation. Entrée dans une véranda s'ouvrant sur une cuisine avec tomettes au sol, puis un séjour (parquet chêne + ancienne cheminée), une salle de bain, un wc séparé et deux grandes chambres avec un beau parquet chêne (une des chanbres possède un placard de rangement). Le bien bénéficie également d'une cave voûtée et d'une parcelle de terrain avec jardin et poulailler. A l'extérieur un abri faisant office de garage. Chauffage cuisinière au fioul complément électricité et double vitrage. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Logement à consommation énergétique excessive : classe G Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Georisques. Gouv. Fr.

Réseau Immobilier

Ville : Cercy-la-Tour
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58340
Coordonnées : 46.869834, 3.645471
Total : 77 830€
Prix d'acquisition : 31 000€
Travaux : 44 350€
Valeur du bien : 75 350€
Frais de notaire : 2 480€
Coût estimé : 2 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52m²
Loyer prédit : 6.03€/m²/mois
Fourchette : 4.82€ - 7.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 313€/mois
Loyer annuel estimé : 3761€/an
Fourchette totale : 251€ - 392€/mois
Fourchette annuelle : 3009€ - 4700€/an
Rentabilité brute :4.83%
Fourchette de rentabilité :3.87% - 6.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :472,97 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :24 594 €
Prix d'achat :31 000 €
Décote à l'achat :+6 406€ (+26.0%)
Marge achat-revente :-53 236€ (-216.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :77 830€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :390,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :22,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 413,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 436,61€
Coût de l'assurance :6 810,13€
Taxe foncière : 376,06€/an
Soit par mois : 31,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 313,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 444,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-131,54€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 500 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul et l'électricité
Quantité: 1 système pour 52 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager obsolète et carrelage usé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet et peinture des murs dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres avec parquet et murs à rafraîchir
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et rafraîchissement du parquet dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: DPE G - Appartement - Normes électriques à respecter
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la plomberie pour assurer l'absence de plomb
Quantité: toute la plomberie
Raison: DPE G - Appartement - Assurer la conformité de la plomberie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 350 €(853 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 750€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 750€ = 3750€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8500€ = 8500€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres:2 200€
    Rafraîchissement des chambres: 20 m² × 100€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 200€
  • Salon:1 200€
    Rénovation légère salon: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (incluant la peinture et la main d'œuvre)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Plomberie:3 000€
    Mise à jour plomberie: 1 plomberie complète × 3000€ = 3000€ (incluant vérification et mise à jour, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Cercy-la-Tour (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 20 250€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 313 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 761 €/an
Calcul : 313 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 713 €/an
Base de calcul : Emprunt de 77 830 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 272 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 376 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 712 €
Revenus locatifs : +3 761 €
Charges déductibles : -47 712 €
Résultat foncier Année 1 : -43 951 €(Déficit de 43 951 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 551 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 362 €/an
Revenus locatifs : +3 761 €
Charges déductibles : -3 362 €
Résultat foncier Années 2+ : 399 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22550.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 31 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 20 150 €(65% de 31 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 733 €/an
Calcul : 20 150 € × 3,636% = 733 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 761 €47 714 €2 716 €-43 954 €21 400 €22 554 €22 554 €
23 836 €3 293 €2 645 €543 €--22 011 €
33 913 €3 220 €2 571 €693 €--21 318 €
43 991 €3 144 €2 495 €847 €--20 471 €
54 071 €3 065 €2 417 €1 006 €--19 466 €
64 152 €2 983 €2 335 €1 169 €--18 297 €
74 235 €2 899 €2 250 €1 336 €--16 961 €
84 320 €2 811 €2 163 €1 508 €--15 453 €
94 406 €2 721 €2 072 €1 685 €--13 768 €
104 494 €2 627 €1 978 €1 867 €--11 900 €
114 584 €2 529 €1 881 €2 055 €--9 845 €
124 676 €2 429 €1 780 €2 247 €---
134 769 €2 324 €1 676 €2 445 €---
144 865 €2 216 €1 568 €2 649 €---
154 962 €2 104 €1 456 €2 858 €---
165 061 €1 988 €1 340 €3 073 €---
175 162 €1 868 €1 219 €3 295 €---
185 266 €1 743 €1 095 €3 523 €---
195 371 €1 614 €966 €3 757 €---
205 478 €1 481 €832 €3 998 €---
215 588 €1 342 €694 €4 246 €---
225 700 €1 199 €550 €4 501 €---
235 814 €1 050 €402 €4 764 €---
245 930 €896 €248 €5 034 €---
256 049 €737 €88 €5 312 €---
TOTAL120 453 €99 998 €39 437 €20 455 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 20 455 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 761 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +790 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+790 €-6 420 €+7 210 €
2+790 €0 €+790 €
3+790 €0 €+790 €
4+790 €0 €+790 €
5+790 €0 €+790 €
6+790 €0 €+790 €
7+790 €0 €+790 €
8+790 €0 €+790 €
9+790 €0 €+790 €
10+790 €0 €+790 €
11+790 €0 €+790 €
12+790 €+674 €+116 €
13+790 €+734 €+56 €
14+790 €+795 €-5 €
15+790 €+857 €-67 €
16+790 €+922 €-132 €
17+790 €+988 €-198 €
18+790 €+1 057 €-267 €
19+790 €+1 127 €-337 €
20+790 €+1 199 €-409 €
21+790 €+1 274 €-484 €
22+790 €+1 350 €-560 €
23+790 €+1 429 €-639 €
24+790 €+1 510 €-720 €
25+790 €+1 594 €-804 €
Total+19 750 €+9 090 €+10 660 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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