Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleRillieux-la-Pape (69)
Surface89m²
Coût Total209 040€
Loyer Annuel13 762€
Rentabilité6.58%
Cashflow/mois-50€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 183 000 €
Surface : 89 m²
Prix au m² : 2 056,18 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étage, Ascenseur, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, Exposition nord-ouest, Interphone, Toilettes dans la salle de bains

Rillirux la Pape secteur semailles rue de Rotterdam dans une copropriété très ben entretenue des années 1964, T4 de 88.94m² au 3ème étage avec ascenseur composé d'un vaste hall entrée avec grand placard, séjour et 2 chambres accès grandes loggias fermées orientées ouest, salle à manger (possibilité 3ème chambre), grande cuisine avec cellier, salle de bain et WC. Une cave et un parking commun complètent ce bien qui est en bon état général avec fenêtres double vitrage et volets électriques.

Ville : Rillieux-la-Pape
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69140
Coordonnées : 45.823026, 4.906719
Total : 209 040€
Prix d'acquisition : 183 000€
Travaux : 11 400€
Valeur du bien : 194 400€
Frais de notaire : 14 640€
Coût estimé : 14 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89m²
Loyer prédit : 12.89€/m²/mois
Fourchette : 10.43€ - 15.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 1147€/mois
Loyer annuel estimé : 13762€/an
Fourchette totale : 928€ - 1417€/mois
Fourchette annuelle : 11136€ - 17008€/an
Rentabilité brute :6.58%
Fourchette de rentabilité :5.33% - 8.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 600 €/m²
Basé sur :89 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :231 400 €
Prix d'achat :183 000 €
Décote à l'achat :-48 400€ (-20.9%)
Marge achat-revente :22 360€ (9.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :209 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 029,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :52,26€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 082,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 888,71€
Coût de l'assurance :15 678,00€
Taxe foncière : 1 376,21€/an
Soit par mois : 114,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 146,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 196,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-49,87€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 226 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 89 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et entretien des fenêtres double vitrage existantes
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Fenêtres en bon état, pas de remplacement nécessaire
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise aux normes du chauffe-eau pour garantir un fonctionnement optimal
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et entretien des éléments de cuisine pour maintenir un bon état
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et entretien des éléments de salle de bain pour maintenir un bon état
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres pour rafraîchir l'espace
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du revêtement de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - revêtement en bon état, pas de remplacement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 400 €(128 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 200€
  • Menuiseries:800€
    Vérification fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 200€/fenêtre = 800€
  • Eau chaude:3 200€
    Chauffe-eau: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 200€
  • Cuisine:1 200€
    Peinture cuisine: 30 m² × 40€/m² = 1200€
  • Salle de bain:1 200€
    Peinture salle de bain: 30 m² × 40€/m² = 1200€
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds 2 chambres: 20 m² × 40€/m² = 800€
  • Chambres - Revêtement sol:0€
    Vérification revêtement sol: 0€ (pas de remplacement nécessaire)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rillieux-la-Pape (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 8 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 147 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 762 €/an
Calcul : 1 147 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 913 €/an
Base de calcul : Emprunt de 209 040 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 627 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 376 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 316 €
Revenus locatifs : +13 762 €
Charges déductibles : -20 316 €
Résultat foncier Année 1 : -6 554 €(Déficit de 6 554 €)
Imputable sur revenu global : 6 554 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 916 €/an
Revenus locatifs : +13 762 €
Charges déductibles : -8 916 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 846 €/an
Prix d'achat du bien : 183 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 118 950 €(65% de 183 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 325 €/an
Calcul : 118 950 € × 3,636% = 4 325 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 762 €20 323 €6 920 €-6 561 €6 561 €--
214 037 €8 738 €6 735 €5 299 €---
314 318 €8 547 €6 544 €5 771 €---
414 604 €8 349 €6 346 €6 255 €---
514 896 €8 145 €6 141 €6 752 €---
615 194 €7 933 €5 930 €7 261 €---
715 498 €7 715 €5 711 €7 784 €---
815 808 €7 488 €5 485 €8 320 €---
916 124 €7 255 €5 251 €8 870 €---
1016 447 €7 013 €5 010 €9 434 €---
1116 776 €6 763 €4 760 €10 013 €---
1217 111 €6 505 €4 501 €10 607 €---
1317 454 €6 237 €4 234 €11 216 €---
1417 803 €5 961 €3 958 €11 842 €---
1518 159 €5 675 €3 672 €12 484 €---
1618 522 €5 380 €3 376 €13 142 €---
1718 892 €5 074 €3 071 €13 818 €---
1819 270 €4 758 €2 755 €14 512 €---
1919 656 €4 432 €2 428 €15 224 €---
2020 049 €4 094 €2 091 €15 955 €---
2120 450 €3 745 €1 741 €16 705 €---
2220 859 €3 383 €1 380 €17 475 €---
2321 276 €3 010 €1 007 €18 266 €---
2421 701 €2 624 €621 €19 077 €---
2522 135 €2 225 €221 €19 911 €---
TOTAL440 803 €161 372 €99 889 €279 431 €6 561 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 968 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 279 431 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 762 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 890 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 890 €-1 968 €+4 858 €
2+2 890 €+1 590 €+1 300 €
3+2 890 €+1 731 €+1 159 €
4+2 890 €+1 877 €+1 013 €
5+2 890 €+2 026 €+864 €
6+2 890 €+2 178 €+712 €
7+2 890 €+2 335 €+555 €
8+2 890 €+2 496 €+394 €
9+2 890 €+2 661 €+229 €
10+2 890 €+2 830 €+60 €
11+2 890 €+3 004 €-114 €
12+2 890 €+3 182 €-292 €
13+2 890 €+3 365 €-475 €
14+2 890 €+3 553 €-663 €
15+2 890 €+3 745 €-855 €
16+2 890 €+3 943 €-1 053 €
17+2 890 €+4 145 €-1 255 €
18+2 890 €+4 354 €-1 464 €
19+2 890 €+4 567 €-1 677 €
20+2 890 €+4 786 €-1 896 €
21+2 890 €+5 012 €-2 122 €
22+2 890 €+5 243 €-2 353 €
23+2 890 €+5 480 €-2 590 €
24+2 890 €+5 723 €-2 833 €
25+2 890 €+5 973 €-3 083 €
Total+72 250 €+83 829 €+-11 579 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 30 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →