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Maison 4 pièces 160 m²

Bien expiré
VilleEspira-de-l'Agly (66)
Surface160
Coût Total272 700
Loyer Annuel20 116
Rentabilité7.38%
Cashflow/mois+81
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 205 000 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 1 281,25 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Située au coeur d'Espira-de-l'Agly, cette belle maison de village répertoriée au Patrimoine de France offre environ 160 m² habitables et un charme authentique incomparable. Derrière sa façade à la chaux, elle dévoile de magnifiques poutres apparentes et de superbes murs en pierre qui lui confèrent une atmosphère chaleureuse et pleine de caractère. Au rez-de-chaussée, vous découvrirez un vaste garage d'environ 70 m² comprenant une buanderie, un espace bureau ainsi qu'un hammam, idéal pour vos moments de détente. Le premier étage propose un bel espace de vie d'environ 40 m² avec salon-séjour lumineux, cheminée à insert et cuisine ouverte, ainsi qu'un WC indépendant. Le deuxième étage accueille l'espace nuit composé de deux chambres, d'une salle de bain élégante avec douche à l'italienne, baignoire et double vasques, ainsi qu'un dressing. Enfin, le dernier niveau offre une pièce supplémentaire pouvant servir de salle de jeux, bureau ou espace loisirs. Prestations de qualité : climatisation à chaque étage, double vitrage, et proximité immédiate des commerces. Un bien rare, alliant cachet et confort moderne.

Ville : Espira-de-l'Agly
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66600
Coordonnées : 42.797129, 2.818102
Total : 272 700
Prix d'acquisition : 205 000
Travaux : 51 300
Valeur du bien : 256 300
Frais de notaire : 16 400
Coût estimé : 16 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160
Loyer prédit : 10.48€/m²/mois
Fourchette : 8.04€ - 13.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 1676€/mois
Loyer annuel estimé : 20116€/an
Fourchette totale : 1286€ - 2185€/mois
Fourchette annuelle : 15430€ - 26224€/an
Rentabilité brute :7.38%
Fourchette de rentabilité :5.66% - 9.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :272 700
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 347,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :79,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 427,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :131 613,95
Coût de l'assurance :23 861,25
Taxe foncière : 2 011,57€/an
Soit par mois : 167,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 676,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 594,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :81,43€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 160 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, rénovation nécessaire
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé, rénovation nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 300(321 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:6 800
    Isolation des combles: 160 m² × 40€/m² = 6400€, Main d'œuvre: 400€
  • Chauffage:11 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€
  • Menuiseries - Fenêtres:15 000
    Remplacement fenêtres: 20 fenêtres × 750€ = 15000€
  • Rénovation salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€
  • Rénovation chambres:6 000
    Rénovation chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Espira-de-l'Agly (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 676 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 116 €/an
Calcul : 1 676 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 100 €/an
Base de calcul : Emprunt de 272 700 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 954 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 012 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 366
Revenus locatifs : +20 116
Charges déductibles : -63 366
Résultat foncier Année 1 : -43 250(Déficit de 43 250 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 850
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 066 €/an
Revenus locatifs : +20 116
Charges déductibles : -12 066
Résultat foncier Années 2+ : 8 050 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21850.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 205 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 133 250(65% de 205 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 845 €/an
Calcul : 133 250 € × 3,636% = 4 845
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 11663 3759 108-43 25921 400 €21 859 €21 859 €
220 51811 8328 8668 686--13 173 €
320 92811 5818 6159 347--3 826 €
421 34711 3228 35610 025---
521 77411 0538 08710 720---
622 20910 7767 81011 433---
722 65410 4897 52312 165---
823 10710 1927 22612 915---
923 5699 8856 91913 684---
1024 0409 5676 60114 473---
1124 5219 2386 27215 282---
1225 0118 8995 93316 113---
1325 5128 5475 58116 964---
1426 0228 1835 21717 838---
1526 5427 8074 84118 735---
1627 0737 4184 45219 655---
1727 6157 0164 05020 598---
1828 1676 6003 63421 567---
1928 7306 1703 20422 561---
2029 3055 7242 75823 580---
2129 8915 2642 29824 627---
2230 4894 7881 82225 701---
2331 0984 2951 32926 804---
2431 7203 78581927 935---
2532 3553 25829229 097---
TOTAL644 311257 064131 614387 24721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 387 247
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 116 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 224 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 224-6 420+10 644
2+4 2240+4 224
3+4 2240+4 224
4+4 224+1 860+2 364
5+4 224+3 216+1 008
6+4 224+3 430+794
7+4 224+3 649+575
8+4 224+3 874+350
9+4 224+4 105+119
10+4 224+4 342-118
11+4 224+4 585-361
12+4 224+4 834-610
13+4 224+5 089-865
14+4 224+5 351-1 127
15+4 224+5 620-1 396
16+4 224+5 896-1 672
17+4 224+6 180-1 956
18+4 224+6 470-2 246
19+4 224+6 768-2 544
20+4 224+7 074-2 850
21+4 224+7 388-3 164
22+4 224+7 710-3 486
23+4 224+8 041-3 817
24+4 224+8 381-4 157
25+4 224+8 729-4 505
Total+105 600+116 174+-10 574
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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