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APPARTEMENT DANS PETITE COPROPRIETE A CLOUANGE

VilleClouange (57)
Surface113
Coût Total236 150
Loyer Annuel13 976
Rentabilité5.92%
Cashflow/mois-172
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 165 000 €
Surface : 113 m²
Prix au m² : 1 460,18 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Situé à Clouange (57185), cet appartement bénéficie d'un emplacement prisé offrant un cadre de vie agréable, tout en étant proche des commodités essentielles telles que supermarchés, écoles et espaces verts. De plus, sa proximité avec les axes routiers facilite les déplacements vers les villes voisines.

Cet appartement de 113 m² au 1er étage d'une petite copropriété se compose d'un dégagement avec rangements, une cuisine équipée, un lumineux salon/séjour, une salle de bain avec WC et 2 chambres spacieuses. Deux caves viennent compléter ce bien, offrant ainsi des espaces de stockage supplémentaires. Idéal pour un couple, une petite famille ou les personnes recherchant un logement confortable dans un quartier tranquille et bien desservi.

Le bien comprend 4 lots, et il est situé dans une copropriété de 11 lots (il n'y a pas de charges courantes liées à la copropriété et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 165 000 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Angélique DOS SANTOS, Tél. : 0652522048, E-mail : angelique.dossantos@safti.fr - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de THIONVILLE sous le numéro 834 780 025 - https://bareme.safti.fr/

Ville : Clouange
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57185
Coordonnées : 49.260329, 6.094899
Total : 236 150
Prix d'acquisition : 165 000
Travaux : 57 950
Valeur du bien : 222 950
Frais de notaire : 13 200
Coût estimé : 13 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 113
Loyer prédit : 10.31€/m²/mois
Fourchette : 8.34€ - 12.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 1165€/mois
Loyer annuel estimé : 13976€/an
Fourchette totale : 943€ - 1439€/mois
Fourchette annuelle : 11313€ - 17265€/an
Rentabilité brute :5.92%
Fourchette de rentabilité :4.79% - 7.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :780,43 €/m²
Basé sur :4 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :88 188
Prix d'achat :165 000
Décote à l'achat :+76 812 (+87.1%)
Marge achat-revente :-147 962€ (-167.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :236 150
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 153,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :66,91€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 220,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :109 838,13
Coût de l'assurance :20 072,75
Taxe foncière : 1 397,59€/an
Soit par mois : 116,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 164,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 336,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-172,01€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 187 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 113 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique et réduction des factures énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique pour l'eau chaude
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec des éléments modernes et fonctionnels
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes et amélioration de l'esthétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour le sol
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 950(513 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:21 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 12000€ × 0.75 (aide) = 9000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:12 800
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres: 1000€ × 11 = 11000€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité: 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:10 000
    Cuisine complète: 1 cuisine: 7000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:7 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain: 4000€, Carrelage: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 600
    Parquet flottant: 20 m²: 50€/m² × 20 = 1000€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds: 20 m²: 20€/m² × 20 = 400€, Main d'œuvre: 400€
  • Salon - Peinture:750
    Peinture murs et plafonds: 25 m²: 20€/m² × 25 = 500€, Main d'œuvre: 250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Clouange (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 37 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 165 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 976 €/an
Calcul : 1 165 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 622 €/an
Base de calcul : Emprunt de 236 150 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 803 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 398 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 950
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 773
Revenus locatifs : +13 976
Charges déductibles : -67 773
Résultat foncier Année 1 : -53 797(Déficit de 53 797 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 397
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 823 €/an
Revenus locatifs : +13 976
Charges déductibles : -9 823
Résultat foncier Années 2+ : 4 153 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32396.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 165 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 250(65% de 165 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 900 €/an
Calcul : 107 250 € × 3,636% = 3 900
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 97667 7807 630-53 80421 400 €32 404 €32 404 €
214 2559 6247 4234 631--27 773 €
314 5419 4117 2105 130--22 643 €
414 8319 1916 9905 640--17 003 €
515 1288 9646 7636 164--10 838 €
615 4318 7296 5286 702--4 136 €
715 7398 4866 2857 253---
816 0548 2356 0357 819---
916 3757 9765 7768 399---
1016 7037 7085 5088 994---
1117 0377 4325 2319 605---
1217 3777 1464 94610 231---
1317 7256 8514 65010 874---
1418 0796 5464 34511 533---
1518 4416 2314 03012 210---
1618 8105 9053 70512 905---
1719 1865 5693 36813 617---
1819 5705 2213 02114 349---
1919 9614 8622 66115 099---
2020 3604 4912 29015 869---
2120 7674 1081 90716 660---
2221 1833 7111 51117 471---
2321 6063 3021 10218 304---
2422 0392 87967919 159---
2522 4792 44324220 037---
TOTAL447 653222 801109 838224 85221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 224 852
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 976 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 935 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 935-6 420+9 355
2+2 9350+2 935
3+2 9350+2 935
4+2 9350+2 935
5+2 9350+2 935
6+2 9350+2 935
7+2 935+935+2 000
8+2 935+2 346+589
9+2 935+2 520+415
10+2 935+2 698+237
11+2 935+2 881+54
12+2 935+3 069-134
13+2 935+3 262-327
14+2 935+3 460-525
15+2 935+3 663-728
16+2 935+3 871-936
17+2 935+4 085-1 150
18+2 935+4 305-1 370
19+2 935+4 530-1 595
20+2 935+4 761-1 826
21+2 935+4 998-2 063
22+2 935+5 241-2 306
23+2 935+5 491-2 556
24+2 935+5 748-2 813
25+2 935+6 011-3 076
Total+73 375+67 456+5 919
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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