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Détails du bien

Bien expiré
VilleEybens (38)
Surface72m²
Coût Total165 480€
Loyer Annuel11 126€
Rentabilité6.72%
Cashflow/mois-22€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 2 069,44 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 4, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Rue Victor Hugo à EYBENS. Dans une copropriété "Les Accacias", située dans le quartier Bel Air à EYBENS, limite POISAT, proche de toutes les commodités, des transports en communs et des écoles, Nous vous proposons à la vente un bel appartement, traversant et lumineux, de 4 pièces de 72m2 situé en rez de chaussée surélevé. Il se compose d'un salon/séjour avec accès à une loggia fermée d'environ 4m2, une cuisine entièrement équipée avec cellier attenant, 3 chambres avec placard, une salle de bain et un toilette séparé. L'appartement est vendu avec deux caves d'environ 5m2 chacune, en sous-sol. Des places de parkings disponibles devant l'immeuble. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : L'équipe BVR IMMOBILIER

Ville : Eybens
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38320
Total : 165 480€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 4 560€
Valeur du bien : 153 560€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 12.88€/m²/mois
Fourchette : 10.29€ - 16.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 927€/mois
Loyer annuel estimé : 11126€/an
Fourchette totale : 741€ - 1160€/mois
Fourchette annuelle : 8893€ - 13920€/an
Rentabilité brute :6.72%
Fourchette de rentabilité :5.37% - 8.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 142,22 €/m²
Basé sur :103 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :226 240 €
Prix d'achat :149 000 €
Décote à l'achat :-77 240€ (-34.1%)
Marge achat-revente :60 760€ (26.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :165 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :808,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :48,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 856,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 968,09€
Coût de l'assurance :14 479,50€
Taxe foncière : 1 112,62€/an
Soit par mois : 92,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 927,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 949,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-21,96€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 200 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la robinetterie et mise à jour du carrelage partiel dans la salle de bain
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - légère mise à jour nécessaire dans les chambres
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans les chambres, si nécessaire
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - parquet récent mais peut nécessiter un léger entretien
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Aucun travail nécessaire
Cuisine moderne en bon état, aucun travail requis
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en excellent état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 560 €(63 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rafraîchissement:1 200€
    Carrelage salle de bain: 6 m² × 60€/m² = 360€, Remplacement robinetterie: 400€, Main d'œuvre: 440€
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 32 m² × 70€/m² = 2240€, Main d'œuvre: 160€
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Entretien parquet: 32 m² × 30€/m² = 960€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Aucun travail nécessaire:0€
    Aucun travail requis: cuisine en excellent état.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Eybens (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 927 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 126 €/an
Calcul : 927 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 341 €/an
Base de calcul : Emprunt de 165 480 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 579 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 113 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 560 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 593 €
Revenus locatifs : +11 126 €
Charges déductibles : -11 593 €
Résultat foncier Année 1 : -467 €(Déficit de 467 €)
Imputable sur revenu global : 467 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 033 €/an
Revenus locatifs : +11 126 €
Charges déductibles : -7 033 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 093 €/an
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 126 €11 598 €5 346 €-472 €472 €--
211 349 €6 894 €5 202 €4 455 €---
311 576 €6 744 €5 053 €4 831 €---
411 807 €6 590 €4 898 €5 217 €---
512 043 €6 431 €4 739 €5 612 €---
612 284 €6 266 €4 575 €6 018 €---
712 530 €6 096 €4 404 €6 434 €---
812 780 €5 921 €4 229 €6 860 €---
913 036 €5 739 €4 047 €7 297 €---
1013 297 €5 551 €3 860 €7 745 €---
1113 563 €5 358 €3 666 €8 205 €---
1213 834 €5 157 €3 466 €8 677 €---
1314 111 €4 951 €3 259 €9 160 €---
1414 393 €4 737 €3 045 €9 656 €---
1514 681 €4 516 €2 824 €10 165 €---
1614 974 €4 288 €2 596 €10 687 €---
1715 274 €4 052 €2 360 €11 222 €---
1815 579 €3 808 €2 117 €11 771 €---
1915 891 €3 557 €1 865 €12 334 €---
2016 209 €3 297 €1 605 €12 912 €---
2116 533 €3 028 €1 336 €13 505 €---
2216 864 €2 751 €1 059 €14 113 €---
2317 201 €2 464 €772 €14 737 €---
2417 545 €2 168 €476 €15 377 €---
2517 896 €1 861 €170 €16 034 €---
TOTAL356 375 €123 823 €76 968 €232 552 €472 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 142 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 232 552 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 126 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 336 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 336 €-142 €+2 478 €
2+2 336 €+1 337 €+999 €
3+2 336 €+1 449 €+887 €
4+2 336 €+1 565 €+771 €
5+2 336 €+1 684 €+652 €
6+2 336 €+1 805 €+531 €
7+2 336 €+1 930 €+406 €
8+2 336 €+2 058 €+278 €
9+2 336 €+2 189 €+147 €
10+2 336 €+2 324 €+12 €
11+2 336 €+2 462 €-126 €
12+2 336 €+2 603 €-267 €
13+2 336 €+2 748 €-412 €
14+2 336 €+2 897 €-561 €
15+2 336 €+3 049 €-713 €
16+2 336 €+3 206 €-870 €
17+2 336 €+3 367 €-1 031 €
18+2 336 €+3 531 €-1 195 €
19+2 336 €+3 700 €-1 364 €
20+2 336 €+3 874 €-1 538 €
21+2 336 €+4 051 €-1 715 €
22+2 336 €+4 234 €-1 898 €
23+2 336 €+4 421 €-2 085 €
24+2 336 €+4 613 €-2 277 €
25+2 336 €+4 810 €-2 474 €
Total+58 400 €+69 766 €+-11 366 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 166 jours
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