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Maison à vendre

VilleMontluçon (03)
Surface95m²
Coût Total66 050€
Loyer Annuel9 288€
Rentabilité14.06%
Cashflow/mois+347€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 578,95 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Salon (total 13 m²), 4 chambres, Entrée séparée, Jardin, calme, Sans vis-à-vis

Maison élevée sur sous sol semi enterré située proche des berges du Cher. Composée, au rez-de-chaussée d'une entrée desservant une cuisine, un séjour, deux chambres et un WC; A l'étage, un palier et deux grandes chambres. Nécessitant des travaux de rénovation et de réaménagement permettant de vivre de plain-pied, cette maison peut être aussi bien destinée aux jeunes acquéreurs comme aux retraités. Une parcelle de terrain sans vis à vis de 405m² complète ce bien.

Ville : Montluçon
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03100
Coordonnées : 46.345652, 2.594327
Total : 66 050€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 6 650€
Valeur du bien : 61 650€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 8.15€/m²/mois
Fourchette : 6.33€ - 10.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 774€/mois
Loyer annuel estimé : 9288€/an
Fourchette totale : 601€ - 997€/mois
Fourchette annuelle : 7212€ - 11961€/an
Rentabilité brute :14.06%
Fourchette de rentabilité :10.92% - 18.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :937,5 €/m²
Basé sur :93 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :89 063 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :-34 063€ (-38.2%)
Marge achat-revente :23 013€ (25.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :66 050€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :330,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :19,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 349,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :33 148,56€
Coût de l'assurance :5 779,37€
Taxe foncière : 928,81€/an
Soit par mois : 77,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 774,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 427,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :346,68€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 355 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 95 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise aux normes électricité
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite mise à jour
TerrasseOPTIONNEL
Sous-catégorie: Réparation
Réparation du carrelage de la terrasse avec fissures
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible - terrasse nécessite entretien

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 650 €(70 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:6 650€
    Isolation des combles perdus: 95 m² × 70€/m² = 6650€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→F(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 650€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 650€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 774 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 288 €/an
Calcul : 774 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 283 €/an
Base de calcul : Emprunt de 66 050 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 231 €/an
Calcul : 19 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 929 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 093 €
Revenus locatifs : +9 288 €
Charges déductibles : -10 093 €
Résultat foncier Année 1 : -805 €(Déficit de 805 €)
Imputable sur revenu global : 805 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 443 €/an
Revenus locatifs : +9 288 €
Charges déductibles : -3 443 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 845 €/an
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 288 €10 095 €2 285 €-807 €807 €--
29 474 €3 385 €2 225 €6 089 €---
39 663 €3 323 €2 163 €6 340 €---
49 857 €3 259 €2 099 €6 598 €---
510 054 €3 192 €2 032 €6 861 €---
610 255 €3 124 €1 964 €7 131 €---
710 460 €3 052 €1 892 €7 408 €---
810 669 €2 978 €1 818 €7 691 €---
910 882 €2 902 €1 742 €7 981 €---
1011 100 €2 823 €1 663 €8 277 €---
1111 322 €2 741 €1 581 €8 581 €---
1211 549 €2 656 €1 496 €8 893 €---
1311 780 €2 568 €1 408 €9 212 €---
1412 015 €2 477 €1 317 €9 538 €---
1512 255 €2 383 €1 223 €9 873 €---
1612 501 €2 285 €1 125 €10 216 €---
1712 751 €2 184 €1 024 €10 567 €---
1813 006 €2 079 €919 €10 926 €---
1913 266 €1 971 €811 €11 295 €---
2013 531 €1 858 €698 €11 673 €---
2113 802 €1 742 €582 €12 059 €---
2214 078 €1 622 €462 €12 456 €---
2314 359 €1 497 €337 €12 862 €---
2414 646 €1 368 €208 €13 278 €---
2514 939 €1 234 €74 €13 705 €---
TOTAL297 501 €68 798 €33 149 €228 702 €807 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 242 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 228 702 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 288 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 951 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 951 €-242 €+2 193 €
2+1 951 €+1 827 €+124 €
3+1 951 €+1 902 €+49 €
4+1 951 €+1 979 €-28 €
5+1 951 €+2 058 €-107 €
6+1 951 €+2 139 €-188 €
7+1 951 €+2 222 €-271 €
8+1 951 €+2 307 €-356 €
9+1 951 €+2 394 €-443 €
10+1 951 €+2 483 €-532 €
11+1 951 €+2 574 €-623 €
12+1 951 €+2 668 €-717 €
13+1 951 €+2 763 €-812 €
14+1 951 €+2 861 €-910 €
15+1 951 €+2 962 €-1 011 €
16+1 951 €+3 065 €-1 114 €
17+1 951 €+3 170 €-1 219 €
18+1 951 €+3 278 €-1 327 €
19+1 951 €+3 388 €-1 437 €
20+1 951 €+3 502 €-1 551 €
21+1 951 €+3 618 €-1 667 €
22+1 951 €+3 737 €-1 786 €
23+1 951 €+3 859 €-1 908 €
24+1 951 €+3 984 €-2 033 €
25+1 951 €+4 112 €-2 161 €
Total+48 775 €+68 611 €+-19 836 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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