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Achat maison

Bien expiré
VilleLoupiac (46)
Surface294m²
Coût Total339 764€
Loyer Annuel29 671€
Rentabilité8.73%
Cashflow/mois+454€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 223 000 €
Surface : 294 m²
Prix au m² : 758,5 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 294 m², 8 Pièces, 6 Chambres, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, 2 Toilettes, Chauffage individuel fuel, Terrain de 29000 m², Calme

Maison ancienne spacieuse avec deux parties nuit distinctes et deux entrées, cour, terrain en deux parties, garages, atelier et dépendance située au calme à cinq minutes des commodités. Beaucoup de potentiel pour ce bien, idéale pour maison de famille ou investissement locatif. Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Loupiac
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46350
Coordonnées : 44.835310, 1.488160
Total : 339 764€
Prix d'acquisition : 223 000€
Travaux : 98 924€
Valeur du bien : 321 924€
Frais de notaire : 17 840€
Coût estimé : 17 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 294m²
Loyer prédit : 8.41€/m²/mois
Fourchette : 6.57€ - 10.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 2473€/mois
Loyer annuel estimé : 29671€/an
Fourchette totale : 1932€ - 3164€/mois
Fourchette annuelle : 23188€ - 37967€/an
Rentabilité brute :8.73%
Fourchette de rentabilité :6.82% - 11.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :339 764€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 671,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :99,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 771,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :161 812,94€
Coût de l'assurance :29 729,35€
Taxe foncière : 2 967,12€/an
Soit par mois : 247,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 472,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 018,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :454,32€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 297 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 294 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 294 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 37 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec installations anciennes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour toutes les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour toutes les chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité si nécessaire
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon légèrement usé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :98 924 €(336 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 674€
    Isolation combles: 294 m² × 36€/m² = 10584€, Main d'œuvre: 90€
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:30 750€
    Fenêtres double vitrage: 37 fenêtres × 800€ = 29600€, Main d'œuvre: 1150€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 1800€/m² = 18000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:13 500€
    Rénovation chambres: 90 m² × 150€/m² = 13500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Loupiac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 53 924€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 473 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 671 €/an
Calcul : 2 473 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 203 €/an
Base de calcul : Emprunt de 339 764 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 189 €/an
Calcul : 99 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 967 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 98 924 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 114 283 €
Revenus locatifs : +29 671 €
Charges déductibles : -114 283 €
Résultat foncier Année 1 : -84 612 €(Déficit de 84 612 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 63 212 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 359 €/an
Revenus locatifs : +29 671 €
Charges déductibles : -15 359 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 312 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 63211.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 223 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 144 950 €(65% de 223 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 271 €/an
Calcul : 144 950 € × 3,636% = 5 271 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 671 €114 294 €11 213 €-84 623 €21 400 €63 223 €63 223 €
230 265 €15 070 €10 913 €15 195 €--48 027 €
330 870 €14 759 €10 603 €16 111 €--31 917 €
431 487 €14 438 €10 282 €17 049 €--14 868 €
532 117 €14 107 €9 950 €18 010 €---
632 759 €13 764 €9 607 €18 996 €---
733 415 €13 409 €9 253 €20 006 €---
834 083 €13 042 €8 886 €21 040 €---
934 765 €12 663 €8 507 €22 101 €---
1035 460 €12 271 €8 115 €23 188 €---
1136 169 €11 866 €7 710 €24 303 €---
1236 892 €11 447 €7 291 €25 445 €---
1337 630 €11 014 €6 858 €26 616 €---
1438 383 €10 566 €6 410 €27 817 €---
1539 151 €10 103 €5 947 €29 047 €---
1639 934 €9 624 €5 468 €30 309 €---
1740 732 €9 129 €4 973 €31 603 €---
1841 547 €8 618 €4 461 €32 929 €---
1942 378 €8 088 €3 932 €34 289 €---
2043 225 €7 541 €3 385 €35 684 €---
2144 090 €6 976 €2 819 €37 114 €---
2244 972 €6 391 €2 235 €38 581 €---
2345 871 €5 786 €1 630 €40 085 €---
2446 789 €5 161 €1 005 €41 628 €---
2547 724 €4 515 €358 €43 210 €---
TOTAL950 379 €364 644 €161 813 €585 734 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 585 734 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 671 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 231 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 231 €-6 420 €+12 651 €
2+6 231 €0 €+6 231 €
3+6 231 €0 €+6 231 €
4+6 231 €0 €+6 231 €
5+6 231 €+943 €+5 288 €
6+6 231 €+5 699 €+532 €
7+6 231 €+6 002 €+229 €
8+6 231 €+6 312 €-81 €
9+6 231 €+6 630 €-399 €
10+6 231 €+6 957 €-726 €
11+6 231 €+7 291 €-1 060 €
12+6 231 €+7 634 €-1 403 €
13+6 231 €+7 985 €-1 754 €
14+6 231 €+8 345 €-2 114 €
15+6 231 €+8 714 €-2 483 €
16+6 231 €+9 093 €-2 862 €
17+6 231 €+9 481 €-3 250 €
18+6 231 €+9 879 €-3 648 €
19+6 231 €+10 287 €-4 056 €
20+6 231 €+10 705 €-4 474 €
21+6 231 €+11 134 €-4 903 €
22+6 231 €+11 574 €-5 343 €
23+6 231 €+12 025 €-5 794 €
24+6 231 €+12 488 €-6 257 €
25+6 231 €+12 963 €-6 732 €
Total+155 775 €+175 720 €+-19 945 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 297 jours
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