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Pavillon 4 pièces 112 m²

VilleSaint-Benoît-du-Sault (36)
Surface112m²
Coût Total73 480€
Loyer Annuel8 305€
Rentabilité11.30%
Cashflow/mois+230€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 56 000 €
Surface : 112 m²
Prix au m² : 500 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Achat Maison 4 pièces 112 m² Saint-Benoît-du-Sault

Nous proposons à la vente, sur la Commune de St Benoit du Sault, un pavillon type 4 implanté sur une parcelle de 165 m², comprenant :

  • au RdC : Entrée, cuisine, séjour, chambre ouverte sur séjour, placard, WC
  • à l'étage : Dégagement, 2 chambres, salle de bains, 
  • garage, jardin Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr DPE D (217) dont émissions de gaz à effet de serre B (7) Estimation des coûts annuels d'énergie du logement entre 1 400 € et 1 930 € Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris) REGLEMENTATION SUR LA VENTE HLM Conformément aux dispositions de la loi ELAN du 23/11/2018 et de son décret d'application du 15/11/2019 (L443-11 Alinéa III du CCH),  toutes personnes intéressées par l'achat d'un bien vacant  devront, à l'issue des visites, déposer leur offre au plus tard le  10 octobre 2026
  • soit par email à [Coordonnées masquées] - soit à l'accueil du siège social de scalis, 14-16 rue Saint Luc à  CHATEAUROUX (36000) aux heures d'ouvertures  (de 9 h 00 à 12 h 00 et de 13 h 30 à 17 h 30 et le vendredi à 16 h 30).  Ces offres seront soumises à un classement,  par ordre d'arrivée et de priorité,  conformément aux dispositions de ladite loi. Les visites se feront du lundi au vendredi, sur rendez-vous, en appelant le  [Coordonnées masquées]   Référence annonce : sc80-1-13 Les honoraires sont à la charge du vendeur
Ville : Saint-Benoît-du-Sault
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36170
Coordonnées : 46.444073, 1.394607
Total : 73 480€
Prix d'acquisition : 56 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 69 000€
Frais de notaire : 4 480€
Coût estimé : 4 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 112m²
Loyer prédit : 6.18€/m²/mois
Fourchette : 4.81€ - 7.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 692€/mois
Loyer annuel estimé : 8305€/an
Fourchette totale : 539€ - 888€/mois
Fourchette annuelle : 6470€ - 10660€/an
Rentabilité brute :11.30%
Fourchette de rentabilité :8.80% - 14.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :881,11 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :98 684 €
Prix d'achat :56 000 €
Décote à l'achat :-42 684€ (-43.3%)
Marge achat-revente :25 204€ (25.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :73 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :365,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :26,94€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 392,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 287,22€
Coût de l'assurance :8 082,80€
Taxe foncière : 830,46€/an
Soit par mois : 69,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 692,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 462,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :230,01€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 112 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort thermique et réduction des coûts énergétiques.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et remplacement de la robinetterie si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement.
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de la robinetterie.
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds.
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(116 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 692 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 305 €/an
Calcul : 692 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 503 €/an
Base de calcul : Emprunt de 73 480 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 323 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 830 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 657 €
Revenus locatifs : +8 305 €
Charges déductibles : -16 657 €
Résultat foncier Année 1 : -8 352 €(Déficit de 8 352 €)
Imputable sur revenu global : 8 352 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 657 €/an
Revenus locatifs : +8 305 €
Charges déductibles : -3 657 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 648 €/an
Prix d'achat du bien : 56 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 400 €(65% de 56 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 324 €/an
Calcul : 36 400 € × 3,636% = 1 324 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 305 €16 659 €2 505 €-8 355 €8 355 €--
28 471 €3 593 €2 439 €4 878 €---
38 640 €3 525 €2 371 €5 115 €---
48 813 €3 454 €2 300 €5 359 €---
58 989 €3 381 €2 227 €5 608 €---
69 169 €3 305 €2 151 €5 864 €---
79 352 €3 226 €2 073 €6 126 €---
89 539 €3 145 €1 991 €6 394 €---
99 730 €3 061 €1 907 €6 669 €---
109 925 €2 974 €1 820 €6 951 €---
1110 123 €2 884 €1 730 €7 239 €---
1210 326 €2 791 €1 637 €7 535 €---
1310 532 €2 694 €1 540 €7 838 €---
1410 743 €2 594 €1 440 €8 149 €---
1510 958 €2 491 €1 337 €8 467 €---
1611 177 €2 384 €1 230 €8 793 €---
1711 400 €2 273 €1 119 €9 127 €---
1811 628 €2 158 €1 004 €9 470 €---
1911 861 €2 040 €886 €9 821 €---
2012 098 €1 917 €763 €10 182 €---
2112 340 €1 790 €636 €10 551 €---
2212 587 €1 658 €504 €10 929 €---
2312 839 €1 522 €368 €11 317 €---
2413 095 €1 381 €227 €11 715 €---
2513 357 €1 235 €81 €12 123 €---
TOTAL265 998 €78 131 €36 287 €187 866 €8 355 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 506 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 187 866 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 305 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 744 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 744 €-2 506 €+4 250 €
2+1 744 €+1 463 €+281 €
3+1 744 €+1 535 €+209 €
4+1 744 €+1 608 €+136 €
5+1 744 €+1 683 €+61 €
6+1 744 €+1 759 €-15 €
7+1 744 €+1 838 €-94 €
8+1 744 €+1 918 €-174 €
9+1 744 €+2 001 €-257 €
10+1 744 €+2 085 €-341 €
11+1 744 €+2 172 €-428 €
12+1 744 €+2 261 €-517 €
13+1 744 €+2 351 €-607 €
14+1 744 €+2 445 €-701 €
15+1 744 €+2 540 €-796 €
16+1 744 €+2 638 €-894 €
17+1 744 €+2 738 €-994 €
18+1 744 €+2 841 €-1 097 €
19+1 744 €+2 946 €-1 202 €
20+1 744 €+3 054 €-1 310 €
21+1 744 €+3 165 €-1 421 €
22+1 744 €+3 279 €-1 535 €
23+1 744 €+3 395 €-1 651 €
24+1 744 €+3 514 €-1 770 €
25+1 744 €+3 637 €-1 893 €
Total+43 600 €+56 360 €+-12 760 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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