Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

EN EXCLUSIVITÉ Maison de village avec terrasse panoramique

Bien expiré
VillePaziols (11)
Surface60
Coût Total98 360
Loyer Annuel5 201
Rentabilité5.29%
Cashflow/mois-125
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 916,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 2, Mandat exclusif

Bienvenue à Paziols, un village authentique, apprécié pour son calme et son cadre naturel. Je vous propose de découvrir une maison idéale pour un pied-à-terre, une résidence secondaire ou un premier projet à deux. En plein coeur du village recherché de Paziols, découvrez cette authentique maison de village élevée sur 3 niveaux, idéale pour un pied-à-terre au soleil ou un projet de résidence principale cosy. Le rez-de-chaussée accueille une suite parentale complète avec salle de bains (baignoire d'angle), WC et dressing. Au premier étage, un espace de vie chaleureux composé d'une cuisine aménagée ouverte sur le salon-séjour. Le dernier niveau propose une salle d'eau avec WC, un espace buanderie, ainsi qu'une pièce pouvant faire office de chambre d'enfant ou bureau, avec accès direct à une terrasse et solarium bénéficiant d'une vue superbe et dégagée. La maison nécessite des travaux, mais elle reste habitable en l'état, offrant un beau potentiel de valorisation. Un bien idéal pour un couple ou pour profiter d'une maison de vacances dans un environnement authentique et paisible. À visiter sans tarder !

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://www.silvia-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Paziols
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11350
Coordonnées : 42.856277, 2.719927
Total : 98 360
Prix d'acquisition : 55 000
Travaux : 38 960
Valeur du bien : 93 960
Frais de notaire : 4 400
Coût estimé : 4 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60
Loyer prédit : 7.22€/m²/mois
Fourchette : 5.53€ - 9.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 433€/mois
Loyer annuel estimé : 5201€/an
Fourchette totale : 332€ - 567€/mois
Fourchette annuelle : 3979€ - 6798€/an
Rentabilité brute :5.29%
Fourchette de rentabilité :4.04% - 6.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 360
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :486,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :28,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 514,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 471,76
Coût de l'assurance :8 606,50
Taxe foncière : 520,06€/an
Soit par mois : 43,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 433,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 558,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-124,75€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 220 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien si présent.
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort thermique et potentiel de valorisation.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 6 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé, nécessite rénovation.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement de la baignoire et du lavabo, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: 6 m² de carrelage à remplacer
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger nécessaire.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon, incluant revêtement de sol, peinture, électricité.
Quantité: salon complet (estimation 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé, nécessite rénovation.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 960(649 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:4 200
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 700€ = 4200€ (installation incluse)
  • Cuisine:8 500
    Rénovation complète cuisine: 8500€ (incluant meubles, électroménager, plomberie et électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 300
    Baignoire: 1 baignoire × 1200€ = 1200€, Lavabo: 1 lavabo × 500€ = 500€, Carrelage 6 m²: 30€/m² × 6 = 1800€, Main d'œuvre: 300€ = 2800€
  • Chambres:960
    Peinture murs: 24 m² × 40€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:6 000
    Rénovation complète salon (20 m²): Revêtement de sol 20 m² × 40€/m² = 800€, Peinture 20 m² × 30€/m² = 600€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 1600€ = 3800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Paziols (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 433 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 201 €/an
Calcul : 433 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 282 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 360 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 344 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 520 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 960
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 106
Revenus locatifs : +5 201
Charges déductibles : -43 106
Résultat foncier Année 1 : -37 906(Déficit de 37 906 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 506
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 146 €/an
Revenus locatifs : +5 201
Charges déductibles : -4 146
Résultat foncier Années 2+ : 1 054 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16505.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 20143 1103 285-37 90921 400 €16 509 €16 509 €
25 3054 0623 1981 242--15 267 €
35 4113 9723 1071 439--13 828 €
45 5193 8783 0141 641--12 187 €
55 6293 7812 9171 848--10 339 €
65 7423 6812 8172 061--8 278 €
75 8573 5782 7132 279--5 999 €
85 9743 4712 6062 503--3 496 €
96 0933 3602 4962 734--762 €
106 2153 2452 3812 970---
116 3403 1272 2623 213---
126 4663 0042 1403 462---
136 5962 8772 0133 718---
146 7282 7461 8823 981---
156 8622 6111 7464 252---
166 9992 4701 6064 529---
177 1392 3251 4614 814---
187 2822 1751 3115 107---
197 4282 0201 1555 408---
207 5761 8599955 717---
217 7281 6938296 035---
227 8821 5216576 361---
238 0401 3444796 696---
248 2011 1602967 041---
258 3659701057 395---
TOTAL166 578108 04047 47258 53821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 58 538
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 201 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 092 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 092-6 420+7 512
2+1 0920+1 092
3+1 0920+1 092
4+1 0920+1 092
5+1 0920+1 092
6+1 0920+1 092
7+1 0920+1 092
8+1 0920+1 092
9+1 0920+1 092
10+1 092+662+430
11+1 092+964+128
12+1 092+1 039+53
13+1 092+1 115-23
14+1 092+1 194-102
15+1 092+1 275-183
16+1 092+1 359-267
17+1 092+1 444-352
18+1 092+1 532-440
19+1 092+1 622-530
20+1 092+1 715-623
21+1 092+1 810-718
22+1 092+1 908-816
23+1 092+2 009-917
24+1 092+2 112-1 020
25+1 092+2 219-1 127
Total+27 300+17 561+9 739
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 135 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →