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Duplex à vendre

VillePontoise (95)
Surface97m²
Coût Total272 822€
Loyer Annuel18 444€
Rentabilité6.76%
Cashflow/mois-47€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 219 900 €
Surface : 97 m²
Prix au m² : 2 267,01 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/3 étage, Salle de bain, 3 chambres, Entrée séparée, Belle vue, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Isabelle BEDOUCHA , Indépendante du Réseau SAFTI Immobilier , a le plaisir de vous présenter ce très beau 4P en Duplex entièrement Rénové avec très belles vues sur l'Eglise Notre-Dame

Composé d'une entrée , d'un salon salle à manger avec cuisine ouverte de 32M2 , d'une chambre , d'une salle d'eau avec WC

Et dans les combles : palier et deux chambres

DPE en E

Au pied des commerces et à qqs minutes à pied de la Gare de Pontoise

Merci de contacter Isabelle BEDOUCHA , du Réseau SAFTI , pour tout renseignement complémentaire ou pour toute demande de visite 7 JOURS SUR 7

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 219 900 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Isabelle BEDOUCHA - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Pontoise sous le numéro 492 658 596

Ville : Pontoise
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95300
Coordonnées : 49.049330, 2.090672
Total : 272 822€
Prix d'acquisition : 219 900€
Travaux : 35 330€
Valeur du bien : 255 230€
Frais de notaire : 17 592€
Coût estimé : 17 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 97m²
Loyer prédit : 15.85€/m²/mois
Fourchette : 13.33€ - 18.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1537€/mois
Loyer annuel estimé : 18444€/an
Fourchette totale : 1293€ - 1827€/mois
Fourchette annuelle : 15519€ - 21921€/an
Rentabilité brute :6.76%
Fourchette de rentabilité :5.69% - 8.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 185,12 €/m²
Basé sur :424 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :308 956 €
Prix d'achat :219 900 €
Décote à l'achat :-89 056€ (-28.8%)
Marge achat-revente :36 134€ (11.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :272 822€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 351,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :79,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 430,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :132 544,96€
Coût de l'assurance :23 871,92€
Taxe foncière : 1 844,41€/an
Soit par mois : 153,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 537,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 584,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-47,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 315 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 97 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur 97 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 330 €(364 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11 000€ = 11000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€ = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs/plafonds: 36 m² × 30€ = 1080€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs/plafonds: 25 m² × 30€ = 750€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine - Peinture:300€
    Peinture murs/plafonds: 10 m² × 30€ = 300€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pontoise (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les estimations. Les prix sont basés sur des recherches récentes et des estimations réalistes.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 537 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 444 €/an
Calcul : 1 537 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 158 €/an
Base de calcul : Emprunt de 272 822 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 955 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 844 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 330 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 287 €
Revenus locatifs : +18 444 €
Charges déductibles : -47 287 €
Résultat foncier Année 1 : -28 843 €(Déficit de 28 843 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 443 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 957 €/an
Revenus locatifs : +18 444 €
Charges déductibles : -11 957 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 487 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7443.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 219 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 142 935 €(65% de 219 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 198 €/an
Calcul : 142 935 € × 3,636% = 5 198 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 444 €47 296 €9 167 €-28 852 €21 400 €7 452 €7 452 €
218 813 €11 723 €8 923 €7 090 €--362 €
319 189 €11 471 €8 672 €7 718 €---
419 573 €11 210 €8 411 €8 363 €---
519 964 €10 941 €8 142 €9 024 €---
620 364 €10 662 €7 863 €9 702 €---
720 771 €10 374 €7 574 €10 397 €---
821 186 €10 075 €7 276 €11 111 €---
921 610 €9 767 €6 967 €11 844 €---
1022 042 €9 447 €6 648 €12 595 €---
1122 483 €9 117 €6 318 €13 366 €---
1222 933 €8 775 €5 976 €14 158 €---
1323 392 €8 421 €5 622 €14 970 €---
1423 859 €8 056 €5 256 €15 804 €---
1524 337 €7 677 €4 878 €16 659 €---
1624 823 €7 286 €4 486 €17 538 €---
1725 320 €6 881 €4 081 €18 439 €---
1825 826 €6 462 €3 662 €19 365 €---
1926 343 €6 028 €3 229 €20 315 €---
2026 870 €5 580 €2 780 €21 290 €---
2127 407 €5 116 €2 316 €22 291 €---
2227 955 €4 636 €1 836 €23 319 €---
2328 514 €4 139 €1 340 €24 375 €---
2429 084 €3 625 €826 €25 459 €---
2529 666 €3 094 €295 €26 572 €---
TOTAL590 770 €237 857 €132 545 €352 913 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 352 913 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 444 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 873 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 873 €-6 420 €+10 293 €
2+3 873 €0 €+3 873 €
3+3 873 €+2 207 €+1 666 €
4+3 873 €+2 509 €+1 364 €
5+3 873 €+2 707 €+1 166 €
6+3 873 €+2 911 €+962 €
7+3 873 €+3 119 €+754 €
8+3 873 €+3 333 €+540 €
9+3 873 €+3 553 €+320 €
10+3 873 €+3 779 €+94 €
11+3 873 €+4 010 €-137 €
12+3 873 €+4 247 €-374 €
13+3 873 €+4 491 €-618 €
14+3 873 €+4 741 €-868 €
15+3 873 €+4 998 €-1 125 €
16+3 873 €+5 261 €-1 388 €
17+3 873 €+5 532 €-1 659 €
18+3 873 €+5 809 €-1 936 €
19+3 873 €+6 094 €-2 221 €
20+3 873 €+6 387 €-2 514 €
21+3 873 €+6 687 €-2 814 €
22+3 873 €+6 996 €-3 123 €
23+3 873 €+7 313 €-3 440 €
24+3 873 €+7 638 €-3 765 €
25+3 873 €+7 972 €-4 099 €
Total+96 825 €+105 874 €+-9 049 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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