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Achat : Maison La Ferté-Macé (61600)

VilleFerté-Macé (61)
Surface125m²
Coût Total115 430€
Loyer Annuel11 195€
Rentabilité9.70%
Cashflow/mois+234€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 000 €
Surface : 125 m²
Prix au m² : 528 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 125 m², 5 pièces, 2 chambres, 1 balcon, 88 m² de terrain, Structure/extérieur à rafraîchir

Une maison d'habitation mitoyenne en cours de rénovation se composant : Au rez-de-chaussée : un couloir d'entrée desservant une cuisine où se trouve la chaudière gaz, un séjour avec le plancher abimé et un coin salon, une salle de bains, un Wc, un cagibis. Au pre...

Ville : Ferté-Macé
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61600
Coordonnées : 49.341700, 5.415100
Total : 115 430€
Prix d'acquisition : 66 000€
Travaux : 44 150€
Valeur du bien : 110 150€
Frais de notaire : 5 280€
Coût estimé : 5 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 125m²
Loyer prédit : 7.46€/m²/mois
Fourchette : 5.84€ - 9.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 933€/mois
Loyer annuel estimé : 11195€/an
Fourchette totale : 730€ - 1193€/mois
Fourchette annuelle : 8755€ - 14314€/an
Rentabilité brute :9.70%
Fourchette de rentabilité :7.59% - 12.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 258,89 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :157 361 €
Prix d'achat :66 000 €
Décote à l'achat :-91 361€ (-58.1%)
Marge achat-revente :41 931€ (26.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 430€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :571,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :33,67€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 605,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 079,29€
Coût de l'assurance :10 100,13€
Taxe foncière : 1 119,48€/an
Soit par mois : 93,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 932,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 698,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :234,25€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer l'ancienne chaudière gaz
Quantité: 1 chaudière
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 125 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur 125 m²)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 2.5/5 - Salon en mauvais état nécessitant un rafraîchissement
CouloirOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs du couloir
Quantité: couloir (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 - Couloir vieillissant nécessitant des travaux

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 150 €(353 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:8 750€
    Isolation combles: 125 m² × 70€/m² = 8750€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 650€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Couloir - Peinture:800€
    Peinture murs couloir: 10 m² × 80€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ferté-Macé (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 150€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 933 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 195 €/an
Calcul : 933 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 875 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 430 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 404 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 119 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 548 €
Revenus locatifs : +11 195 €
Charges déductibles : -49 548 €
Résultat foncier Année 1 : -38 353 €(Déficit de 38 353 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 953 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 398 €/an
Revenus locatifs : +11 195 €
Charges déductibles : -5 398 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 797 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16953.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 900 €(65% de 66 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 560 €/an
Calcul : 42 900 € × 3,636% = 1 560 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 195 €49 552 €3 878 €-38 357 €21 400 €16 957 €16 957 €
211 419 €5 299 €3 775 €6 120 €--10 837 €
311 647 €5 192 €3 669 €6 455 €--4 383 €
411 880 €5 082 €3 559 €6 798 €---
512 118 €4 968 €3 445 €7 149 €---
612 360 €4 850 €3 327 €7 510 €---
712 607 €4 728 €3 205 €7 879 €---
812 859 €4 602 €3 078 €8 257 €---
913 117 €4 471 €2 948 €8 645 €---
1013 379 €4 336 €2 813 €9 043 €---
1113 646 €4 196 €2 673 €9 450 €---
1213 919 €4 052 €2 528 €9 868 €---
1314 198 €3 902 €2 379 €10 296 €---
1414 482 €3 747 €2 224 €10 734 €---
1514 771 €3 587 €2 064 €11 184 €---
1615 067 €3 422 €1 898 €11 645 €---
1715 368 €3 250 €1 727 €12 118 €---
1815 675 €3 073 €1 550 €12 602 €---
1915 989 €2 890 €1 366 €13 099 €---
2016 309 €2 700 €1 176 €13 609 €---
2116 635 €2 504 €980 €14 131 €---
2216 968 €2 300 €777 €14 667 €---
2317 307 €2 090 €567 €15 217 €---
2417 653 €1 873 €350 €15 780 €---
2518 006 €1 648 €125 €16 358 €---
TOTAL358 574 €138 317 €56 079 €220 258 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 220 258 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 195 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 351 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 351 €-6 420 €+8 771 €
2+2 351 €0 €+2 351 €
3+2 351 €0 €+2 351 €
4+2 351 €+725 €+1 626 €
5+2 351 €+2 145 €+206 €
6+2 351 €+2 253 €+98 €
7+2 351 €+2 364 €-13 €
8+2 351 €+2 477 €-126 €
9+2 351 €+2 594 €-243 €
10+2 351 €+2 713 €-362 €
11+2 351 €+2 835 €-484 €
12+2 351 €+2 960 €-609 €
13+2 351 €+3 089 €-738 €
14+2 351 €+3 220 €-869 €
15+2 351 €+3 355 €-1 004 €
16+2 351 €+3 494 €-1 143 €
17+2 351 €+3 635 €-1 284 €
18+2 351 €+3 781 €-1 430 €
19+2 351 €+3 930 €-1 579 €
20+2 351 €+4 083 €-1 732 €
21+2 351 €+4 239 €-1 888 €
22+2 351 €+4 400 €-2 049 €
23+2 351 €+4 565 €-2 214 €
24+2 351 €+4 734 €-2 383 €
25+2 351 €+4 907 €-2 556 €
Total+58 775 €+66 077 €+-7 302 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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