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Maison à vendre

VilleSaint-Nazaire (44)
Surface180m²
Coût Total285 270€
Loyer Annuel25 337€
Rentabilité8.88%
Cashflow/mois+384€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 249 000 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 1 383,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Salon (total 62 m²), 3 chambres, Entrée séparée, Jardin, Terrasse, calme, Sans vis-à-vis, Exposition ouest, Pas de balcon

BRAGA IMMOBILIER Boulogne sur Mer Pour une visite, contactez Benjamin Dagbert Dans un secteur calme de Boulogne sur Mer, à découvrir cette maison très bien entretenue sans travaux à prévoir!     Cette maison avec beaucoup de cachet se compose d'une vaste entrée desservant une buanderie avec un grand dressing et une pièce de vie de 62m² donnant sur une cuisine aménagée équipée.   Au premier étage, vous y découvrirez un bureau indépendant ainsi q"un joli palier desservant les trois chambres spacieuses. Un escalier déjà existant vous amènera à un comble de 30m²  qui peut servir stockage ou à aménager une quatrième chambre.  Niveau jardin, vous profiterez d'une terrasse très agréable donnant sur le jardin paysager entièrement clos, sans aucun vis à vis et très bien exposé. Les plus:  - Les volumes                 - Le cachet                 - Les prestations du jardin Prix 249000FAI RSAC 920289816

Ville : Saint-Nazaire
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44600
Coordonnées : 47.245384, -2.287960
Total : 285 270€
Prix d'acquisition : 249 000€
Travaux : 16 350€
Valeur du bien : 265 350€
Frais de notaire : 19 920€
Coût estimé : 19 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180m²
Loyer prédit : 11.73€/m²/mois
Fourchette : 8.71€ - 15.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 2111€/mois
Loyer annuel estimé : 25337€/an
Fourchette totale : 1567€ - 2845€/mois
Fourchette annuelle : 18806€ - 34137€/an
Rentabilité brute :8.88%
Fourchette de rentabilité :6.59% - 11.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 149,72 €/m²
Basé sur :42 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :746 950 €
Prix d'achat :249 000 €
Décote à l'achat :-497 950€ (-66.7%)
Marge achat-revente :461 680€ (61.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :285 270€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 432,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :83,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 515,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :144 546,84€
Coût de l'assurance :24 961,13€
Taxe foncière : 2 533,71€/an
Soit par mois : 211,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 111,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 727,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :384,36€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 151 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Plomberie
Mise aux normes de la plomberie dans la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - mise aux normes nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, éclairage, VMC) dans la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 350 €(91 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 100€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 25€/m² = 750€
  • Salle de bain - Rénovation:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€
  • Salle de bain - Plomberie:2 500€
    Mise aux normes plomberie: 1 salle de bain × 2500€ = 2500€
  • Salle de bain - Électricité:2 000€
    Mise aux normes électricité: 1 salle de bain × 2000€ = 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantes (pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 111 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 337 €/an
Calcul : 2 111 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 944 €/an
Base de calcul : Emprunt de 285 270 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 998 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 534 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 826 €
Revenus locatifs : +25 337 €
Charges déductibles : -29 826 €
Résultat foncier Année 1 : -4 489 €(Déficit de 4 489 €)
Imputable sur revenu global : 4 489 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 476 €/an
Revenus locatifs : +25 337 €
Charges déductibles : -13 476 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 861 €/an
Prix d'achat du bien : 249 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 161 850 €(65% de 249 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 885 €/an
Calcul : 161 850 € × 3,636% = 5 885 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 337 €29 836 €9 954 €-4 499 €4 499 €--
225 844 €13 226 €9 694 €12 618 €---
326 361 €12 957 €9 425 €13 404 €---
426 888 €12 678 €9 146 €14 210 €---
527 426 €12 390 €8 858 €15 036 €---
627 974 €12 091 €8 559 €15 884 €---
728 534 €11 781 €8 249 €16 753 €---
829 104 €11 460 €7 928 €17 644 €---
929 686 €11 128 €7 595 €18 559 €---
1030 280 €10 783 €7 251 €19 497 €---
1130 886 €10 427 €6 894 €20 459 €---
1231 503 €10 057 €6 525 €21 446 €---
1332 134 €9 674 €6 142 €22 459 €---
1432 776 €9 278 €5 746 €23 498 €---
1533 432 €8 867 €5 335 €24 564 €---
1634 100 €8 442 €4 910 €25 658 €---
1734 782 €8 001 €4 469 €26 781 €---
1835 478 €7 545 €4 013 €27 933 €---
1936 188 €7 072 €3 540 €29 116 €---
2036 911 €6 582 €3 050 €30 329 €---
2137 650 €6 075 €2 543 €31 575 €---
2238 403 €5 549 €2 017 €32 853 €---
2339 171 €5 005 €1 472 €34 166 €---
2439 954 €4 441 €908 €35 513 €---
2540 753 €3 856 €324 €36 897 €---
TOTAL811 555 €249 201 €144 547 €562 354 €4 499 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 350 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 562 354 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 337 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 321 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 321 €-1 350 €+6 671 €
2+5 321 €+3 785 €+1 536 €
3+5 321 €+4 021 €+1 300 €
4+5 321 €+4 263 €+1 058 €
5+5 321 €+4 511 €+810 €
6+5 321 €+4 765 €+556 €
7+5 321 €+5 026 €+295 €
8+5 321 €+5 293 €+28 €
9+5 321 €+5 568 €-247 €
10+5 321 €+5 849 €-528 €
11+5 321 €+6 138 €-817 €
12+5 321 €+6 434 €-1 113 €
13+5 321 €+6 738 €-1 417 €
14+5 321 €+7 049 €-1 728 €
15+5 321 €+7 369 €-2 048 €
16+5 321 €+7 698 €-2 377 €
17+5 321 €+8 034 €-2 713 €
18+5 321 €+8 380 €-3 059 €
19+5 321 €+8 735 €-3 414 €
20+5 321 €+9 099 €-3 778 €
21+5 321 €+9 472 €-4 151 €
22+5 321 €+9 856 €-4 535 €
23+5 321 €+10 250 €-4 929 €
24+5 321 €+10 654 €-5 333 €
25+5 321 €+11 069 €-5 748 €
Total+133 025 €+168 706 €+-35 681 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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