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Maison 5 pièces 200 m²

VilleMeusnes (41)
Surface200m²
Coût Total245 900€
Loyer Annuel17 066€
Rentabilité6.94%
Cashflow/mois+14€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 170 000 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 850 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison À Vendre

Charmante maison mitoyenne par un côté à vendre, idéale pour une famille en quête d'un bien au caractère authentique. Située dans un village calme de Meusnes, cette propriété offre une cave, deux salons lumineux et trois chambres confortables, prêt à être personnalisé selon vos goûts.

L'extérieur séduira par un jardin intime et des places de parking intérieures et extérieures, facilitant la vie quotidienne. Une dépendance complète l'ensemble.

Accès au tout-à-l'égout assuré pour plus de confort et de praticité. Emplacement paisible à proximité des commerces et services locaux.

Ne laissez pas passer cette opportunité rare : contactez-nous pour organiser une visite et découvrir tout le potentiel de cette propriété. Référence agence : 22064 Référence annonce : K5HL-SHZ-0KD Date de réalisation du diagnostic : 05/06/2026 Prix hors honoraires : 158 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 7 200 € et 9 780 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Meusnes
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41130
Coordonnées : 47.249462, 1.497379
Total : 245 900€
Prix d'acquisition : 170 000€
Travaux : 62 300€
Valeur du bien : 232 300€
Frais de notaire : 13 600€
Coût estimé : 13 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200m²
Loyer prédit : 7.11€/m²/mois
Fourchette : 5.95€ - 8.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 1422€/mois
Loyer annuel estimé : 17066€/an
Fourchette totale : 1190€ - 1700€/mois
Fourchette annuelle : 14275€ - 20401€/an
Rentabilité brute :6.94%
Fourchette de rentabilité :5.81% - 8.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 014,98 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :202 996 €
Prix d'achat :170 000 €
Décote à l'achat :-32 996€ (-16.3%)
Marge achat-revente :-42 904€ (-21.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :245 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 204,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :61,48€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 266,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :115 544,65€
Coût de l'assurance :18 442,50€
Taxe foncière : 1 706,57€/an
Soit par mois : 142,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 422,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 408,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :13,64€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 200 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 - Sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: 1 cuisine (10 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - Sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 300 €(312 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:14 000€
    Isolation combles perdus: 200 m² × 70€/m² = 14000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:17 500€
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 700€ = 17500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 500€
    Parquet flottant: 45 m² × 100€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Meusnes (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 43 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 422 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 066 €/an
Calcul : 1 422 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 010 €/an
Base de calcul : Emprunt de 245 900 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 738 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 707 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 754 €
Revenus locatifs : +17 066 €
Charges déductibles : -72 754 €
Résultat foncier Année 1 : -55 689 €(Déficit de 55 689 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 289 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 454 €/an
Revenus locatifs : +17 066 €
Charges déductibles : -10 454 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 611 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34288.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 170 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 500 €(65% de 170 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 018 €/an
Calcul : 110 500 € × 3,636% = 4 018 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 066 €72 762 €8 018 €-55 696 €21 400 €34 296 €34 296 €
217 407 €10 246 €7 802 €7 161 €--27 136 €
317 755 €10 023 €7 579 €7 732 €--19 404 €
418 110 €9 793 €7 349 €8 317 €--11 087 €
518 472 €9 555 €7 110 €8 918 €--2 169 €
618 842 €9 309 €6 864 €9 533 €---
719 219 €9 054 €6 610 €10 165 €---
819 603 €8 791 €6 347 €10 812 €---
919 995 €8 520 €6 075 €11 476 €---
1020 395 €8 239 €5 794 €12 156 €---
1120 803 €7 948 €5 504 €12 855 €---
1221 219 €7 648 €5 204 €13 571 €---
1321 643 €7 338 €4 894 €14 305 €---
1422 076 €7 018 €4 574 €15 058 €---
1522 518 €6 687 €4 243 €15 831 €---
1622 968 €6 345 €3 900 €16 624 €---
1723 428 €5 991 €3 547 €17 437 €---
1823 896 €5 625 €3 181 €18 271 €---
1924 374 €5 247 €2 803 €19 127 €---
2024 861 €4 857 €2 413 €20 004 €---
2125 359 €4 453 €2 009 €20 905 €---
2225 866 €4 036 €1 592 €21 830 €---
2326 383 €3 605 €1 161 €22 778 €---
2426 911 €3 160 €716 €23 751 €---
2527 449 €2 699 €255 €24 750 €---
TOTAL546 619 €238 951 €115 545 €307 667 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 307 667 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 066 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 584 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 584 €-6 420 €+10 004 €
2+3 584 €0 €+3 584 €
3+3 584 €0 €+3 584 €
4+3 584 €0 €+3 584 €
5+3 584 €0 €+3 584 €
6+3 584 €+2 209 €+1 375 €
7+3 584 €+3 049 €+535 €
8+3 584 €+3 244 €+340 €
9+3 584 €+3 443 €+141 €
10+3 584 €+3 647 €-63 €
11+3 584 €+3 856 €-272 €
12+3 584 €+4 071 €-487 €
13+3 584 €+4 292 €-708 €
14+3 584 €+4 517 €-933 €
15+3 584 €+4 749 €-1 165 €
16+3 584 €+4 987 €-1 403 €
17+3 584 €+5 231 €-1 647 €
18+3 584 €+5 481 €-1 897 €
19+3 584 €+5 738 €-2 154 €
20+3 584 €+6 001 €-2 417 €
21+3 584 €+6 272 €-2 688 €
22+3 584 €+6 549 €-2 965 €
23+3 584 €+6 833 €-3 249 €
24+3 584 €+7 125 €-3 541 €
25+3 584 €+7 425 €-3 841 €
Total+89 600 €+92 300 €+-2 700 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 37 jours
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