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T4

VilleHavre (76)
Surface74m²
Coût Total141 710€
Loyer Annuel10 274€
Rentabilité7.25%
Cashflow/mois-294€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 1 067,57 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : collectif, Cave, Nombre de WC : 1

À VENDRE –SECTEUR VALLEE BEREULT/PRESSENCÉ. APPARTEMENT T4, 3 CHAMBRES AVEC VUE DÉGAGÉE. Vous recherchez un appartement calme, fonctionnel et idéalement situé à proximité des commodités ? Venez découvrir cet appartement situé au 4ᵉ et dernier étage d'une copropriété entretenue. Il comprend une entrée, un séjour-salon bénéficiant d'une vue dégagée, une cuisine, trois chambres, une salle de bain ainsi que des toilettes indépendantes. L'appartement dispose également d'une cave et d'une place de stationnement privative en extérieur, un véritable atout au quotidien. Vous apprécierez son environnement calme ainsi que sa proximité avec les commerces, les écoles et les transports. Charges de copropriété : 300 € par mois, comprenant notamment le chauffage et l'eau chaude. Taxe foncière : 1 200 € par an.

Ville : Havre
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76600
Coordonnées : 49.496583, 0.151778
Total : 141 710€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 56 390€
Valeur du bien : 135 390€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 11.57€/m²/mois
Fourchette : 8.72€ - 15.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 856€/mois
Loyer annuel estimé : 10274€/an
Fourchette totale : 645€ - 1136€/mois
Fourchette annuelle : 7746€ - 13628€/an
Rentabilité brute :7.25%
Fourchette de rentabilité :5.47% - 9.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 518,52 €/m²
Basé sur :147 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :112 370 €
Prix d'achat :79 000 €
Décote à l'achat :-33 370€ (-29.7%)
Marge achat-revente :-29 340€ (-26.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 710€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :693,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :56,68€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 750,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 362,16€
Coût de l'assurance :17 005,20€
Taxe foncière : 1 200,00€/an
Soit par mois : 100,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 300,00€/mois
Soit par an : 3 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 856,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 150,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-294,08€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager absent et carrelage usé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, ainsi que carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec carrelage fissuré et fixtures très datées
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres avec peinture écaillée et moquette usée
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon avec peinture usée
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds de l'entrée/couloir
Quantité: entrée (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - entrée avec peinture usée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 390 €(762 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Revêtement sol et peinture: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 250€
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant main d'œuvre)
  • Entrée:240€
    Peinture entrée: 6 m² × 40€/m² = 240€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Havre (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 856 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 274 €/an
Calcul : 856 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 602 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 710 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 680 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 200 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 600 €/an
Calcul : 300 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 390 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 472 €
Revenus locatifs : +10 274 €
Charges déductibles : -66 472 €
Résultat foncier Année 1 : -56 198 €(Déficit de 56 198 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 798 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 082 €/an
Revenus locatifs : +10 274 €
Charges déductibles : -10 082 €
Résultat foncier Années 2+ : 192 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34798.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 274 €66 477 €4 607 €-56 203 €21 400 €34 803 €34 803 €
210 480 €9 963 €4 482 €517 €--34 286 €
310 689 €9 834 €4 354 €855 €--33 431 €
410 903 €9 702 €4 222 €1 201 €--32 229 €
511 121 €9 565 €4 085 €1 556 €--30 673 €
611 344 €9 423 €3 943 €1 920 €--28 753 €
711 570 €9 277 €3 797 €2 293 €--26 460 €
811 802 €9 126 €3 646 €2 676 €--23 784 €
912 038 €8 970 €3 489 €3 068 €--20 715 €
1012 279 €8 808 €3 328 €3 470 €--17 245 €
1112 524 €8 641 €3 161 €3 883 €--13 362 €
1212 775 €8 469 €2 989 €4 306 €---
1313 030 €8 291 €2 811 €4 739 €---
1413 291 €8 107 €2 626 €5 184 €---
1513 557 €7 916 €2 436 €5 640 €---
1613 828 €7 720 €2 239 €6 108 €---
1714 104 €7 517 €2 036 €6 588 €---
1814 386 €7 307 €1 826 €7 080 €---
1914 674 €7 090 €1 609 €7 584 €---
2014 968 €6 865 €1 385 €8 102 €---
2115 267 €6 634 €1 153 €8 633 €---
2215 572 €6 394 €914 €9 178 €---
2315 884 €6 147 €666 €9 737 €---
2416 201 €5 891 €411 €10 310 €---
2516 525 €5 627 €146 €10 899 €---
TOTAL329 084 €259 757 €66 362 €69 327 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 69 327 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 274 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 158 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 158 €-6 420 €+8 578 €
2+2 158 €0 €+2 158 €
3+2 158 €0 €+2 158 €
4+2 158 €0 €+2 158 €
5+2 158 €0 €+2 158 €
6+2 158 €0 €+2 158 €
7+2 158 €0 €+2 158 €
8+2 158 €0 €+2 158 €
9+2 158 €0 €+2 158 €
10+2 158 €0 €+2 158 €
11+2 158 €0 €+2 158 €
12+2 158 €+1 292 €+866 €
13+2 158 €+1 422 €+736 €
14+2 158 €+1 555 €+603 €
15+2 158 €+1 692 €+466 €
16+2 158 €+1 832 €+326 €
17+2 158 €+1 976 €+182 €
18+2 158 €+2 124 €+34 €
19+2 158 €+2 275 €-117 €
20+2 158 €+2 431 €-273 €
21+2 158 €+2 590 €-432 €
22+2 158 €+2 753 €-595 €
23+2 158 €+2 921 €-763 €
24+2 158 €+3 093 €-935 €
25+2 158 €+3 270 €-1 112 €
Total+53 950 €+24 807 €+29 143 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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