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Maison à vendre

VilleDesingy (74)
Surface65.19m²
Coût Total186 200€
Loyer Annuel12 588€
Rentabilité6.76%
Cashflow/mois-42€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 000 €
Surface : 65.19 m²
Prix au m² : 1 994,17 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Cave, Grenier aménageable, Cheminée, 2 chambres, 1 parking: Parking, Balcon, Jardin, Terrasse, Toilettes dans la salle de bains

Charmante résidence secondaire de village au cœur d'un hameau paisible Frangy Immobilier a le plaisir de vous présenter cette maison de village pleine de charme, au sein d'un hameau calme en pleine campagne. Description du bien : Rez-de-chaussée : Une entrée, une cuisine, une cave, une salle d'eau avec WC, un salon séjour. Au premier niveau : un dégagement, deux chambres, un balcon. En annexe : un terrain non attenant, des combles aménageables . Informations techniques : Diagnostics réalisés le 09 septembre 2025 : Énergie primaire : 522 kWh/an. Énergie finale : 15 kWh/an. Pour toute information complémentaire ou pour organiser une visite, l'équipe de Frangy Immobilier se tient à votre disposition. N'attendez plus pour découvrir ce bien unique!

Ville : Desingy
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74270
Coordonnées : 45.994774, 5.890537
Total : 186 200€
Prix d'acquisition : 130 000€
Travaux : 45 800€
Valeur du bien : 175 800€
Frais de notaire : 10 400€
Coût estimé : 10 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65.19m²
Loyer prédit : 16.09€/m²/mois
Fourchette : 11.63€ - 22.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 1049€/mois
Loyer annuel estimé : 12588€/an
Fourchette totale : 758€ - 1452€/mois
Fourchette annuelle : 9096€ - 17419€/an
Rentabilité brute :6.76%
Fourchette de rentabilité :4.89% - 9.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 660,53 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :173 440 €
Prix d'achat :130 000 €
Décote à l'achat :-43 440€ (-25.0%)
Marge achat-revente :-12 760€ (-7.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :186 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :911,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :74,48€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 985,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 196,63€
Coût de l'assurance :22 344,00€
Taxe foncière : 1 258,77€/an
Soit par mois : 104,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 048,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 090,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-41,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 522 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 65.19 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 65.19 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simples par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle à manger
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 800 €(703 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:500€
    Isolation combles: 65.19 m² × 60€/m² = 3911.4€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1050€ = 8400€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon:400€
    Peinture salon: 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre: inclus
  • Autres pièces:600€
    Peinture salle à manger: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 049 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 588 €/an
Calcul : 1 049 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 047 €/an
Base de calcul : Emprunt de 186 200 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 894 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 259 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 999 €
Revenus locatifs : +12 588 €
Charges déductibles : -53 999 €
Résultat foncier Année 1 : -41 412 €(Déficit de 41 412 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 012 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 199 €/an
Revenus locatifs : +12 588 €
Charges déductibles : -8 199 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 388 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20011.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 130 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500 €(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 588 €54 005 €6 053 €-41 418 €21 400 €20 018 €20 018 €
212 839 €8 042 €5 890 €4 797 €--15 220 €
313 096 €7 874 €5 721 €5 223 €--9 998 €
413 358 €7 699 €5 547 €5 659 €--4 339 €
513 625 €7 519 €5 367 €6 106 €---
613 898 €7 333 €5 181 €6 564 €---
714 176 €7 141 €4 989 €7 034 €---
814 459 €6 943 €4 790 €7 517 €---
914 748 €6 737 €4 585 €8 011 €---
1015 043 €6 525 €4 373 €8 518 €---
1115 344 €6 306 €4 153 €9 038 €---
1215 651 €6 079 €3 927 €9 572 €---
1315 964 €5 845 €3 693 €10 119 €---
1416 284 €5 603 €3 451 €10 680 €---
1516 609 €5 353 €3 201 €11 256 €---
1616 941 €5 095 €2 943 €11 846 €---
1717 280 €4 828 €2 676 €12 452 €---
1817 626 €4 552 €2 400 €13 074 €---
1917 978 €4 267 €2 115 €13 711 €---
2018 338 €3 972 €1 820 €14 365 €---
2118 705 €3 668 €1 515 €15 037 €---
2219 079 €3 353 €1 201 €15 725 €---
2319 460 €3 028 €876 €16 432 €---
2419 850 €2 692 €540 €17 157 €---
2520 246 €2 345 €192 €17 902 €---
TOTAL403 187 €186 810 €87 197 €216 377 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 216 377 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 588 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 643 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 643 €-6 420 €+9 063 €
2+2 643 €0 €+2 643 €
3+2 643 €0 €+2 643 €
4+2 643 €0 €+2 643 €
5+2 643 €+530 €+2 113 €
6+2 643 €+1 969 €+674 €
7+2 643 €+2 110 €+533 €
8+2 643 €+2 255 €+388 €
9+2 643 €+2 403 €+240 €
10+2 643 €+2 555 €+88 €
11+2 643 €+2 711 €-68 €
12+2 643 €+2 872 €-229 €
13+2 643 €+3 036 €-393 €
14+2 643 €+3 204 €-561 €
15+2 643 €+3 377 €-734 €
16+2 643 €+3 554 €-911 €
17+2 643 €+3 736 €-1 093 €
18+2 643 €+3 922 €-1 279 €
19+2 643 €+4 113 €-1 470 €
20+2 643 €+4 310 €-1 667 €
21+2 643 €+4 511 €-1 868 €
22+2 643 €+4 718 €-2 075 €
23+2 643 €+4 930 €-2 287 €
24+2 643 €+5 147 €-2 504 €
25+2 643 €+5 370 €-2 727 €
Total+66 075 €+64 913 €+1 162 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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