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Maison 77 m² à Sainte-Florine

VilleSainte-Florine (43)
Surface77m²
Coût Total75 130€
Loyer Annuel7 046€
Rentabilité9.38%
Cashflow/mois+129€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 857,14 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 77 m², 4 pièces, 75 m² de terrain

Maison de 77 m² habitables, comprenant : une cuisine, séjour, 3 chambres, salle d'eau, wc, cave, cuvage,garage et terrasse/cour de 75m².Fenêtres double-vitrage, volets, chauffage électrique, électricité récente, plafonds isolés, tout à l'égout.Proche du centre-ville et des commerces .

Ville : Sainte-Florine
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43250
Coordonnées : 45.404680, 3.318420
Total : 75 130€
Prix d'acquisition : 66 000€
Travaux : 3 850€
Valeur du bien : 69 850€
Frais de notaire : 5 280€
Coût estimé : 5 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 7.63€/m²/mois
Fourchette : 5.75€ - 10.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 587€/mois
Loyer annuel estimé : 7046€/an
Fourchette totale : 443€ - 778€/mois
Fourchette annuelle : 5314€ - 9341€/an
Rentabilité brute :9.38%
Fourchette de rentabilité :7.07% - 12.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 357,47 €/m²
Basé sur :75 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :104 525 €
Prix d'achat :66 000 €
Décote à l'achat :-38 525€ (-36.9%)
Marge achat-revente :29 395€ (28.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :75 130€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :377,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :21,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 399,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 068,51€
Coût de l'assurance :6 573,88€
Taxe foncière : 704,58€/an
Soit par mois : 58,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 587,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 457,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :129,19€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 77 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 supposé - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux éléments et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 850 €(50 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:3 850€
    Isolation combles: 77 m² × 50€/m² = 3850€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 3 850€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ Montant des travaux énergétiques (3 850€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 587 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 046 €/an
Calcul : 587 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 619 €/an
Base de calcul : Emprunt de 75 130 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 263 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 705 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 7 437 €
Revenus locatifs : +7 046 €
Charges déductibles : -7 437 €
Résultat foncier Année 1 : -391 €(Déficit de 391 €)
Imputable sur revenu global : 391 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 587 €/an
Revenus locatifs : +7 046 €
Charges déductibles : -3 587 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 459 €/an
Prix d'achat du bien : 66 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 900 €(65% de 66 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 560 €/an
Calcul : 42 900 € × 3,636% = 1 560 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 046 €7 439 €2 621 €-393 €393 €--
27 187 €3 521 €2 553 €3 666 €---
37 330 €3 450 €2 482 €3 881 €---
47 477 €3 376 €2 409 €4 101 €---
57 627 €3 300 €2 333 €4 326 €---
67 779 €3 222 €2 254 €4 558 €---
77 935 €3 140 €2 172 €4 795 €---
88 093 €3 055 €2 088 €5 038 €---
98 255 €2 968 €2 000 €5 287 €---
108 420 €2 877 €1 910 €5 543 €---
118 589 €2 783 €1 816 €5 805 €---
128 761 €2 686 €1 718 €6 075 €---
138 936 €2 585 €1 618 €6 351 €---
149 114 €2 481 €1 513 €6 634 €---
159 297 €2 373 €1 405 €6 924 €---
169 483 €2 261 €1 293 €7 222 €---
179 672 €2 145 €1 177 €7 528 €---
189 866 €2 024 €1 057 €7 841 €---
1910 063 €1 900 €932 €8 163 €---
2010 264 €1 771 €803 €8 494 €---
2110 470 €1 637 €670 €8 832 €---
2210 679 €1 499 €531 €9 180 €---
2310 893 €1 355 €388 €9 537 €---
2411 110 €1 207 €239 €9 904 €---
2511 333 €1 053 €85 €10 280 €---
TOTAL225 678 €66 107 €38 069 €159 571 €393 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 118 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 159 571 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 046 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 480 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 480 €-118 €+1 598 €
2+1 480 €+1 100 €+380 €
3+1 480 €+1 164 €+316 €
4+1 480 €+1 230 €+250 €
5+1 480 €+1 298 €+182 €
6+1 480 €+1 367 €+113 €
7+1 480 €+1 438 €+42 €
8+1 480 €+1 511 €-31 €
9+1 480 €+1 586 €-106 €
10+1 480 €+1 663 €-183 €
11+1 480 €+1 742 €-262 €
12+1 480 €+1 822 €-342 €
13+1 480 €+1 905 €-425 €
14+1 480 €+1 990 €-510 €
15+1 480 €+2 077 €-597 €
16+1 480 €+2 167 €-687 €
17+1 480 €+2 258 €-778 €
18+1 480 €+2 352 €-872 €
19+1 480 €+2 449 €-969 €
20+1 480 €+2 548 €-1 068 €
21+1 480 €+2 650 €-1 170 €
22+1 480 €+2 754 €-1 274 €
23+1 480 €+2 861 €-1 381 €
24+1 480 €+2 971 €-1 491 €
25+1 480 €+3 084 €-1 604 €
Total+37 000 €+47 871 €+-10 871 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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