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Détails du bien

VilleFlers (61)
Surface40m²
Coût Total80 100€
Loyer Annuel4 849€
Rentabilité6.05%
Cashflow/mois-51€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 40 000 €
Surface : 40 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 3, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

EXCLUSIVITE FONCIA. CENTRE FLERS. Appartement à rafraichir dans immeuble de la reconstruction (1er étage) comprenant entrée, pièce de vie, cuisine, une chambre, salle d'eau et une cave. Huisseries PVC.

Ville : Flers
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61100
Total : 80 100€
Prix d'acquisition : 40 000€
Travaux : 36 900€
Valeur du bien : 76 900€
Frais de notaire : 3 200€
Coût estimé : 3 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 40m²
Loyer prédit : 10.10€/m²/mois
Fourchette : 7.83€ - 13.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 404€/mois
Loyer annuel estimé : 4849€/an
Fourchette totale : 313€ - 521€/mois
Fourchette annuelle : 3757€ - 6257€/an
Rentabilité brute :6.05%
Fourchette de rentabilité :4.69% - 7.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 143,72 €/m²
Basé sur :146 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :45 749 €
Prix d'achat :40 000 €
Décote à l'achat :-5 749€ (-12.6%)
Marge achat-revente :-34 351€ (-75.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :80 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :391,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :23,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 414,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :37 256,13€
Coût de l'assurance :7 008,75€
Taxe foncière : 484,87€/an
Soit par mois : 40,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 404,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 454,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-50,90€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 278 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 40 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes et réfection des murs
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche, lavabo, WC et carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (estimation 4 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 900 €(923 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 1200€ = 4800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 1500€/m² = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² × 2000€/m² = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:600€
    Peinture murs: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Flers (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 404 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 849 €/an
Calcul : 404 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 585 €/an
Base de calcul : Emprunt de 80 100 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 280 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 485 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 251 €
Revenus locatifs : +4 849 €
Charges déductibles : -40 251 €
Résultat foncier Année 1 : -35 402 €(Déficit de 35 402 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 002 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 351 €/an
Revenus locatifs : +4 849 €
Charges déductibles : -3 351 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 498 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14001.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 40 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 26 000 €(65% de 40 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 945 €/an
Calcul : 26 000 € × 3,636% = 945 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 849 €40 253 €2 588 €-35 404 €21 400 €14 004 €14 004 €
24 946 €3 283 €2 518 €1 662 €--12 342 €
35 045 €3 211 €2 446 €1 834 €--10 508 €
45 145 €3 136 €2 371 €2 009 €--8 499 €
55 248 €3 059 €2 294 €2 189 €--6 310 €
65 353 €2 980 €2 214 €2 374 €--3 936 €
75 460 €2 897 €2 132 €2 563 €--1 373 €
85 570 €2 812 €2 047 €2 757 €---
95 681 €2 724 €1 959 €2 957 €---
105 795 €2 633 €1 868 €3 161 €---
115 911 €2 540 €1 774 €3 371 €---
126 029 €2 443 €1 678 €3 586 €---
136 149 €2 343 €1 577 €3 807 €---
146 272 €2 239 €1 474 €4 033 €---
156 398 €2 132 €1 367 €4 266 €---
166 526 €2 022 €1 257 €4 504 €---
176 656 €1 908 €1 142 €4 749 €---
186 789 €1 790 €1 025 €5 000 €---
196 925 €1 668 €903 €5 257 €---
207 064 €1 542 €777 €5 522 €---
217 205 €1 412 €647 €5 793 €---
227 349 €1 278 €513 €6 071 €---
237 496 €1 139 €374 €6 357 €---
247 646 €995 €230 €6 650 €---
257 799 €847 €82 €6 952 €---
TOTAL155 305 €93 287 €37 256 €62 019 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 62 019 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 849 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 018 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 018 €-6 420 €+7 438 €
2+1 018 €0 €+1 018 €
3+1 018 €0 €+1 018 €
4+1 018 €0 €+1 018 €
5+1 018 €0 €+1 018 €
6+1 018 €0 €+1 018 €
7+1 018 €0 €+1 018 €
8+1 018 €+415 €+603 €
9+1 018 €+887 €+131 €
10+1 018 €+948 €+70 €
11+1 018 €+1 011 €+7 €
12+1 018 €+1 076 €-58 €
13+1 018 €+1 142 €-124 €
14+1 018 €+1 210 €-192 €
15+1 018 €+1 280 €-262 €
16+1 018 €+1 351 €-333 €
17+1 018 €+1 425 €-407 €
18+1 018 €+1 500 €-482 €
19+1 018 €+1 577 €-559 €
20+1 018 €+1 656 €-638 €
21+1 018 €+1 738 €-720 €
22+1 018 €+1 821 €-803 €
23+1 018 €+1 907 €-889 €
24+1 018 €+1 995 €-977 €
25+1 018 €+2 085 €-1 067 €
Total+25 450 €+18 606 €+6 844 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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