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Maison à vendre

VillePreuilly-sur-Claise (37)
Surface65m²
Coût Total96 140€
Loyer Annuel5 321€
Rentabilité5.53%
Cashflow/mois-110€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 500 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 853,85 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Balcon, calme

Située au coeur du village, nous vous invitons à venir découvrir cette maison qui bénéficie d'un environnement calme ! Elle est composée :

  • Au RdC : d'une entrée qui ouvre sur une pièce regroupant cuisine/salle à manger/salon. Un WC est accessible depuis la partie garage.
  • Au 1er étage : un dégagement dessert 2 chambres dont une avec balcon, salle d'eau avec WC ainsi qu'un WC indépendant.
  • Au 2ème étage : une chambre supplémentaire et un grenier complètent l'ensemble. Garage attenant et cave sous la partie garage. DPE : G. 55.500 € FAI (Dont 11% de FA TTC) Réf : 6927 (11.00 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)
Ville : Preuilly-sur-Claise
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37290
Coordonnées : 46.850166, 0.930275
Total : 96 140€
Prix d'acquisition : 55 500€
Travaux : 36 200€
Valeur du bien : 91 700€
Frais de notaire : 4 440€
Coût estimé : 4 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 6.82€/m²/mois
Fourchette : 5.29€ - 8.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 443€/mois
Loyer annuel estimé : 5321€/an
Fourchette totale : 344€ - 572€/mois
Fourchette annuelle : 4125€ - 6864€/an
Rentabilité brute :5.53%
Fourchette de rentabilité :4.29% - 7.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :635,54 €/m²
Basé sur :32 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :41 310 €
Prix d'achat :55 500 €
Décote à l'achat :+14 190€ (+34.3%)
Marge achat-revente :-54 830€ (-132.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :96 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :481,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :28,04€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 509,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 249,85€
Coût de l'assurance :8 412,25€
Taxe foncière : 532,11€/an
Soit par mois : 44,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 443,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 553,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-110,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 394 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 65 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes
Quantité: cuisine complète (~12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec installations datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger de la salle de bain, peinture et joints
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle à manger en état correct

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 200 €(557 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Isolation:3 900€
    Isolation combles: 65 m² × 60€/m² = 3900€ (installation incluse)
  • Menuiseries:5 200€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 650€ = 5200€ (installation incluse)
  • Cuisine:9 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9500€ = 9500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:600€
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€ (peinture et joints, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture chambres: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (installation incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (installation incluse)
  • Autres pièces - Rafraîchissement:600€
    Peinture salle à manger: 15 m² × 40€/m² = 600€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coeff 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 443 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 321 €/an
Calcul : 443 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 323 €/an
Base de calcul : Emprunt de 96 140 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 336 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 532 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 391 €
Revenus locatifs : +5 321 €
Charges déductibles : -40 391 €
Résultat foncier Année 1 : -35 070 €(Déficit de 35 070 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 670 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 191 €/an
Revenus locatifs : +5 321 €
Charges déductibles : -4 191 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 130 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13670.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 075 €(65% de 55 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 312 €/an
Calcul : 36 075 € × 3,636% = 1 312 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 321 €40 394 €3 326 €-35 073 €21 400 €13 673 €13 673 €
25 428 €4 107 €3 239 €1 320 €--12 353 €
35 536 €4 017 €3 148 €1 519 €--10 834 €
45 647 €3 924 €3 055 €1 723 €--9 111 €
55 760 €3 827 €2 958 €1 933 €--7 178 €
65 875 €3 727 €2 858 €2 148 €--5 030 €
75 992 €3 623 €2 754 €2 370 €--2 660 €
86 112 €3 515 €2 647 €2 597 €--63 €
96 235 €3 404 €2 536 €2 830 €---
106 359 €3 289 €2 420 €3 070 €---
116 486 €3 170 €2 301 €3 317 €---
126 616 €3 046 €2 177 €3 570 €---
136 748 €2 918 €2 049 €3 830 €---
146 883 €2 786 €1 917 €4 098 €---
157 021 €2 648 €1 780 €4 373 €---
167 162 €2 506 €1 638 €4 655 €---
177 305 €2 359 €1 490 €4 946 €---
187 451 €2 207 €1 338 €5 244 €---
197 600 €2 049 €1 180 €5 551 €---
207 752 €1 885 €1 017 €5 867 €---
217 907 €1 716 €847 €6 191 €---
228 065 €1 541 €672 €6 524 €---
238 226 €1 359 €491 €6 867 €---
248 391 €1 171 €303 €7 220 €---
258 559 €977 €108 €7 582 €---
TOTAL170 437 €106 165 €48 250 €64 272 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 64 272 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 321 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 117 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 117 €-6 420 €+7 537 €
2+1 117 €0 €+1 117 €
3+1 117 €0 €+1 117 €
4+1 117 €0 €+1 117 €
5+1 117 €0 €+1 117 €
6+1 117 €0 €+1 117 €
7+1 117 €0 €+1 117 €
8+1 117 €0 €+1 117 €
9+1 117 €+830 €+287 €
10+1 117 €+921 €+196 €
11+1 117 €+995 €+122 €
12+1 117 €+1 071 €+46 €
13+1 117 €+1 149 €-32 €
14+1 117 €+1 229 €-112 €
15+1 117 €+1 312 €-195 €
16+1 117 €+1 397 €-280 €
17+1 117 €+1 484 €-367 €
18+1 117 €+1 573 €-456 €
19+1 117 €+1 665 €-548 €
20+1 117 €+1 760 €-643 €
21+1 117 €+1 857 €-740 €
22+1 117 €+1 957 €-840 €
23+1 117 €+2 060 €-943 €
24+1 117 €+2 166 €-1 049 €
25+1 117 €+2 275 €-1 158 €
Total+27 925 €+19 282 €+8 643 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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