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Appartement 2 pièces 65 m²

Bien expiré
VilleBruay-la-Buissière (62)
Surface65m²
Coût Total125 260€
Loyer Annuel9 555€
Rentabilité7.63%
Cashflow/mois+72€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 338,46 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 65 m²

Découvrez cet appartement T2 d'environ 65m² offrant un agencement original et de beaux volumes. Il se compose d'un hall d'entrée desservant une pièce de vie avec salon et séjour, ouverte sur une cuisine aménagée. L'appartement présente un dénivelé entre l'espace de vie et le bureau ou salon qui apporte une configuration atypique et du caractère à l'ensemble. Un palier avec escalier mène à la salle de bains et un second palier avec escalier mène à la chambre avec son dressing. Un bien atypique à découvrir, idéal pour un premier achat ou un investissement locatif.

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Surface : 65 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 07/07/2026

Consommation énergie primaire : 234 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 123 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 430 € et 1 940 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Bruay-la-Buissière
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62700
Coordonnées : 50.484970, 2.538489
Total : 125 260€
Prix d'acquisition : 87 000€
Travaux : 31 300€
Valeur du bien : 118 300€
Frais de notaire : 6 960€
Coût estimé : 6 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 12.25€/m²/mois
Fourchette : 9.87€ - 15.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 796€/mois
Loyer annuel estimé : 9555€/an
Fourchette totale : 642€ - 988€/mois
Fourchette annuelle : 7702€ - 11855€/an
Rentabilité brute :7.63%
Fourchette de rentabilité :6.15% - 9.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 285,71 €/m²
Basé sur :29 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :83 571 €
Prix d'achat :87 000 €
Décote à l'achat :+3 429€ (+4.1%)
Marge achat-revente :-41 689€ (-49.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :125 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :613,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :31,32€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 645,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 857,76€
Coût de l'assurance :9 394,50€
Taxe foncière : 955,51€/an
Soit par mois : 79,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 796,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 724,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :71,59€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage existant
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau pour l'appartement
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification des installations électriques et de plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de mise à jour pour confort
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification des installations électriques et de plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de mise à jour pour confort
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des chambres avec peinture et vérification des installations électriques
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de mise à jour pour confort

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 300 €(482 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:3 000€
    Rafraîchissement des chambres: 30 m² × 100€/m² = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bruay-la-Buissière (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 796 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 555 €/an
Calcul : 796 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 080 €/an
Base de calcul : Emprunt de 125 260 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 376 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 956 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 712 €
Revenus locatifs : +9 555 €
Charges déductibles : -36 712 €
Résultat foncier Année 1 : -27 156 €(Déficit de 27 156 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 756 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 412 €/an
Revenus locatifs : +9 555 €
Charges déductibles : -5 412 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 144 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5756.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 550 €(65% de 87 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 056 €/an
Calcul : 56 550 € × 3,636% = 2 056 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 555 €36 716 €4 084 €-27 160 €21 400 €5 760 €5 760 €
29 746 €5 306 €3 974 €4 441 €--1 320 €
39 941 €5 192 €3 861 €4 749 €---
410 140 €5 075 €3 743 €5 065 €---
510 343 €4 953 €3 622 €5 389 €---
610 550 €4 828 €3 497 €5 722 €---
710 761 €4 698 €3 367 €6 062 €---
810 976 €4 564 €3 233 €6 411 €---
911 195 €4 426 €3 095 €6 769 €---
1011 419 €4 283 €2 952 €7 136 €---
1111 648 €4 135 €2 804 €7 513 €---
1211 881 €3 982 €2 651 €7 898 €---
1312 118 €3 824 €2 493 €8 294 €---
1412 361 €3 661 €2 330 €8 699 €---
1512 608 €3 492 €2 161 €9 115 €---
1612 860 €3 318 €1 987 €9 542 €---
1713 117 €3 138 €1 807 €9 979 €---
1813 379 €2 952 €1 620 €10 428 €---
1913 647 €2 759 €1 428 €10 888 €---
2013 920 €2 560 €1 229 €11 360 €---
2114 198 €2 355 €1 023 €11 844 €---
2214 482 €2 142 €811 €12 340 €---
2314 772 €1 923 €591 €12 849 €---
2415 067 €1 696 €365 €13 372 €---
2515 369 €1 461 €130 €13 907 €---
TOTAL306 052 €123 440 €58 858 €182 612 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 182 612 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 555 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 007 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 007 €-6 420 €+8 427 €
2+2 007 €0 €+2 007 €
3+2 007 €+1 029 €+978 €
4+2 007 €+1 520 €+487 €
5+2 007 €+1 617 €+390 €
6+2 007 €+1 716 €+291 €
7+2 007 €+1 819 €+188 €
8+2 007 €+1 923 €+84 €
9+2 007 €+2 031 €-24 €
10+2 007 €+2 141 €-134 €
11+2 007 €+2 254 €-247 €
12+2 007 €+2 369 €-362 €
13+2 007 €+2 488 €-481 €
14+2 007 €+2 610 €-603 €
15+2 007 €+2 735 €-728 €
16+2 007 €+2 863 €-856 €
17+2 007 €+2 994 €-987 €
18+2 007 €+3 128 €-1 121 €
19+2 007 €+3 266 €-1 259 €
20+2 007 €+3 408 €-1 401 €
21+2 007 €+3 553 €-1 546 €
22+2 007 €+3 702 €-1 695 €
23+2 007 €+3 855 €-1 848 €
24+2 007 €+4 011 €-2 004 €
25+2 007 €+4 172 €-2 165 €
Total+50 175 €+54 784 €+-4 609 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 78 jours
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