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Maison de village

VilleSaulgond (16)
Surface80
Coût Total92 560
Loyer Annuel7 380
Rentabilité7.97%
Cashflow/mois+77
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 47 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 587,5 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Central Fioul / Mazout Individuel, Nombre d'égages : 3, Cheminée, Jardin

Maison de village Située au c?ur du bourg de Saulgond, à moins de 15 minutes de Saint-Junien et à proximité de l'axe Limoges-Angoulême, cette charmante maison de village offre un beau potentiel, aussi bien pour une résidence principale que pour un investissement locatif.

Le rez-de-chaussée se compose d'une agréable pièce de vie, d'un WC indépendant, d'une salle de bains ainsi que d'un vaste garage offrant de nombreuses possibilités de rangement ou d'aménagement.

À l'étage, vous découvrirez deux belles chambres avec parquet, une cuisine indépendante ainsi qu'un salon chaleureux, également doté d'un parquet et d'une cheminée, apportant beaucoup de cachet à l'ensemble.

À seulement quelques mètres de la maison, un jardin privatif vient compléter ce bien. Il sera parfait pour créer un potager, aménager un espace de détente ou partager de bons moments en famille ou entre amis autour d'un repas en extérieur.

Des travaux énergétiques et de rafraîchissement sont à prévoir, laissant libre cours à vos envies pour personnaliser cette maison à votre goût et révéler tout son potentiel.

Une belle opportunité à découvrir sans tarder!

Ville : Saulgond
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16420
Coordonnées : 45.951264, 0.788750
Total : 92 560
Prix d'acquisition : 47 000
Travaux : 41 800
Valeur du bien : 88 800
Frais de notaire : 3 760
Coût estimé : 3 760
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 6.05€ - 9.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 615€/mois
Loyer annuel estimé : 7380€/an
Fourchette totale : 484€ - 781€/mois
Fourchette annuelle : 5809€ - 9376€/an
Rentabilité brute :7.97%
Fourchette de rentabilité :6.28% - 10.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :913,04 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :73 043
Prix d'achat :47 000
Décote à l'achat :-26 043 (-35.7%)
Marge achat-revente :-19 517€ (-26.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :92 560
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :453,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :23,14€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 476,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 492,53
Coût de l'assurance :6 942,00
Taxe foncière : 738,05€/an
Soit par mois : 61,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 615,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 538,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :76,89€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 80 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 3.3/5 visible sur photos - salon nécessitant un léger rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 800(523 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 800
    Isolation toiture/combles: 80 m² × 60€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Pompe à chaleur air-eau:12 000
    Installation pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Fenêtres double vitrage:8 000
    Remplacement fenêtres: 10 fenêtres × 800€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rafraîchissement cuisine:7 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 7000€ = 7000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol chambres:1 500
    Pose parquet flottant: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Rafraîchissement salon:1 000
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Mise aux normes électricité:1 500
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air-eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 615 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 380 €/an
Calcul : 615 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 015 €/an
Base de calcul : Emprunt de 92 560 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 278 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 738 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 831
Revenus locatifs : +7 380
Charges déductibles : -45 831
Résultat foncier Année 1 : -38 450(Déficit de 38 450 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 050
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 031 €/an
Revenus locatifs : +7 380
Charges déductibles : -4 031
Résultat foncier Années 2+ : 3 350 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17050.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 47 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 30 550(65% de 47 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 111 €/an
Calcul : 30 550 € × 3,636% = 1 111
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 38045 8343 018-38 45321 400 €17 053 €17 053 €
27 5283 9532 9373 576--13 478 €
37 6793 8692 8533 810--9 668 €
47 8323 7822 7664 050--5 617 €
57 9893 6922 6764 297--1 321 €
68 1493 6002 5844 549---
78 3123 5042 4884 808---
88 4783 4052 3895 073---
98 6473 3032 2875 345---
108 8203 1972 1815 624---
118 9973 0882 0725 909---
129 1772 9751 9596 202---
139 3602 8581 8426 502---
149 5472 7371 7226 810---
159 7382 6131 5977 126---
169 9332 4841 4687 449---
1710 1322 3511 3357 781---
1810 3342 2131 1978 121---
1910 5412 0711 0558 470---
2010 7521 9249088 828---
2110 9671 7727569 195---
2211 1861 6155999 571---
2311 4101 4534379 957---
2411 6381 28526910 353---
2511 8711 1129610 759---
TOTAL236 399110 68643 493125 71321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 125 713
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 380 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 550 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 550-6 420+7 970
2+1 5500+1 550
3+1 5500+1 550
4+1 5500+1 550
5+1 5500+1 550
6+1 550+969+581
7+1 550+1 442+108
8+1 550+1 522+28
9+1 550+1 603-53
10+1 550+1 687-137
11+1 550+1 773-223
12+1 550+1 861-311
13+1 550+1 951-401
14+1 550+2 043-493
15+1 550+2 138-588
16+1 550+2 235-685
17+1 550+2 334-784
18+1 550+2 436-886
19+1 550+2 541-991
20+1 550+2 648-1 098
21+1 550+2 758-1 208
22+1 550+2 871-1 321
23+1 550+2 987-1 437
24+1 550+3 106-1 556
25+1 550+3 228-1 678
Total+38 750+37 714+1 036
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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