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Vente appartement 4 pièces 80 m² Villecresnes (94440) - Superimmo

VilleVillecresnes (94)
Surface80m²
Coût Total260 950€
Loyer Annuel15 885€
Rentabilité6.09%
Cashflow/mois-580€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 185 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 2 312,5 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Votre agence La Brie Immobilière vous propose de venir découvrir au sein d'une résidence sécurisée et arborée, cet appartement type T4 situé au 3ème et dernier étage, vous offrant une belle pièce à vivre donnant sur loggia avec une magnifique vue dégagée, une salle à manger, ainsi qu'une cuisine aménagée indépendante, deux chambres, un dressing, un W.C. indépendant et une salle de bains. Le tout au calme, sans vis-à-vis, en plein centre-ville et à deux pas de toutes commodités. Avec une cave et une place de parking en extérieur ! À visiter rapidement. Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 1085 lots. Quote-part moyenne du budget prévisionnel 3 112 €/an. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie E, Classe climat E Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1440.00 € et 1990.00 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.Afficher plus

Ville : Villecresnes
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94440
Coordonnées : 48.721203, 2.531284
Total : 260 950€
Prix d'acquisition : 185 000€
Travaux : 61 150€
Valeur du bien : 246 150€
Frais de notaire : 14 800€
Coût estimé : 14 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 16.55€/m²/mois
Fourchette : 13.84€ - 19.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 1324€/mois
Loyer annuel estimé : 15885€/an
Fourchette totale : 1107€ - 1583€/mois
Fourchette annuelle : 13286€ - 18992€/an
Rentabilité brute :6.09%
Fourchette de rentabilité :5.09% - 7.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 596,15 €/m²
Basé sur :51 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :287 692 €
Prix d'achat :185 000 €
Décote à l'achat :-102 692€ (-35.7%)
Marge achat-revente :26 742€ (9.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :260 950€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 309,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :76,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 385,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :131 803,37€
Coût de l'assurance :22 833,13€
Taxe foncière : 3 112,00€/an
Soit par mois : 259,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 259,33€/mois
Soit par an : 3 112,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 323,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 903,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-580,20€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - nécessite léger rafraîchissement
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol plus moderne
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 assumé - nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 150 €(764 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 18000€ = 18000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 000€
    Peinture murs/plafonds: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Entrée - Revêtement sol:450€
    Revêtement sol: 5 m² × 90€/m² = 450€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villecresnes (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 324 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 885 €/an
Calcul : 1 324 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 071 €/an
Base de calcul : Emprunt de 260 950 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 913 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 112 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 112 €/an
Calcul : 259 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 77 358 €
Revenus locatifs : +15 885 €
Charges déductibles : -77 358 €
Résultat foncier Année 1 : -61 473 €(Déficit de 61 473 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 073 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 208 €/an
Revenus locatifs : +15 885 €
Charges déductibles : -16 208 €
Résultat foncier Années 2+ : -323 €/an(Déficit de 323 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40072.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 185 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 250 €(65% de 185 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 373 €/an
Calcul : 120 250 € × 3,636% = 4 373 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 885 €77 366 €9 079 €-61 481 €21 400 €40 081 €40 081 €
216 203 €15 979 €8 842 €224 €--39 858 €
316 527 €15 734 €8 596 €793 €--39 064 €
416 857 €15 479 €8 342 €1 378 €--37 686 €
517 195 €15 215 €8 078 €1 979 €--35 707 €
617 538 €14 942 €7 805 €2 596 €--33 111 €
717 889 €14 660 €7 522 €3 230 €--29 881 €
818 247 €14 367 €7 229 €3 880 €--26 001 €
918 612 €14 063 €6 926 €4 549 €--21 453 €
1018 984 €13 749 €6 612 €5 235 €--16 218 €
1119 364 €13 424 €6 286 €5 940 €--10 277 €
1219 751 €13 087 €5 949 €6 665 €---
1320 146 €12 737 €5 600 €7 409 €---
1420 549 €12 376 €5 238 €8 173 €---
1520 960 €12 001 €4 864 €8 959 €---
1621 379 €11 613 €4 476 €9 766 €---
1721 807 €11 211 €4 074 €10 596 €---
1822 243 €10 795 €3 658 €11 448 €---
1922 688 €10 364 €3 226 €12 324 €---
2023 142 €9 917 €2 780 €13 224 €---
2123 604 €9 455 €2 317 €14 150 €---
2224 077 €8 975 €1 838 €15 101 €---
2324 558 €8 479 €1 342 €16 079 €---
2425 049 €7 965 €828 €17 084 €---
2525 550 €7 433 €295 €18 117 €---
TOTAL508 805 €371 386 €131 803 €137 419 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 137 419 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 885 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 336 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 336 €-6 420 €+9 756 €
2+3 336 €0 €+3 336 €
3+3 336 €0 €+3 336 €
4+3 336 €0 €+3 336 €
5+3 336 €0 €+3 336 €
6+3 336 €0 €+3 336 €
7+3 336 €0 €+3 336 €
8+3 336 €0 €+3 336 €
9+3 336 €0 €+3 336 €
10+3 336 €0 €+3 336 €
11+3 336 €0 €+3 336 €
12+3 336 €+1 999 €+1 337 €
13+3 336 €+2 223 €+1 113 €
14+3 336 €+2 452 €+884 €
15+3 336 €+2 688 €+648 €
16+3 336 €+2 930 €+406 €
17+3 336 €+3 179 €+157 €
18+3 336 €+3 434 €-98 €
19+3 336 €+3 697 €-361 €
20+3 336 €+3 967 €-631 €
21+3 336 €+4 245 €-909 €
22+3 336 €+4 530 €-1 194 €
23+3 336 €+4 824 €-1 488 €
24+3 336 €+5 125 €-1 789 €
25+3 336 €+5 435 €-2 099 €
Total+83 400 €+44 309 €+39 091 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
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