Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleAbbeville (80)
Surface64.3m²
Coût Total127 180€
Loyer Annuel7 074€
Rentabilité5.56%
Cashflow/mois-202€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 86 000 €
Surface : 64.3 m²
Prix au m² : 1 337,48 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Orpi vous propose cet appartement situé au 2ème étage d'une résidence en hyper-centre qui comprend entrée, séjour, cuisine indépendante, 2 chambres, salle de bains, wc. Chauffage central gaz de ville. Le bien possède deux caves. Charges de copro : 700 euros/an. Référence agence : 5583

Ville : Abbeville
Département : Somme
Région : Hauts de France
Code postal : 80100
Coordonnées : 50.102370, 1.833840
Total : 127 180€
Prix d'acquisition : 86 000€
Travaux : 34 300€
Valeur du bien : 120 300€
Frais de notaire : 6 880€
Coût estimé : 6 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64.3m²
Loyer prédit : 9.17€/m²/mois
Fourchette : 7.60€ - 11.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 590€/mois
Loyer annuel estimé : 7074€/an
Fourchette totale : 489€ - 711€/mois
Fourchette annuelle : 5864€ - 8534€/an
Rentabilité brute :5.56%
Fourchette de rentabilité :4.61% - 6.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 666,67 €/m²
Basé sur :83 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :107 167 €
Prix d'achat :86 000 €
Décote à l'achat :-21 167€ (-19.8%)
Marge achat-revente :-20 013€ (-18.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :127 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :636,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :37,09€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 673,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 827,92€
Coût de l'assurance :11 128,25€
Taxe foncière : 707,43€/an
Soit par mois : 58,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 58,33€/mois
Soit par an : 700,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 589,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 791,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-201,55€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage central gaz de ville ancien
Quantité: 1 système pour 64.3 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant une mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 300 €(533 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 900€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4900€ = 4900€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:7 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 7000€ = 7000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 2 chambres × 600€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 1 salon × 600€ = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Abbeville (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 15 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 590 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 074 €/an
Calcul : 590 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 395 €/an
Base de calcul : Emprunt de 127 180 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 445 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 707 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 700 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 548 €
Revenus locatifs : +7 074 €
Charges déductibles : -40 548 €
Résultat foncier Année 1 : -33 474 €(Déficit de 33 474 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 074 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 248 €/an
Revenus locatifs : +7 074 €
Charges déductibles : -6 248 €
Résultat foncier Années 2+ : 826 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12073.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 86 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 900 €(65% de 86 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 033 €/an
Calcul : 55 900 € × 3,636% = 2 033 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 074 €40 552 €4 400 €-33 478 €21 400 €12 078 €12 078 €
27 216 €6 137 €4 284 €1 079 €--10 999 €
37 360 €6 018 €4 165 €1 343 €--9 656 €
47 507 €5 894 €4 041 €1 613 €--8 043 €
57 657 €5 766 €3 913 €1 892 €--6 152 €
67 811 €5 633 €3 781 €2 177 €--3 974 €
77 967 €5 496 €3 644 €2 471 €--1 504 €
88 126 €5 354 €3 501 €2 772 €---
98 289 €5 207 €3 354 €3 082 €---
108 454 €5 054 €3 202 €3 400 €---
118 624 €4 896 €3 044 €3 727 €---
128 796 €4 733 €2 880 €4 063 €---
138 972 €4 564 €2 711 €4 408 €---
149 151 €4 388 €2 536 €4 763 €---
159 334 €4 207 €2 354 €5 128 €---
169 521 €4 019 €2 166 €5 502 €---
179 712 €3 824 €1 972 €5 887 €---
189 906 €3 623 €1 770 €6 283 €---
1910 104 €3 414 €1 561 €6 690 €---
2010 306 €3 198 €1 345 €7 108 €---
2110 512 €2 974 €1 121 €7 538 €---
2210 722 €2 742 €889 €7 981 €---
2310 937 €2 502 €649 €8 435 €---
2411 156 €2 253 €400 €8 903 €---
2511 379 €1 995 €143 €9 383 €---
TOTAL226 593 €144 442 €63 828 €82 151 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 82 151 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 074 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 486 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 486 €-6 420 €+7 906 €
2+1 486 €0 €+1 486 €
3+1 486 €0 €+1 486 €
4+1 486 €0 €+1 486 €
5+1 486 €0 €+1 486 €
6+1 486 €0 €+1 486 €
7+1 486 €0 €+1 486 €
8+1 486 €+381 €+1 105 €
9+1 486 €+925 €+561 €
10+1 486 €+1 020 €+466 €
11+1 486 €+1 118 €+368 €
12+1 486 €+1 219 €+267 €
13+1 486 €+1 322 €+164 €
14+1 486 €+1 429 €+57 €
15+1 486 €+1 538 €-52 €
16+1 486 €+1 651 €-165 €
17+1 486 €+1 766 €-280 €
18+1 486 €+1 885 €-399 €
19+1 486 €+2 007 €-521 €
20+1 486 €+2 133 €-647 €
21+1 486 €+2 262 €-776 €
22+1 486 €+2 394 €-908 €
23+1 486 €+2 531 €-1 045 €
24+1 486 €+2 671 €-1 185 €
25+1 486 €+2 815 €-1 329 €
Total+37 150 €+24 645 €+12 505 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →