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Appartement 3 pièces 55 m²

Bien expiré
VilleCholet (49)
Surface55m²
Coût Total132 172€
Loyer Annuel7 221€
Rentabilité5.46%
Cashflow/mois-237€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 93 400 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 1 698,18 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 55 m²

A VENDRE EN EXCLUSIVIE : Appartement fonctionnel et lumineux comprenant : entrée avec placards, cuisine équipée (hotte, plaque, four, meubles hauts et bas), séjour donnant sur balcon, deux chambres, salle d'eau, WC séparés et séchoir. Cave et place de parking inclus.

Idéal pour un premier achat ou un investissement.

Réf : 2991 DPE : D (199) / GES : C (14) Honoraires charge acquéreurs

Surface : 55 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 51 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 10/12/2025

Consommation énergie primaire : 199 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 135 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 320 € et 1 300 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Cholet
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49300
Coordonnées : 47.056030, -0.866867
Total : 132 172€
Prix d'acquisition : 93 400€
Travaux : 31 300€
Valeur du bien : 124 700€
Frais de notaire : 7 472€
Coût estimé : 7 472€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 10.94€/m²/mois
Fourchette : 8.49€ - 14.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 602€/mois
Loyer annuel estimé : 7221€/an
Fourchette totale : 467€ - 775€/mois
Fourchette annuelle : 5605€ - 9303€/an
Rentabilité brute :5.46%
Fourchette de rentabilité :4.24% - 7.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :132 172€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :653,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :38,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 691,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 790,53€
Coût de l'assurance :11 565,05€
Taxe foncière : 722,10€/an
Soit par mois : 60,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 86,42€/mois
Soit par an : 1 037,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 601,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 838,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-236,61€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 199 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage collectif performant ou mise à jour du système existant
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour des éléments sanitaires si nécessaire
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état, léger rafraîchissement possible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, léger rafraîchissement possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 300 €(569 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 55 m² × 11000€/système = 11000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€/fenêtre = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€/chauffe-eau = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète milieu de gamme = 6000€, Peinture: 500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:600€
    Peinture salle de bain: 5 m² × 30€/m² = 150€, Main d'œuvre: 450€
  • Chambres:3 000€
    Parquet flottant: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Peinture: 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre: 1080€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cholet. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 602 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 221 €/an
Calcul : 602 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 410 €/an
Base de calcul : Emprunt de 132 172 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 463 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 722 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 037 €/an
Calcul : 86 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 932 €
Revenus locatifs : +7 221 €
Charges déductibles : -37 932 €
Résultat foncier Année 1 : -30 711 €(Déficit de 30 711 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 311 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 632 €/an
Revenus locatifs : +7 221 €
Charges déductibles : -6 632 €
Résultat foncier Années 2+ : 589 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9311.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 93 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 60 710 €(65% de 93 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 208 €/an
Calcul : 60 710 € × 3,636% = 2 208 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 221 €37 936 €4 415 €-30 715 €21 400 €9 315 €9 315 €
27 365 €6 519 €4 297 €846 €--8 469 €
37 513 €6 397 €4 176 €1 115 €--7 354 €
47 663 €6 272 €4 050 €1 391 €--5 962 €
57 816 €6 142 €3 920 €1 675 €--4 288 €
67 973 €6 007 €3 785 €1 966 €--2 322 €
78 132 €5 868 €3 646 €2 264 €--58 €
88 295 €5 724 €3 502 €2 571 €---
98 461 €5 575 €3 353 €2 885 €---
108 630 €5 421 €3 199 €3 209 €---
118 802 €5 262 €3 040 €3 540 €---
128 978 €5 097 €2 875 €3 881 €---
139 158 €4 927 €2 705 €4 231 €---
149 341 €4 751 €2 529 €4 591 €---
159 528 €4 568 €2 347 €4 960 €---
169 718 €4 380 €2 158 €5 339 €---
179 913 €4 185 €1 963 €5 728 €---
1810 111 €3 983 €1 761 €6 128 €---
1910 313 €3 774 €1 553 €6 539 €---
2010 520 €3 559 €1 337 €6 961 €---
2110 730 €3 335 €1 114 €7 395 €---
2210 945 €3 105 €883 €7 840 €---
2311 163 €2 866 €644 €8 298 €---
2411 387 €2 619 €397 €8 768 €---
2511 614 €2 363 €142 €9 251 €---
TOTAL231 289 €150 634 €63 791 €80 655 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 80 655 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 221 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 516 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 516 €-6 420 €+7 936 €
2+1 516 €0 €+1 516 €
3+1 516 €0 €+1 516 €
4+1 516 €0 €+1 516 €
5+1 516 €0 €+1 516 €
6+1 516 €0 €+1 516 €
7+1 516 €0 €+1 516 €
8+1 516 €+754 €+762 €
9+1 516 €+866 €+650 €
10+1 516 €+963 €+553 €
11+1 516 €+1 062 €+454 €
12+1 516 €+1 164 €+352 €
13+1 516 €+1 269 €+247 €
14+1 516 €+1 377 €+139 €
15+1 516 €+1 488 €+28 €
16+1 516 €+1 602 €-86 €
17+1 516 €+1 718 €-202 €
18+1 516 €+1 838 €-322 €
19+1 516 €+1 962 €-446 €
20+1 516 €+2 088 €-572 €
21+1 516 €+2 218 €-702 €
22+1 516 €+2 352 €-836 €
23+1 516 €+2 489 €-973 €
24+1 516 €+2 630 €-1 114 €
25+1 516 €+2 775 €-1 259 €
Total+37 900 €+24 197 €+13 703 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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