Appartement à vendre

Bien expiré

VilleDammarie-les-Lys (77)

Surface52m²

Coût Total171 260€

Loyer Annuel9 239€

Rentabilité5.39%

Cashflow/mois-341€

Prix : 109 500 €

Surface : 52 m²

Prix au m² : 2 105,77 €/m²

Chambres : 2

Pièces : 3

Étage : 1

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : disponible immédiatement, 1er étage, Cave, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Salon (total 19 m²), 2 chambres, Pas de balcon

DAMMARIE LES LYS : Dans résidence des années 50, appartement 3 pièces de 52 m2 comprenant une entrée, 2 chambres, séjour, cuisine, salle de bain et WC séparé. Agréable et calme, les enfants pourront jouer dans le parc de l'immeuble en tout sécurité. Double vitrage PVC, chauffage collectif gaz, eau chaude individuelle, faible charge de copropriété, propre, on pose ses valises.

Ville : Dammarie-les-Lys

Département : Seine-et-Marne

Région : Île-de-France

Code postal : 77190

Coordonnées : 48.513677, 2.628756

Total : 171 260€

Prix d'acquisition : 109 500€

Travaux : 53 000€

Valeur du bien : 162 500€

Frais de notaire : 8 760€

Coût estimé : 8 760€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 52m²

Loyer prédit : 14.81€/m²/mois

Fourchette : 12.81€ - 17.11€/m²/mois

Loyer total estimé : 770€/mois

Loyer annuel estimé : 9239€/an

Fourchette totale : 666€ - 890€/mois

Fourchette annuelle : 7995€ - 10676€/an

Rentabilité brute :5.39%

Fourchette de rentabilité :4.67% - 6.23%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :171 260€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :835,48€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.26%

Assurance emprunteur :48,52€/mois

Taux d'assurance : 0.34% par an

Total mensualité : 884,01€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 384,82€

Coût de l'assurance :14 557,10€

Taxe foncière : 923,89€/an

Soit par mois : 76,99€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Charges de copropriété : 150,00€/mois

Soit par an : 1 800,00€/an

Extrait de l'annonce

Revenus mensuels : 769,91€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 1 111,00€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-341,09€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E

Consommation : 289 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'un système de chauffage individuel performant pour remplacer le chauffage collectif gaz

Quantité: 1 système pour 52 m²

Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes

Quantité: 5 fenêtres

Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique

Eau chaudeOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Chauffe-eau

Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique

Quantité: 1 chauffe-eau

Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE

CuisineOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité

Quantité: cuisine complète

Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité

Quantité: salle de bain complète

Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible

SalonRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation légère

Peinture des murs et rafraîchissement du sol dans le salon

Quantité: salon complet (environ 20 m²)

Raison: Aucune photo salon - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 000 €(1 019 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:13 000€
Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
Menuiseries:3 000€
Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
Eau chaude:3 500€
Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
Cuisine:20 000€
Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant la main d'œuvre)
Salle de bain:12 000€
Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
Salon:1 500€
Peinture murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Rafraîchissement sol: 20 m² × 45€/m² = 900€, Main d'œuvre: 0€

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dammarie-les-Lys (coefficient 1.2 appliqué pour Île-de-France). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)

✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)

Coût travaux énergétiques : 19 500€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude

Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 770 €/mois

Revenus locatifs annuels : 9 239 €/an

Calcul : 770 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 511 €/an

Base de calcul : Emprunt de 171 260 € à 3.26% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 582 €/an

Calcul : 49 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 924 €/an

Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an

Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 000 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 817 €

Revenus locatifs : +9 239 €

Charges déductibles : -61 817 €

Résultat foncier Année 1 : -52 578 €(Déficit de 52 578 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 31 178 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 817 €/an

Revenus locatifs : +9 239 €

Charges déductibles : -8 817 €

Résultat foncier Années 2+ : 422 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31177.91 € reporté.

Prix d'achat du bien : 109 500 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 71 175 €(65% de 109 500 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 2 588 €/an

Calcul : 71 175 € × 3,636% = 2 588 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	9 239 €	61 822 €	5 516 €	-52 583 €	21 400 €	31 183 €	31 183 €
2	9 424 €	8 673 €	5 367 €	751 €	-	-	30 433 €
3	9 612 €	8 519 €	5 213 €	1 093 €	-	-	29 339 €
4	9 804 €	8 360 €	5 053 €	1 445 €	-	-	27 895 €
5	10 001 €	8 195 €	4 889 €	1 805 €	-	-	26 089 €
6	10 201 €	8 025 €	4 719 €	2 175 €	-	-	23 914 €
7	10 405 €	7 849 €	4 543 €	2 555 €	-	-	21 359 €
8	10 613 €	7 668 €	4 362 €	2 945 €	-	-	18 414 €
9	10 825 €	7 481 €	4 174 €	3 344 €	-	-	15 070 €
10	11 041 €	7 287 €	3 981 €	3 754 €	-	-	11 315 €
11	11 262 €	7 087 €	3 781 €	4 175 €	-	-	7 140 €
12	11 487 €	6 880 €	3 574 €	4 607 €	-	-	-
13	11 717 €	6 667 €	3 361 €	5 050 €	-	-	-
14	11 952 €	6 446 €	3 140 €	5 505 €	-	-	-
15	12 191 €	6 218 €	2 912 €	5 972 €	-	-	-
16	12 434 €	5 983 €	2 677 €	6 451 €	-	-	-
17	12 683 €	5 740 €	2 434 €	6 943 €	-	-	-
18	12 937 €	5 489 €	2 182 €	7 448 €	-	-	-
19	13 195 €	5 229 €	1 923 €	7 967 €	-	-	-
20	13 459 €	4 961 €	1 655 €	8 499 €	-	-	-
21	13 729 €	4 684 €	1 378 €	9 045 €	-	-	-
22	14 003 €	4 398 €	1 091 €	9 606 €	-	-	-
23	14 283 €	4 102 €	796 €	10 181 €	-	-	-
24	14 569 €	3 797 €	490 €	10 772 €	-	-	-
25	14 860 €	3 481 €	175 €	11 379 €	-	-	-
TOTAL	295 926 €	215 039 €	79 385 €	80 886 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 80 886 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 239 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +1 940 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+1 940 €	-6 420 €	+8 360 €
2	+1 940 €	0 €	+1 940 €
3	+1 940 €	0 €	+1 940 €
4	+1 940 €	0 €	+1 940 €
5	+1 940 €	0 €	+1 940 €
6	+1 940 €	0 €	+1 940 €
7	+1 940 €	0 €	+1 940 €
8	+1 940 €	0 €	+1 940 €
9	+1 940 €	0 €	+1 940 €
10	+1 940 €	0 €	+1 940 €
11	+1 940 €	0 €	+1 940 €
12	+1 940 €	+1 382 €	+558 €
13	+1 940 €	+1 515 €	+425 €
14	+1 940 €	+1 652 €	+288 €
15	+1 940 €	+1 792 €	+148 €
16	+1 940 €	+1 935 €	+5 €
17	+1 940 €	+2 083 €	-143 €
18	+1 940 €	+2 234 €	-294 €
19	+1 940 €	+2 390 €	-450 €
20	+1 940 €	+2 550 €	-610 €
21	+1 940 €	+2 713 €	-773 €
22	+1 940 €	+2 882 €	-942 €
23	+1 940 €	+3 054 €	-1 114 €
24	+1 940 €	+3 232 €	-1 292 €
25	+1 940 €	+3 414 €	-1 474 €
Total	+48 500 €	+26 408 €	+22 092 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Appartement à vendre

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour