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Achat maison 1 étage

Bien expiré
VillePrécy-Saint-Martin (10)
Surface166
Coût Total209 160
Loyer Annuel13 852
Rentabilité6.62%
Cashflow/mois-51
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 166 m²
Prix au m² : 777,11 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 166 m², Bâtiment de 1 étage, 6 Pièces, 3 Chambres, 1 Salle de bain, Cuisine séparée, Terrain de 1147 m²

L'agence des lacs vous invite à découvrir cette maison pleine de charme située proche des lacs.

Cette maison champenoise offre de beaux volumes . Au rez-de-chaussée, vous profiterez d'une cuisine indépendante, d'une grande salle de bains, d'un séjour lumineux et d'un salon chaleureux agrémenté d'une cheminée, d'un petit salon, de deux chambres confortables et d'un WC séparé. À l'étage, une mezzanine avec une chambre et un WC avec un point d'eau.

La propriété dispose d'un garage attenant avec un étage reliant l'étage de la maison permettant d'agrandir la surface habitable.

En face de la maison, un bâtiment annexe offre une pièce supplémentaire et un préau permettant de créer un espace de stockage ou d'aménagement selon vos besoins

Une grange attenante vient compléter l'ensemble et offre de nombreuses possibilités pour un atelier, du stockage ou un futur espace de vie

Le terrain entoure la maison et forme un agréable cadre de verdure, tandis que la cour intérieure reliant les bâtiments accueille un puits qui apporte un charme authentique à cette propriété.

Un ensemble immobilier rare qui offre espace, potentiel et caractère.

"Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques ".

Ville : Précy-Saint-Martin
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10500
Coordonnées : 48.426360, 4.440980
Total : 209 160
Prix d'acquisition : 129 000
Travaux : 69 840
Valeur du bien : 198 840
Frais de notaire : 10 320
Coût estimé : 10 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 166
Loyer prédit : 6.95€/m²/mois
Fourchette : 5.33€ - 9.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 1154€/mois
Loyer annuel estimé : 13852€/an
Fourchette totale : 885€ - 1506€/mois
Fourchette annuelle : 10620€ - 18069€/an
Rentabilité brute :6.62%
Fourchette de rentabilité :5.08% - 8.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :209 160
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 029,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :61,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 090,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 612,65
Coût de l'assurance :18 301,50
Taxe foncière : 1 385,21€/an
Soit par mois : 115,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 154,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 205,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-51,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 188 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 166 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 166 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé nécessitant rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et réfection électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres nécessitant rénovation en raison d'humidité
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux de finition dans le salon
Quantité: 55 m² (total salon)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 840(421 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:11 640
    Isolation combles: 166 m² × 70€/m² = 11620€, Main d'œuvre: 20€
  • Chauffage - Remplacement système:13 100
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13100€ = 13100€
  • Menuiseries - Fenêtres:18 900
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 900€ = 18900€, Main d'œuvre: 0€
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€
  • Cuisine - Rafraîchissement:7 500
    Cuisine complète: 1 cuisine × 7500€ = 7500€
  • Chambres - Rénovation:4 500
    Parquet flottant 36 m²: 45€/m² × 36 = 1620€, Peinture 36 m²: 30€/m² × 36 = 1080€, Électricité 3 chambres: 600€/chambre × 3 = 1800€, Main d'œuvre: 4500€
  • Salon - Rafraîchissement:2 200
    Peinture salon: 55 m² × 40€/m² = 2200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Précy-Saint-Martin (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 43 640✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 154 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 852 €/an
Calcul : 1 154 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 896 €/an
Base de calcul : Emprunt de 209 160 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 732 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 385 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 840
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 854
Revenus locatifs : +13 852
Charges déductibles : -78 854
Résultat foncier Année 1 : -65 002(Déficit de 65 002 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 602
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 014 €/an
Revenus locatifs : +13 852
Charges déductibles : -9 014
Résultat foncier Années 2+ : 4 838 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43601.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 85278 8606 903-65 00821 400 €43 608 €43 608 €
214 1298 8366 7185 294--38 315 €
314 4128 6456 5275 767--32 547 €
414 7008 4476 3306 253--26 294 €
514 9948 2436 1266 751--19 543 €
615 2948 0325 9147 262--12 281 €
715 6007 8135 6967 786--4 495 €
815 9127 5885 4708 324---
916 2307 3545 2378 876---
1016 5557 1134 9969 442---
1116 8866 8644 74610 022---
1217 2236 6064 48810 618---
1317 5686 3394 22211 229---
1417 9196 0633 94611 856---
1518 2785 7783 66112 499---
1618 6435 4833 36613 160---
1719 0165 1793 06113 837---
1819 3964 8642 74614 533---
1919 7844 5382 42115 246---
2020 1804 2012 08415 979---
2120 5833 8531 73616 731---
2220 9953 4931 37617 502---
2321 4153 1211 00318 294---
2421 8432 73661819 108---
2522 2802 33822119 942---
TOTAL443 687222 38499 613221 30221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 221 302
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 852 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 909 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 909-6 420+9 329
2+2 9090+2 909
3+2 9090+2 909
4+2 9090+2 909
5+2 9090+2 909
6+2 9090+2 909
7+2 9090+2 909
8+2 909+1 149+1 760
9+2 909+2 663+246
10+2 909+2 832+77
11+2 909+3 007-98
12+2 909+3 185-276
13+2 909+3 369-460
14+2 909+3 557-648
15+2 909+3 750-841
16+2 909+3 948-1 039
17+2 909+4 151-1 242
18+2 909+4 360-1 451
19+2 909+4 574-1 665
20+2 909+4 794-1 885
21+2 909+5 019-2 110
22+2 909+5 251-2 342
23+2 909+5 488-2 579
24+2 909+5 732-2 823
25+2 909+5 983-3 074
Total+72 725+66 391+6 334
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 207 jours
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