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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleTours (37)
Surface87m²
Coût Total180 280€
Loyer Annuel12 628€
Rentabilité7.00%
Cashflow/mois-230€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 1 712,64 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 8
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 8 étage, 2 salles de bain, 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Belle vue, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Situé au 8 € étage avec ascenseur, cet appartement lumineux offre une superbe vue sur le Cher et se trouve à deux pas des commerces et du tramway. Il comprend une entrée avec de nombreux rangements, une cuisine aménagée et équipée, un salon-séjour, 2 chambres, une salle d'eau entièrement rénovée pour la vente, une seconde salle d'eau et un WC indépendant. Une cave et une place de parking privative extérieure complètent ce bien. Je me tiens à votre disposition pour tout renseignement ou organiser une visite.

Le bien comprend 2 lots, et il est situé dans une copropriété de 466 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 2985 euros et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 149 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Fanny PAIN - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de TOURS sous le numéro 519 518 161

Ville : Tours
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37000
Coordonnées : 47.387575, 0.698943
Total : 180 280€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 19 360€
Valeur du bien : 168 360€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87m²
Loyer prédit : 12.10€/m²/mois
Fourchette : 9.56€ - 15.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 1052€/mois
Loyer annuel estimé : 12628€/an
Fourchette totale : 831€ - 1332€/mois
Fourchette annuelle : 9977€ - 15983€/an
Rentabilité brute :7.00%
Fourchette de rentabilité :5.53% - 8.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 126,61 €/m²
Basé sur :516 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :272 015 €
Prix d'achat :149 000 €
Décote à l'achat :-123 015€ (-45.2%)
Marge achat-revente :91 735€ (33.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :180 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :883,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :45,07€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 928,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 710,81€
Coût de l'assurance :13 521,00€
Taxe foncière : 1 262,81€/an
Soit par mois : 105,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 248,75€/mois
Soit par an : 2 985,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 052,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 282,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-230,02€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 222 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 4 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage fissuré et installations très datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger possible
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du couloir
Quantité: couloir (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 360 €(223 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 12 m² × 750€/m² = 9000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² × 2000€/m² = 8000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture 2 chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Autres pièces - Rafraîchissement:200€
    Peinture couloir: 5 m² × 40€/m² = 200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tours. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région Centre-Val de Loire.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 052 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 628 €/an
Calcul : 1 052 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 873 €/an
Base de calcul : Emprunt de 180 280 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 541 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 263 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 985 €/an
Calcul : 249 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 360 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 021 €
Revenus locatifs : +12 628 €
Charges déductibles : -30 021 €
Résultat foncier Année 1 : -17 393 €(Déficit de 17 393 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 6 693 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 661 €/an
Revenus locatifs : +12 628 €
Charges déductibles : -10 661 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 967 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 6693.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 628 €30 027 €5 878 €-17 399 €10 700 €6 699 €6 699 €
212 881 €10 509 €5 720 €2 372 €--4 327 €
313 138 €10 345 €5 557 €2 793 €--1 534 €
413 401 €10 176 €5 388 €3 225 €---
513 669 €10 002 €5 213 €3 667 €---
613 942 €9 821 €5 033 €4 121 €---
714 221 €9 635 €4 846 €4 587 €---
814 506 €9 442 €4 653 €5 064 €---
914 796 €9 243 €4 454 €5 553 €---
1015 092 €9 037 €4 248 €6 055 €---
1115 394 €8 824 €4 035 €6 570 €---
1215 701 €8 604 €3 815 €7 097 €---
1316 015 €8 377 €3 588 €7 639 €---
1416 336 €8 142 €3 353 €8 194 €---
1516 662 €7 899 €3 110 €8 763 €---
1616 996 €7 648 €2 859 €9 348 €---
1717 336 €7 389 €2 600 €9 947 €---
1817 682 €7 121 €2 332 €10 562 €---
1918 036 €6 844 €2 055 €11 192 €---
2018 397 €6 558 €1 769 €11 839 €---
2118 765 €6 262 €1 473 €12 503 €---
2219 140 €5 956 €1 167 €13 184 €---
2319 523 €5 640 €851 €13 883 €---
2419 913 €5 313 €525 €14 600 €---
2520 311 €4 976 €187 €15 336 €---
TOTAL404 481 €223 787 €84 711 €180 694 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 180 694 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 628 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 652 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 652 €-3 210 €+5 862 €
2+2 652 €0 €+2 652 €
3+2 652 €0 €+2 652 €
4+2 652 €+507 €+2 145 €
5+2 652 €+1 100 €+1 552 €
6+2 652 €+1 236 €+1 416 €
7+2 652 €+1 376 €+1 276 €
8+2 652 €+1 519 €+1 133 €
9+2 652 €+1 666 €+986 €
10+2 652 €+1 816 €+836 €
11+2 652 €+1 971 €+681 €
12+2 652 €+2 129 €+523 €
13+2 652 €+2 292 €+360 €
14+2 652 €+2 458 €+194 €
15+2 652 €+2 629 €+23 €
16+2 652 €+2 804 €-152 €
17+2 652 €+2 984 €-332 €
18+2 652 €+3 168 €-516 €
19+2 652 €+3 358 €-706 €
20+2 652 €+3 552 €-900 €
21+2 652 €+3 751 €-1 099 €
22+2 652 €+3 955 €-1 303 €
23+2 652 €+4 165 €-1 513 €
24+2 652 €+4 380 €-1 728 €
25+2 652 €+4 601 €-1 949 €
Total+66 300 €+54 208 €+12 092 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 79 jours
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