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vente maison 14 Pièce(s)

VilleVillars-sur-Var (06)
Surface310m²
Coût Total614 660€
Loyer Annuel41 210€
Rentabilité6.70%
Cashflow/mois-242€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 477 000 €
Surface : 310 m²
Prix au m² : 1 538,71 €/m²
Chambres : 8
Pièces : 14
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 310 m², 14 pièces, 8 chambres, 4 salles de bain, 5600 m² de terrain, Mandat exclusif, Cuisine séparée, Cuisine séparée

villars sur var petit paradis

Grande bâtisse en pierre de 310 m² habitables édifiée début 18 eme siècle avec 5600m² de terrain , rivière en contrebas Cette bâtisse est composée de 4 appartements indépendants: deux appartements de 90 m², un appartement de 70 m², grenier de 60 m², annexes , grenier, Terrain

Ville : Villars-sur-Var
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06710
Coordonnées : 43.942646, 7.078427
Total : 614 660€
Prix d'acquisition : 477 000€
Travaux : 99 500€
Valeur du bien : 576 500€
Frais de notaire : 38 160€
Coût estimé : 38 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 310m²
Loyer prédit : 11.08€/m²/mois
Fourchette : 8.05€ - 15.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 3434€/mois
Loyer annuel estimé : 41210€/an
Fourchette totale : 2497€ - 4723€/mois
Fourchette annuelle : 29961€ - 56682€/an
Rentabilité brute :6.70%
Fourchette de rentabilité :4.87% - 9.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 479,78 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :1 078 732 €
Prix d'achat :477 000 €
Décote à l'achat :-601 732€ (-55.8%)
Marge achat-revente :464 072€ (43.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :614 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 087,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :245,86€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 3 332,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :311 449,37€
Coût de l'assurance :73 759,20€
Taxe foncière : 4 121,00€/an
Soit par mois : 343,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 434,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 676,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-242,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 454 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 310 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 310 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 39 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 310 m²
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 8 chambres
Quantité: 8 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sols nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 8 chambres
Quantité: 8 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 40 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire et peinture
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger mais mise aux normes à vérifier

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :99 500 €(321 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:18 600€
    Isolation toiture/combles: 310 m² × 60€/m² = 18600€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:39 000€
    Fenêtres double vitrage: 39 fenêtres × 1000€ = 39000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 80 m² × 60€/m² = 4800€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 80 m² × 30€/m² = 2400€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation partielle:3 000€
    Rénovation partielle salle de bain: 1 salle de bain × 3000€ = 3000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villars-sur-Var (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 73 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 434 €/mois
Revenus locatifs annuels : 41 210 €/an
Calcul : 3 434 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 21 427 €/an
Base de calcul : Emprunt de 614 660 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 950 €/an
Calcul : 246 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 121 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 99 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 127 998 €
Revenus locatifs : +41 210 €
Charges déductibles : -127 998 €
Résultat foncier Année 1 : -86 788 €(Déficit de 86 788 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 65 388 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 28 498 €/an
Revenus locatifs : +41 210 €
Charges déductibles : -28 498 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 712 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 65388.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 477 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 310 050 €(65% de 477 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 11 275 €/an
Calcul : 310 050 € × 3,636% = 11 275 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
141 210 €128 018 €21 447 €-86 808 €21 400 €65 408 €65 408 €
242 034 €27 959 €20 887 €14 076 €--51 333 €
342 875 €27 379 €20 307 €15 496 €--35 837 €
443 732 €26 778 €19 707 €16 954 €--18 883 €
544 607 €26 156 €19 085 €18 451 €--432 €
645 499 €25 512 €18 441 €19 987 €---
746 409 €24 845 €17 773 €21 564 €---
847 337 €24 153 €17 082 €23 184 €---
948 284 €23 437 €16 366 €24 847 €---
1049 250 €22 695 €15 624 €26 555 €---
1150 235 €21 927 €14 855 €28 308 €---
1251 239 €21 131 €14 059 €30 109 €---
1352 264 €20 306 €13 235 €31 958 €---
1453 309 €19 452 €12 380 €33 858 €---
1554 376 €18 567 €11 495 €35 809 €---
1655 463 €17 650 €10 579 €37 813 €---
1756 572 €16 701 €9 629 €39 872 €---
1857 704 €15 717 €8 646 €41 987 €---
1958 858 €14 698 €7 627 €44 160 €---
2060 035 €13 643 €6 572 €46 392 €---
2161 236 €12 550 €5 478 €48 686 €---
2262 461 €11 417 €4 346 €51 043 €---
2363 710 €10 244 €3 173 €53 466 €---
2464 984 €9 029 €1 958 €55 955 €---
2566 284 €7 770 €699 €58 514 €---
TOTAL1 319 968 €587 733 €311 449 €732 234 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 732 234 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 41 210 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 654 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 654 €-6 420 €+15 074 €
2+8 654 €0 €+8 654 €
3+8 654 €0 €+8 654 €
4+8 654 €0 €+8 654 €
5+8 654 €0 €+8 654 €
6+8 654 €+5 867 €+2 787 €
7+8 654 €+6 469 €+2 185 €
8+8 654 €+6 955 €+1 699 €
9+8 654 €+7 454 €+1 200 €
10+8 654 €+7 966 €+688 €
11+8 654 €+8 492 €+162 €
12+8 654 €+9 033 €-379 €
13+8 654 €+9 587 €-933 €
14+8 654 €+10 157 €-1 503 €
15+8 654 €+10 743 €-2 089 €
16+8 654 €+11 344 €-2 690 €
17+8 654 €+11 962 €-3 308 €
18+8 654 €+12 596 €-3 942 €
19+8 654 €+13 248 €-4 594 €
20+8 654 €+13 918 €-5 264 €
21+8 654 €+14 606 €-5 952 €
22+8 654 €+15 313 €-6 659 €
23+8 654 €+16 040 €-7 386 €
24+8 654 €+16 787 €-8 133 €
25+8 654 €+17 554 €-8 900 €
Total+216 350 €+219 670 €+-3 320 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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