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Achat : Maison Saint-Barnabé (22600)

Bien expiré
VilleSaint-Barnabé (22)
Surface87m²
Coût Total109 119€
Loyer Annuel8 037€
Rentabilité7.37%
Cashflow/mois+23€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 84 240 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 968,28 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 87 m², 5 pièces, 4 chambres, 1 balcon, 531 m² de terrain, Cave, Structure/extérieur à rafraîchir

En campagne de Saint Barnabe - Pour Investissement - Maison louée - Maison en pierre mitoyenne avec un terrain privatif d'environ 530m² comprenant :

  • En rez de chaussée : un sas (véranda), une entrée, une cuisine aménagée et équipée, une salle à manger avec un poële à bois (de 2026) , une chambre, une salle de bains avec toilette.
  • A l'étage : un couloir desservant 3 chambres, un lavabo. Une dépendance (40m²) à usage de stockage et local technique. Jardin sur l'arrière sans vis à vis. Bail En Cours récent de Trois Ans « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : »
Ville : Saint-Barnabé
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22600
Coordonnées : 48.141160, -2.700550
Total : 109 119€
Prix d'acquisition : 84 240€
Travaux : 18 140€
Valeur du bien : 102 380€
Frais de notaire : 6 739€
Coût estimé : 6 739€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87m²
Loyer prédit : 7.70€/m²/mois
Fourchette : 6.00€ - 9.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 670€/mois
Loyer annuel estimé : 8037€/an
Fourchette totale : 522€ - 860€/mois
Fourchette annuelle : 6263€ - 10315€/an
Rentabilité brute :7.37%
Fourchette de rentabilité :5.74% - 9.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 331,23 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :115 817 €
Prix d'achat :84 240 €
Décote à l'achat :-31 577€ (-27.3%)
Marge achat-revente :6 698€ (5.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 119€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :548,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :31,83€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 579,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 290,80€
Coût de l'assurance :9 547,91€
Taxe foncière : 803,74€/an
Soit par mois : 66,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 669,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 646,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :22,95€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :A
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC. Carrelage murs et sol complet. Réfection plomberie complète et électricité (prises, éclairage, VMC).
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen supposé nécessitant mise aux normes.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Chambres en état moyen - nécessite rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Chambres en état moyen - nécessite rafraîchissement.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine.
Quantité: 12 m²
Raison: Cuisine en bon état, rafraîchissement léger recommandé.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 25 m²
Raison: Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 140 €(209 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 500€
    Parquet flottant: 45 m² × 100€/m² = 4500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 20€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:240€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 12 m² × 20€/m² = 240€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:500€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 20€/m² = 500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Barnabé (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

A→A(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (A) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 670 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 037 €/an
Calcul : 670 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 804 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 119 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 382 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 804 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 140 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 129 €
Revenus locatifs : +8 037 €
Charges déductibles : -23 129 €
Résultat foncier Année 1 : -15 092 €(Déficit de 15 092 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 4 392 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 989 €/an
Revenus locatifs : +8 037 €
Charges déductibles : -4 989 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 048 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 4392.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 84 240 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 54 756 €(65% de 84 240 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 991 €/an
Calcul : 54 756 € × 3,636% = 1 991 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 037 €23 133 €3 807 €-15 096 €10 700 €4 396 €4 396 €
28 198 €4 894 €3 708 €3 304 €--1 091 €
38 362 €4 791 €3 605 €3 571 €---
48 529 €4 684 €3 499 €3 845 €---
58 700 €4 574 €3 388 €4 126 €---
68 874 €4 459 €3 274 €4 415 €---
79 051 €4 341 €3 155 €4 711 €---
89 232 €4 218 €3 032 €5 014 €---
99 417 €4 091 €2 905 €5 326 €---
109 605 €3 959 €2 774 €5 646 €---
119 798 €3 823 €2 637 €5 975 €---
129 994 €3 682 €2 496 €6 312 €---
1310 193 €3 535 €2 350 €6 658 €---
1410 397 €3 384 €2 198 €7 014 €---
1510 605 €3 226 €2 041 €7 379 €---
1610 817 €3 064 €1 878 €7 754 €---
1711 034 €2 895 €1 709 €8 139 €---
1811 254 €2 721 €1 535 €8 534 €---
1911 479 €2 540 €1 354 €8 940 €---
2011 709 €2 352 €1 167 €9 357 €---
2111 943 €2 158 €973 €9 785 €---
2212 182 €1 957 €772 €10 225 €---
2312 426 €1 749 €563 €10 677 €---
2412 674 €1 533 €348 €11 141 €---
2512 928 €1 310 €124 €11 618 €---
TOTAL257 441 €103 072 €55 291 €154 369 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 154 369 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 037 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 688 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 688 €-3 210 €+4 898 €
2+1 688 €0 €+1 688 €
3+1 688 €+744 €+944 €
4+1 688 €+1 154 €+534 €
5+1 688 €+1 238 €+450 €
6+1 688 €+1 324 €+364 €
7+1 688 €+1 413 €+275 €
8+1 688 €+1 504 €+184 €
9+1 688 €+1 598 €+90 €
10+1 688 €+1 694 €-6 €
11+1 688 €+1 792 €-104 €
12+1 688 €+1 894 €-206 €
13+1 688 €+1 997 €-309 €
14+1 688 €+2 104 €-416 €
15+1 688 €+2 214 €-526 €
16+1 688 €+2 326 €-638 €
17+1 688 €+2 442 €-754 €
18+1 688 €+2 560 €-872 €
19+1 688 €+2 682 €-994 €
20+1 688 €+2 807 €-1 119 €
21+1 688 €+2 935 €-1 247 €
22+1 688 €+3 067 €-1 379 €
23+1 688 €+3 203 €-1 515 €
24+1 688 €+3 342 €-1 654 €
25+1 688 €+3 485 €-1 797 €
Total+42 200 €+46 311 €+-4 111 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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