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Maison de 80m2 à rénover et 6 garages

VilleFerté-Macé (61)
Surface80m²
Coût Total64 920€
Loyer Annuel7 165€
Rentabilité11.04%
Cashflow/mois+196€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 612,5 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : fuel individuel, Nombre de WC : 1, Jardin

Nous vous proposons, à la vente, une maison à rénover et 6 garages, sur la commune de LA FERTE MACE. La maison est composée de :

  • au rez-de-chaussée : une entrée, une cuisine aménagée, un salon-séjour, une chambre, une salle d'eau et un wc. Une vie de plain-pied est donc possible.
  • au premier étage : un palier avec un lavabo, deux grandes chambres avec placards. Jardin attenant à la maison, chaufferie. Maison à rénover entièrement.    Inclus dans la vente, 6 garages dont un qui est actuellement libre et 5 qui sont loués.   N'hésitez pas à nous contacter pour avoir plus de renseignement et organiser une visite. 
  • https://eicfranckdescar.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Ferté-Macé
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61600
Coordonnées : 48.594157, -0.366380
Total : 64 920€
Prix d'acquisition : 49 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 61 000€
Frais de notaire : 3 920€
Coût estimé : 3 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 7.46€/m²/mois
Fourchette : 5.84€ - 9.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 597€/mois
Loyer annuel estimé : 7165€/an
Fourchette totale : 467€ - 763€/mois
Fourchette annuelle : 5603€ - 9161€/an
Rentabilité brute :11.04%
Fourchette de rentabilité :8.63% - 14.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :984,38 €/m²
Basé sur :54 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :78 750 €
Prix d'achat :49 000 €
Décote à l'achat :-29 750€ (-37.8%)
Marge achat-revente :13 830€ (17.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :64 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :322,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :18,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 341,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :31 851,81€
Coût de l'assurance :5 680,50€
Taxe foncière : 716,47€/an
Soit par mois : 59,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 597,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 401,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :195,84€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 458 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 80 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation pour 80 m²)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon avec peinture, revêtement de sol et mise aux normes électricité
Quantité: salon complet (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique pour 80 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie, remplacement des tuyauteries vétustes
Quantité: 80 m²
Raison: Assurer un bon fonctionnement et conformité aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(150 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 597 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 165 €/an
Calcul : 597 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 199 €/an
Base de calcul : Emprunt de 64 920 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 227 €/an
Calcul : 19 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 716 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 142 €
Revenus locatifs : +7 165 €
Charges déductibles : -15 142 €
Résultat foncier Année 1 : -7 978 €(Déficit de 7 978 €)
Imputable sur revenu global : 7 978 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 142 €/an
Revenus locatifs : +7 165 €
Charges déductibles : -3 142 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 022 €/an
Prix d'achat du bien : 49 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 850 €(65% de 49 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 158 €/an
Calcul : 31 850 € × 3,636% = 1 158 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 165 €15 144 €2 201 €-7 980 €7 980 €--
27 308 €3 086 €2 142 €4 222 €---
37 454 €3 026 €2 082 €4 428 €---
47 603 €2 964 €2 020 €4 640 €---
57 755 €2 899 €1 955 €4 856 €---
67 910 €2 832 €1 889 €5 078 €---
78 069 €2 763 €1 820 €5 305 €---
88 230 €2 692 €1 748 €5 538 €---
98 395 €2 618 €1 674 €5 777 €---
108 562 €2 541 €1 598 €6 021 €---
118 734 €2 462 €1 518 €6 272 €---
128 908 €2 380 €1 436 €6 528 €---
139 087 €2 295 €1 352 €6 791 €---
149 268 €2 208 €1 264 €7 061 €---
159 454 €2 117 €1 173 €7 337 €---
169 643 €2 023 €1 079 €7 620 €---
179 836 €1 925 €982 €7 910 €---
1810 032 €1 825 €881 €8 208 €---
1910 233 €1 721 €777 €8 512 €---
2010 438 €1 613 €669 €8 825 €---
2110 646 €1 501 €557 €9 145 €---
2210 859 €1 386 €442 €9 474 €---
2311 076 €1 266 €323 €9 810 €---
2411 298 €1 143 €199 €10 155 €---
2511 524 €1 015 €71 €10 509 €---
TOTAL229 488 €67 444 €31 852 €162 043 €7 980 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 394 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 162 043 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 165 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 505 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 505 €-2 394 €+3 899 €
2+1 505 €+1 267 €+238 €
3+1 505 €+1 328 €+177 €
4+1 505 €+1 392 €+113 €
5+1 505 €+1 457 €+48 €
6+1 505 €+1 523 €-18 €
7+1 505 €+1 592 €-87 €
8+1 505 €+1 661 €-156 €
9+1 505 €+1 733 €-228 €
10+1 505 €+1 806 €-301 €
11+1 505 €+1 881 €-376 €
12+1 505 €+1 958 €-453 €
13+1 505 €+2 037 €-532 €
14+1 505 €+2 118 €-613 €
15+1 505 €+2 201 €-696 €
16+1 505 €+2 286 €-781 €
17+1 505 €+2 373 €-868 €
18+1 505 €+2 462 €-957 €
19+1 505 €+2 554 €-1 049 €
20+1 505 €+2 647 €-1 142 €
21+1 505 €+2 744 €-1 239 €
22+1 505 €+2 842 €-1 337 €
23+1 505 €+2 943 €-1 438 €
24+1 505 €+3 047 €-1 542 €
25+1 505 €+3 153 €-1 648 €
Total+37 625 €+48 613 €+-10 988 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 35 jours
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