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Maison à Thones

Bien expiré
VilleThônes (74)
Surface300m²
Coût Total545 200€
Loyer Annuel53 545€
Rentabilité9.82%
Cashflow/mois+1 193€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 415 000 €
Surface : 300 m²
Prix au m² : 1 383,33 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 10
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 300 m², 10 pièces, 1514 m² de terrain

Belle opportunité pour cette ancienne ferme implantée sur environ 1500 m² de terrain constructible. Projet de rénovation complet sur le bâtiment actuel ou construction avec possibilité 900 m² de plancher sur 3 étages.

La ferme d'environ 350 m² est actuellement composée au 1er étage d'un logement d'environ 55 m² avec débarras et grange. Au rez-de-chaussée, un logement en création d'environ 55 m² avec granges et écuries.

Sous bassement : vide sanitaire et caves.

Reliée à l'eau, l'électricité et au tout à l'égout.

Honoraires inclus de 5.06% Ttc à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 395 000 €. Dpe en cours. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : .

Ville : Thônes
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74230
Coordonnées : 45.882430, 6.325000
Total : 545 200€
Prix d'acquisition : 415 000€
Travaux : 97 000€
Valeur du bien : 512 000€
Frais de notaire : 33 200€
Coût estimé : 33 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 300m²
Loyer prédit : 14.87€/m²/mois
Fourchette : 10.67€ - 20.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 4462€/mois
Loyer annuel estimé : 53545€/an
Fourchette totale : 3201€ - 6220€/mois
Fourchette annuelle : 38414€ - 74636€/an
Rentabilité brute :9.82%
Fourchette de rentabilité :7.05% - 13.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :545 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 659,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :163,56€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 2 823,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :252 718,70€
Coût de l'assurance :49 068,00€
Taxe foncière : 5 354,46€/an
Soit par mois : 446,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 462,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 269,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 192,55€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 300 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 300 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 37 fenêtres (estimation basée sur 300 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé, nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé, nécessite rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec électroménager
Quantité: 1 cuisine
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé, nécessite rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - murs en mauvais état nécessitant rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - murs en mauvais état nécessitant rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :97 000 €(323 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:21 000€
    Isolation toiture/combles: 300 m² × 70€/m² = 21000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:30 000€
    Fenêtres double vitrage: 37 fenêtres × 800€ = 29600€, Main d'œuvre: 400€
  • Chambres - Revêtement sol:6 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 120€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine × 15000€ = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Revêtement sol:1 800€
    Revêtement sol salon: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Thônes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 462 €/mois
Revenus locatifs annuels : 53 545 €/an
Calcul : 4 462 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 17 543 €/an
Base de calcul : Emprunt de 545 200 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 963 €/an
Calcul : 164 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 354 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 97 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 121 860 €
Revenus locatifs : +53 545 €
Charges déductibles : -121 860 €
Résultat foncier Année 1 : -68 316 €(Déficit de 68 316 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 46 916 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 24 860 €/an
Revenus locatifs : +53 545 €
Charges déductibles : -24 860 €
Résultat foncier Années 2+ : 28 684 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 46915.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 415 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 269 750 €(65% de 415 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 809 €/an
Calcul : 269 750 € × 3,636% = 9 809 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
153 545 €121 877 €17 560 €-68 333 €21 400 €46 933 €46 933 €
254 615 €24 402 €17 085 €30 213 €--16 720 €
355 708 €23 912 €16 594 €31 796 €---
456 822 €23 405 €16 087 €33 417 €---
557 958 €22 881 €15 564 €35 078 €---
659 118 €22 340 €15 022 €36 778 €---
760 300 €21 780 €14 463 €38 519 €---
861 506 €21 203 €13 886 €40 303 €---
962 736 €20 606 €13 289 €42 130 €---
1063 991 €19 990 €12 673 €44 001 €---
1165 271 €19 353 €12 036 €45 917 €---
1266 576 €18 695 €11 378 €47 881 €---
1367 907 €18 015 €10 698 €49 892 €---
1469 266 €17 313 €9 996 €51 952 €---
1570 651 €16 588 €9 271 €54 063 €---
1672 064 €15 839 €8 521 €56 225 €---
1773 505 €15 064 €7 747 €58 441 €---
1874 975 €14 265 €6 947 €60 711 €---
1976 475 €13 438 €6 121 €63 037 €---
2078 004 €12 585 €5 267 €65 420 €---
2179 564 €11 703 €4 386 €67 862 €---
2281 156 €10 792 €3 475 €70 364 €---
2382 779 €9 851 €2 533 €72 928 €---
2484 434 €8 878 €1 561 €75 556 €---
2586 123 €7 874 €557 €78 249 €---
TOTAL1 715 048 €532 648 €252 719 €1 182 400 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 182 400 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 53 545 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +11 244 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+11 244 €-6 420 €+17 664 €
2+11 244 €0 €+11 244 €
3+11 244 €+4 523 €+6 721 €
4+11 244 €+10 025 €+1 219 €
5+11 244 €+10 523 €+721 €
6+11 244 €+11 033 €+211 €
7+11 244 €+11 556 €-312 €
8+11 244 €+12 091 €-847 €
9+11 244 €+12 639 €-1 395 €
10+11 244 €+13 200 €-1 956 €
11+11 244 €+13 775 €-2 531 €
12+11 244 €+14 364 €-3 120 €
13+11 244 €+14 968 €-3 724 €
14+11 244 €+15 586 €-4 342 €
15+11 244 €+16 219 €-4 975 €
16+11 244 €+16 868 €-5 624 €
17+11 244 €+17 532 €-6 288 €
18+11 244 €+18 213 €-6 969 €
19+11 244 €+18 911 €-7 667 €
20+11 244 €+19 626 €-8 382 €
21+11 244 €+20 358 €-9 114 €
22+11 244 €+21 109 €-9 865 €
23+11 244 €+21 878 €-10 634 €
24+11 244 €+22 667 €-11 423 €
25+11 244 €+23 475 €-12 231 €
Total+281 100 €+354 720 €+-73 620 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 102 jours
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