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Maison à vendre

VillePontoise (95)
Surface205m²
Coût Total385 660€
Loyer Annuel38 167€
Rentabilité9.90%
Cashflow/mois+813€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 338 000 €
Surface : 205 m²
Prix au m² : 1 648,78 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Salon (total 22 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 3 parkings: Box de stationnement, Garage, Parking, Jardin, Terrasse, calme, Exposition est

À 5 minutes à pied du centre-ville, des écoles, commerces et autres commodités, cette maison de 85 m² offre un cadre de vie pratique et agréable

Elle se compose d'une entrée ouvrant sur un séjour lumineux, prolongé par une pièce indépendante pouvant servir de salle à manger, bureau ou espace de vie supplémentaire selon les besoins

L'espace nuit comprend trois chambres de belles dimensions, une salle de bain ainsi qu'un WC séparé

À l'extérieur, la maison bénéficie d'un jardin agréable et d'un espace à l'avant pouvant être aménagé en terrasse

Un garage fermé complète le bien, avec une mezzanine permettant du stockage. Une place de stationnement privative se trouve également devant le garage

Le bien est classé DPE C, offrant un bon niveau de performance énergétique

Située dans un secteur recherché, cette maison conviendra aussi bien à une famille qu'à un projet de résidence principale pour ceux qui recherchent un environnement calme tout en restant proches de tout

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Ville : Pontoise
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95300
Coordonnées : 49.057098, 2.087138
Total : 385 660€
Prix d'acquisition : 338 000€
Travaux : 20 620€
Valeur du bien : 358 620€
Frais de notaire : 27 040€
Coût estimé : 27 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 205m²
Loyer prédit : 15.51€/m²/mois
Fourchette : 12.15€ - 19.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 3181€/mois
Loyer annuel estimé : 38167€/an
Fourchette totale : 2490€ - 4063€/mois
Fourchette annuelle : 29879€ - 48753€/an
Rentabilité brute :9.90%
Fourchette de rentabilité :7.75% - 12.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 415,42 €/m²
Basé sur :80 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :700 160 €
Prix d'achat :338 000 €
Décote à l'achat :-362 160€ (-51.7%)
Marge achat-revente :314 500€ (44.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :385 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 936,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :112,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 049,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :195 414,64€
Coût de l'assurance :33 745,25€
Taxe foncière : 3 816,68€/an
Soit par mois : 318,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 180,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 367,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :813,11€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 161 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité, peinture.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé pour salle de bain sans photo - rafraîchissement nécessaire
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - mise aux normes nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique aux normes et ajout de prises si nécessaire.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 620 €(101 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:13 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 7000€ = 7000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Carrelage murs et sol (20m²): 50€/m² × 20 = 1000€, Peinture: 500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:900€
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 300€ = 900€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:720€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 24 m² × 30€/m² = 720€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:720€
    Peinture murs et plafonds salon: 24 m² × 30€/m² = 720€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 500€
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pontoise. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix sont adaptés à la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué).

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 181 €/mois
Revenus locatifs annuels : 38 167 €/an
Calcul : 3 181 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 444 €/an
Base de calcul : Emprunt de 385 660 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 350 €/an
Calcul : 112 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 817 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 620 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 230 €
Revenus locatifs : +38 167 €
Charges déductibles : -39 230 €
Résultat foncier Année 1 : -1 064 €(Déficit de 1 064 €)
Imputable sur revenu global : 1 064 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 610 €/an
Revenus locatifs : +38 167 €
Charges déductibles : -18 610 €
Résultat foncier Années 2+ : 19 556 €/an
Prix d'achat du bien : 338 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 219 700 €(65% de 338 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 989 €/an
Calcul : 219 700 € × 3,636% = 7 989 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
138 167 €39 243 €13 456 €-1 076 €1 076 €--
238 930 €18 272 €13 105 €20 658 €---
339 709 €17 908 €12 742 €21 801 €---
440 503 €17 531 €12 365 €22 972 €---
541 313 €17 141 €11 975 €24 172 €---
642 139 €16 737 €11 570 €25 402 €---
742 982 €16 318 €11 152 €26 664 €---
843 842 €15 884 €10 718 €27 957 €---
944 718 €15 435 €10 268 €29 284 €---
1045 613 €14 969 €9 803 €30 643 €---
1146 525 €14 487 €9 321 €32 038 €---
1247 456 €13 988 €8 821 €33 468 €---
1348 405 €13 470 €8 304 €34 934 €---
1449 373 €12 934 €7 768 €36 438 €---
1550 360 €12 379 €7 213 €37 981 €---
1651 367 €11 804 €6 638 €39 563 €---
1752 395 €11 208 €6 042 €41 187 €---
1853 443 €10 591 €5 425 €42 852 €---
1954 512 €9 952 €4 785 €44 560 €---
2055 602 €9 290 €4 123 €46 312 €---
2156 714 €8 604 €3 437 €48 110 €---
2257 848 €7 893 €2 727 €49 955 €---
2359 005 €7 157 €1 991 €51 848 €---
2460 185 €6 395 €1 228 €53 791 €---
2561 389 €5 605 €438 €55 784 €---
TOTAL1 222 494 €345 197 €195 415 €877 297 €1 076 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 323 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 877 297 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 38 167 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 015 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 015 €-323 €+8 338 €
2+8 015 €+6 197 €+1 818 €
3+8 015 €+6 540 €+1 475 €
4+8 015 €+6 891 €+1 124 €
5+8 015 €+7 252 €+763 €
6+8 015 €+7 621 €+394 €
7+8 015 €+7 999 €+16 €
8+8 015 €+8 387 €-372 €
9+8 015 €+8 785 €-770 €
10+8 015 €+9 193 €-1 178 €
11+8 015 €+9 611 €-1 596 €
12+8 015 €+10 040 €-2 025 €
13+8 015 €+10 480 €-2 465 €
14+8 015 €+10 932 €-2 917 €
15+8 015 €+11 394 €-3 379 €
16+8 015 €+11 869 €-3 854 €
17+8 015 €+12 356 €-4 341 €
18+8 015 €+12 855 €-4 840 €
19+8 015 €+13 368 €-5 353 €
20+8 015 €+13 894 €-5 879 €
21+8 015 €+14 433 €-6 418 €
22+8 015 €+14 986 €-6 971 €
23+8 015 €+15 554 €-7 539 €
24+8 015 €+16 137 €-8 122 €
25+8 015 €+16 735 €-8 720 €
Total+200 375 €+263 189 €+-62 814 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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