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Achat villa

Bien expiré
VilleLES ANGLES SUR CORREZE (19)
Surface105m²
Coût Total132 554€
Loyer Annuel10 071€
Rentabilité7.60%
Cashflow/mois+57€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 300 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 631,43 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 105 m², 4 Pièces, 3 Chambres, Année de construction 1819, Cuisine séparée équipée, Salle de séjour, Jardin, Terrain de 2000 m², Travaux

Dans un petit hameau à 15 minutes de Tulle, cet ensemble immobilier à rénover vous offrira une maison d'habitation et sa grange attenante sur un terrain d'environ 2000m2.  La maison principale à rénover dispose actuellement au rez de chaussée : d'une pièce de vie, d'un coin cuisine ; à l'étage trois chambres, et au dernier niveau un grenier aménageable. Le bien dispose de fenêtres en double vitrage, cependant aucun moyen de chauffage n'est présent actuellement. Il faudra également prévoir un assainissement individuel. Une grange attenante d'environ 80m2 avec toiture en tuiles refaite en 2000 vous offrira également un beau potentiel. Le tout sur un terrain d'environ 2000m2. Amoureux de la pierre et de la tranquilité, cette maison sera après rénovation un joli havre de paix!  

Ville : LES ANGLES SUR CORREZE
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Total : 132 554€
Prix d'acquisition : 66 300€
Travaux : 60 950€
Valeur du bien : 127 250€
Frais de notaire : 5 304€
Coût estimé : 5 304€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105m²
Loyer prédit : 7.99€/m²/mois
Fourchette : 6.14€ - 10.40€/m²/mois
Loyer total estimé : 839€/mois
Loyer annuel estimé : 10071€/an
Fourchette totale : 645€ - 1092€/mois
Fourchette annuelle : 7740€ - 13105€/an
Rentabilité brute :7.60%
Fourchette de rentabilité :5.84% - 9.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :132 554€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :659,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :38,66€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 698,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 247,64€
Coût de l'assurance :11 598,48€
Taxe foncière : 1 007,15€/an
Soit par mois : 83,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 839,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 781,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :57,36€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
Maison construite en 1819, généralement associée à une classe énergétique F ou G.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour fournir un système de chauffage efficace
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE F - Maison - Aucun moyen de chauffage présent actuellement, solution prioritaire pour améliorer le confort et l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour l'eau chaude sanitaire
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Nécessaire pour fournir de l'eau chaude sanitaire de manière efficace
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux meubles, plan de travail, évier et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant des rénovations importantes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m² assumé)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette usée par un nouveau revêtement de sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - moquette usée nécessitant un remplacement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique dans toute la maison
Quantité: maison complète
Raison: DPE F - Maison - Nécessaire pour assurer la sécurité et la conformité de l'installation électrique
AssainissementOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation
Prévoir l'installation d'un système d'assainissement individuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Nécessaire pour respecter les normes d'assainissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 950 €(580 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (8 m²) × 15000€ = 15000€ (mobilier, électroménager, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète (5 m²) × 8000€ = 8000€ (douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Remplacement moquette: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:6 000€
    Mise aux normes électricité: maison complète × 6000€ = 6000€ (fournitures et main d'œuvre comprises)
  • Assainissement:10 000€
    Installation système assainissement individuel: 1 système × 10000€ = 10000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Les Angles sur Corrèze (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 839 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 071 €/an
Calcul : 839 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 502 €/an
Base de calcul : Emprunt de 132 554 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 464 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 007 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 923 €
Revenus locatifs : +10 071 €
Charges déductibles : -66 923 €
Résultat foncier Année 1 : -56 852 €(Déficit de 56 852 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 452 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 973 €/an
Revenus locatifs : +10 071 €
Charges déductibles : -5 973 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 098 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35451.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 300 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 095 €(65% de 66 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 567 €/an
Calcul : 43 095 € × 3,636% = 1 567 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 071 €66 928 €4 506 €-56 856 €21 400 €35 456 €35 456 €
210 273 €5 859 €4 387 €4 414 €--31 042 €
310 478 €5 735 €4 264 €4 743 €--26 299 €
410 688 €5 608 €4 137 €5 080 €--21 219 €
510 902 €5 476 €4 005 €5 426 €--15 793 €
611 120 €5 339 €3 868 €5 780 €--10 013 €
711 342 €5 198 €3 727 €6 144 €--3 869 €
811 569 €5 052 €3 581 €6 517 €---
911 800 €4 900 €3 429 €6 900 €---
1012 036 €4 744 €3 273 €7 293 €---
1112 277 €4 582 €3 111 €7 695 €---
1212 523 €4 414 €2 943 €8 109 €---
1312 773 €4 240 €2 769 €8 533 €---
1413 029 €4 060 €2 589 €8 968 €---
1513 289 €3 874 €2 403 €9 415 €---
1613 555 €3 682 €2 211 €9 873 €---
1713 826 €3 483 €2 012 €10 343 €---
1814 102 €3 277 €1 805 €10 826 €---
1914 385 €3 063 €1 592 €11 321 €---
2014 672 €2 842 €1 371 €11 830 €---
2114 966 €2 614 €1 143 €12 352 €---
2215 265 €2 377 €906 €12 888 €---
2315 570 €2 132 €661 €13 438 €---
2415 882 €1 879 €408 €14 003 €---
2516 199 €1 617 €145 €14 583 €---
TOTAL322 592 €162 975 €65 248 €159 617 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 159 617 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 071 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 115 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 115 €-6 420 €+8 535 €
2+2 115 €0 €+2 115 €
3+2 115 €0 €+2 115 €
4+2 115 €0 €+2 115 €
5+2 115 €0 €+2 115 €
6+2 115 €0 €+2 115 €
7+2 115 €0 €+2 115 €
8+2 115 €+794 €+1 321 €
9+2 115 €+2 070 €+45 €
10+2 115 €+2 188 €-73 €
11+2 115 €+2 309 €-194 €
12+2 115 €+2 433 €-318 €
13+2 115 €+2 560 €-445 €
14+2 115 €+2 690 €-575 €
15+2 115 €+2 824 €-709 €
16+2 115 €+2 962 €-847 €
17+2 115 €+3 103 €-988 €
18+2 115 €+3 248 €-1 133 €
19+2 115 €+3 396 €-1 281 €
20+2 115 €+3 549 €-1 434 €
21+2 115 €+3 706 €-1 591 €
22+2 115 €+3 866 €-1 751 €
23+2 115 €+4 031 €-1 916 €
24+2 115 €+4 201 €-2 086 €
25+2 115 €+4 375 €-2 260 €
Total+52 875 €+47 885 €+4 990 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 233 jours
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