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EN EXCLUSIVITÉ Maison de village avec terrasse panoramique

Bien expiré
VillePaziols (11)
Surface60m²
Coût Total98 360€
Loyer Annuel5 201€
Rentabilité5.29%
Cashflow/mois-125€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 916,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 2, Mandat exclusif

Bienvenue à Paziols, un village authentique, apprécié pour son calme et son cadre naturel. Je vous propose de découvrir une maison idéale pour un pied-à-terre, une résidence secondaire ou un premier projet à deux. En plein coeur du village recherché de Paziols, découvrez cette authentique maison de village élevée sur 3 niveaux, idéale pour un pied-à-terre au soleil ou un projet de résidence principale cosy. Le rez-de-chaussée accueille une suite parentale complète avec salle de bains (baignoire d'angle), WC et dressing. Au premier étage, un espace de vie chaleureux composé d'une cuisine aménagée ouverte sur le salon-séjour. Le dernier niveau propose une salle d'eau avec WC, un espace buanderie, ainsi qu'une pièce pouvant faire office de chambre d'enfant ou bureau, avec accès direct à une terrasse et solarium bénéficiant d'une vue superbe et dégagée. La maison nécessite des travaux, mais elle reste habitable en l'état, offrant un beau potentiel de valorisation. Un bien idéal pour un couple ou pour profiter d'une maison de vacances dans un environnement authentique et paisible. À visiter sans tarder !

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://www.silvia-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Paziols
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11350
Coordonnées : 42.856277, 2.719927
Total : 98 360€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 38 960€
Valeur du bien : 93 960€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 7.22€/m²/mois
Fourchette : 5.53€ - 9.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 433€/mois
Loyer annuel estimé : 5201€/an
Fourchette totale : 332€ - 567€/mois
Fourchette annuelle : 3979€ - 6798€/an
Rentabilité brute :5.29%
Fourchette de rentabilité :4.04% - 6.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :486,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :28,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 514,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 471,76€
Coût de l'assurance :8 606,50€
Taxe foncière : 520,06€/an
Soit par mois : 43,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 433,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 558,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-124,75€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 220 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien si présent.
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort thermique et potentiel de valorisation.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 6 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé, nécessite rénovation.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement de la baignoire et du lavabo, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: 6 m² de carrelage à remplacer
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger nécessaire.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon, incluant revêtement de sol, peinture, électricité.
Quantité: salon complet (estimation 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé, nécessite rénovation.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 960 €(649 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 700€ = 4200€ (installation incluse)
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation complète cuisine: 8500€ (incluant meubles, électroménager, plomberie et électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 300€
    Baignoire: 1 baignoire × 1200€ = 1200€, Lavabo: 1 lavabo × 500€ = 500€, Carrelage 6 m²: 30€/m² × 6 = 1800€, Main d'œuvre: 300€ = 2800€
  • Chambres:960€
    Peinture murs: 24 m² × 40€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:6 000€
    Rénovation complète salon (20 m²): Revêtement de sol 20 m² × 40€/m² = 800€, Peinture 20 m² × 30€/m² = 600€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 1600€ = 3800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Paziols (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 433 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 201 €/an
Calcul : 433 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 282 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 360 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 344 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 520 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 960 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 106 €
Revenus locatifs : +5 201 €
Charges déductibles : -43 106 €
Résultat foncier Année 1 : -37 906 €(Déficit de 37 906 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 506 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 146 €/an
Revenus locatifs : +5 201 €
Charges déductibles : -4 146 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 054 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16505.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 201 €43 110 €3 285 €-37 909 €21 400 €16 509 €16 509 €
25 305 €4 062 €3 198 €1 242 €--15 267 €
35 411 €3 972 €3 107 €1 439 €--13 828 €
45 519 €3 878 €3 014 €1 641 €--12 187 €
55 629 €3 781 €2 917 €1 848 €--10 339 €
65 742 €3 681 €2 817 €2 061 €--8 278 €
75 857 €3 578 €2 713 €2 279 €--5 999 €
85 974 €3 471 €2 606 €2 503 €--3 496 €
96 093 €3 360 €2 496 €2 734 €--762 €
106 215 €3 245 €2 381 €2 970 €---
116 340 €3 127 €2 262 €3 213 €---
126 466 €3 004 €2 140 €3 462 €---
136 596 €2 877 €2 013 €3 718 €---
146 728 €2 746 €1 882 €3 981 €---
156 862 €2 611 €1 746 €4 252 €---
166 999 €2 470 €1 606 €4 529 €---
177 139 €2 325 €1 461 €4 814 €---
187 282 €2 175 €1 311 €5 107 €---
197 428 €2 020 €1 155 €5 408 €---
207 576 €1 859 €995 €5 717 €---
217 728 €1 693 €829 €6 035 €---
227 882 €1 521 €657 €6 361 €---
238 040 €1 344 €479 €6 696 €---
248 201 €1 160 €296 €7 041 €---
258 365 €970 €105 €7 395 €---
TOTAL166 578 €108 040 €47 472 €58 538 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 58 538 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 201 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 092 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 092 €-6 420 €+7 512 €
2+1 092 €0 €+1 092 €
3+1 092 €0 €+1 092 €
4+1 092 €0 €+1 092 €
5+1 092 €0 €+1 092 €
6+1 092 €0 €+1 092 €
7+1 092 €0 €+1 092 €
8+1 092 €0 €+1 092 €
9+1 092 €0 €+1 092 €
10+1 092 €+662 €+430 €
11+1 092 €+964 €+128 €
12+1 092 €+1 039 €+53 €
13+1 092 €+1 115 €-23 €
14+1 092 €+1 194 €-102 €
15+1 092 €+1 275 €-183 €
16+1 092 €+1 359 €-267 €
17+1 092 €+1 444 €-352 €
18+1 092 €+1 532 €-440 €
19+1 092 €+1 622 €-530 €
20+1 092 €+1 715 €-623 €
21+1 092 €+1 810 €-718 €
22+1 092 €+1 908 €-816 €
23+1 092 €+2 009 €-917 €
24+1 092 €+2 112 €-1 020 €
25+1 092 €+2 219 €-1 127 €
Total+27 300 €+17 561 €+9 739 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 226 jours
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