Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Grange 7 pièces 152 m²

VilleIlliers-Combray (28)
Surface152m²
Coût Total200 196€
Loyer Annuel15 690€
Rentabilité7.84%
Cashflow/mois+137€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 127 200 €
Surface : 152 m²
Prix au m² : 836,84 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Grange 7 pièces 152 m²

Dans la campagne d'Illiers combray (28120) venez découvrir : Longère à restaurer de 152 m² divisée en 7 pièces. Grande grange avec escalier desservant les greniers. Ancienne écurie Studio avec salle à manger, salon, une chambre, salle d'eau avec wc, cellier, chauffage électrique. A la suite, appartement comprenant : chaufferie, salle à manger salon avec cheminée-insert, petite pièce, cuisine dégagement desservant salle de bains, wc, chambre, deux autres chambres. Chauffage central au fuel. Dans le prolongement, hangar ouvert sur le côté est. A la suite, grange fermée avec panneaux photovoltaïques.

Le tout offrant une vue imprenable sur un terrain de 4000 m², parfait pour l'aménagement d'un jardin ou un coin de jeux pour les enfants.

De quoi satisfaire les familles en quête d'espace et de tranquillité.

Prix affiché à 127200 euros, A ce bien il est possible d'acquérir en plus un étang et un bois taillis Ce bien vous est présenté par Valérie Beaufils, votre conseillère indépendante Dr House Immo. Retrouvez toutes les informations des risques sur : https://www.georisques.gouv.fr

Surface : 152 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 31/03/2026

Consommation énergie primaire : 319 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 400 € et 6 020 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Illiers-Combray
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28120
Coordonnées : 48.307930, 1.186361
Total : 200 196€
Prix d'acquisition : 127 200€
Travaux : 62 820€
Valeur du bien : 190 020€
Frais de notaire : 10 176€
Coût estimé : 10 176€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 152m²
Loyer prédit : 8.60€/m²/mois
Fourchette : 6.91€ - 10.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 1307€/mois
Loyer annuel estimé : 15690€/an
Fourchette totale : 1050€ - 1628€/mois
Fourchette annuelle : 12605€ - 19531€/an
Rentabilité brute :7.84%
Fourchette de rentabilité :6.30% - 9.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 666,67 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :253 334 €
Prix d'achat :127 200 €
Décote à l'achat :-126 134€ (-49.8%)
Marge achat-revente :53 138€ (21.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :200 196€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :980,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :58,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 039,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 069,04€
Coût de l'assurance :17 517,15€
Taxe foncière : 1 569,00€/an
Soit par mois : 130,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 307,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 170,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :137,47€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au fuel
Quantité: 1 système pour 152 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 152 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système pour 152 m²
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 - Cuisine avec meubles anciens et électroménager obsolète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 - Chambre nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 - Salon avec peinture vieillissante

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 820 €(413 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 10 500€ = 10 500€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Isolation:10 120€
    Isolation toiture/combles: 152 m² × 60€/m² = 9 120€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Menuiseries:12 400€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 600€ = 11 400€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3 500€ = 3 500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8 000€ = 8 000€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15 000€ = 15 000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:1 000€
    Parquet flottant: 10 m² × 60€/m² = 600€, Main d'œuvre: 400€
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Illiers-Combray (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans certains postes.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 020€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 307 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 690 €/an
Calcul : 1 307 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 521 €/an
Base de calcul : Emprunt de 200 196 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 701 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 569 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 820 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 611 €
Revenus locatifs : +15 690 €
Charges déductibles : -71 611 €
Résultat foncier Année 1 : -55 921 €(Déficit de 55 921 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 521 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 791 €/an
Revenus locatifs : +15 690 €
Charges déductibles : -8 791 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 899 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34520.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 127 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 82 680 €(65% de 127 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 007 €/an
Calcul : 82 680 € × 3,636% = 3 007 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 690 €71 617 €6 528 €-55 927 €21 400 €34 527 €34 527 €
216 004 €8 622 €6 352 €7 382 €--27 145 €
316 324 €8 440 €6 170 €7 884 €--19 262 €
416 650 €8 252 €5 983 €8 398 €--10 864 €
516 983 €8 059 €5 789 €8 925 €--1 939 €
617 323 €7 858 €5 588 €9 465 €---
717 669 €7 651 €5 381 €10 018 €---
818 023 €7 437 €5 167 €10 586 €---
918 383 €7 216 €4 946 €11 168 €---
1018 751 €6 987 €4 717 €11 764 €---
1119 126 €6 751 €4 481 €12 375 €---
1219 509 €6 507 €4 237 €13 002 €---
1319 899 €6 254 €3 984 €13 645 €---
1420 297 €5 993 €3 724 €14 303 €---
1520 703 €5 724 €3 454 €14 979 €---
1621 117 €5 445 €3 175 €15 672 €---
1721 539 €5 157 €2 887 €16 382 €---
1821 970 €4 859 €2 590 €17 110 €---
1922 409 €4 552 €2 282 €17 857 €---
2022 857 €4 234 €1 964 €18 623 €---
2123 314 €3 905 €1 636 €19 409 €---
2223 781 €3 566 €1 296 €20 215 €---
2324 256 €3 215 €945 €21 041 €---
2424 742 €2 852 €583 €21 889 €---
2525 236 €2 477 €208 €22 759 €---
TOTAL502 555 €213 631 €94 069 €288 924 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 288 924 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 690 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 295 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 295 €-6 420 €+9 715 €
2+3 295 €0 €+3 295 €
3+3 295 €0 €+3 295 €
4+3 295 €0 €+3 295 €
5+3 295 €0 €+3 295 €
6+3 295 €+2 258 €+1 037 €
7+3 295 €+3 006 €+289 €
8+3 295 €+3 176 €+119 €
9+3 295 €+3 350 €-55 €
10+3 295 €+3 529 €-234 €
11+3 295 €+3 713 €-418 €
12+3 295 €+3 901 €-606 €
13+3 295 €+4 093 €-798 €
14+3 295 €+4 291 €-996 €
15+3 295 €+4 494 €-1 199 €
16+3 295 €+4 701 €-1 406 €
17+3 295 €+4 915 €-1 620 €
18+3 295 €+5 133 €-1 838 €
19+3 295 €+5 357 €-2 062 €
20+3 295 €+5 587 €-2 292 €
21+3 295 €+5 823 €-2 528 €
22+3 295 €+6 064 €-2 769 €
23+3 295 €+6 312 €-3 017 €
24+3 295 €+6 567 €-3 272 €
25+3 295 €+6 828 €-3 533 €
Total+82 375 €+86 677 €+-4 302 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →