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Achat : Maison Lodève (34700)

VilleLodève (34)
Surface91m²
Coût Total147 220€
Loyer Annuel10 262€
Rentabilité6.97%
Cashflow/mois+8€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 91 m²
Prix au m² : 1 087,91 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 91 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, Terrasse, Cave, 1 garage

Exclusivité Maïa Immobilier

Ville : Lodève
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34700
Coordonnées : 43.731180, 3.309240
Total : 147 220€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 40 300€
Valeur du bien : 139 300€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91m²
Loyer prédit : 9.40€/m²/mois
Fourchette : 6.85€ - 12.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 855€/mois
Loyer annuel estimé : 10262€/an
Fourchette totale : 624€ - 1173€/mois
Fourchette annuelle : 7483€ - 14075€/an
Rentabilité brute :6.97%
Fourchette de rentabilité :5.08% - 9.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 866,93 €/m²
Basé sur :26 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :169 890 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-70 890€ (-41.7%)
Marge achat-revente :22 670€ (13.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :147 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :725,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :36,81€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 762,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 348,34€
Coût de l'assurance :11 041,50€
Taxe foncière : 1 026,24€/an
Soit par mois : 85,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 855,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 847,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :7,65€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 142 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 91 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine et électroménager si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire et mise à jour de la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, état moyen
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement léger possible
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: salle à manger (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - salle à manger en bon état mais rafraîchissement léger possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 300 €(443 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 91 m² × 120€/m² = 10920€, Main d'œuvre: 580€
  • Menuiseries:11 500€
    Fenêtres double vitrage PVC: 11 fenêtres × 1000€/fenêtre = 11000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:4 000€
    Salle de bain complète: 4000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 400€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre: incluse
  • Autres pièces - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lodève (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 855 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 262 €/an
Calcul : 855 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 869 €/an
Base de calcul : Emprunt de 147 220 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 442 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 026 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 637 €
Revenus locatifs : +10 262 €
Charges déductibles : -46 637 €
Résultat foncier Année 1 : -36 374 €(Déficit de 36 374 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 974 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 337 €/an
Revenus locatifs : +10 262 €
Charges déductibles : -6 337 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 926 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14974.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 262 €46 641 €4 873 €-36 379 €21 400 €14 979 €14 979 €
210 468 €6 211 €4 743 €4 257 €--10 722 €
310 677 €6 076 €4 608 €4 601 €--6 122 €
410 891 €5 937 €4 469 €4 953 €--1 168 €
511 108 €5 793 €4 325 €5 315 €---
611 330 €5 644 €4 176 €5 686 €---
711 557 €5 490 €4 022 €6 067 €---
811 788 €5 331 €3 863 €6 457 €---
912 024 €5 166 €3 698 €6 858 €---
1012 264 €4 996 €3 528 €7 268 €---
1112 510 €4 820 €3 352 €7 690 €---
1212 760 €4 638 €3 170 €8 122 €---
1313 015 €4 450 €2 982 €8 565 €---
1413 275 €4 255 €2 787 €9 020 €---
1513 541 €4 054 €2 586 €9 487 €---
1613 812 €3 846 €2 378 €9 966 €---
1714 088 €3 631 €2 163 €10 457 €---
1814 370 €3 408 €1 940 €10 962 €---
1914 657 €3 178 €1 710 €11 479 €---
2014 950 €2 940 €1 472 €12 010 €---
2115 249 €2 694 €1 226 €12 555 €---
2215 554 €2 440 €972 €13 114 €---
2315 865 €2 177 €709 €13 689 €---
2416 183 €1 905 €437 €14 278 €---
2516 506 €1 624 €156 €14 883 €---
TOTAL328 707 €147 346 €70 348 €181 361 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 181 361 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 262 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 155 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 155 €-6 420 €+8 575 €
2+2 155 €0 €+2 155 €
3+2 155 €0 €+2 155 €
4+2 155 €0 €+2 155 €
5+2 155 €+1 244 €+911 €
6+2 155 €+1 706 €+449 €
7+2 155 €+1 820 €+335 €
8+2 155 €+1 937 €+218 €
9+2 155 €+2 057 €+98 €
10+2 155 €+2 181 €-26 €
11+2 155 €+2 307 €-152 €
12+2 155 €+2 437 €-282 €
13+2 155 €+2 570 €-415 €
14+2 155 €+2 706 €-551 €
15+2 155 €+2 846 €-691 €
16+2 155 €+2 990 €-835 €
17+2 155 €+3 137 €-982 €
18+2 155 €+3 288 €-1 133 €
19+2 155 €+3 444 €-1 289 €
20+2 155 €+3 603 €-1 448 €
21+2 155 €+3 767 €-1 612 €
22+2 155 €+3 934 €-1 779 €
23+2 155 €+4 107 €-1 952 €
24+2 155 €+4 283 €-2 128 €
25+2 155 €+4 465 €-2 310 €
Total+53 875 €+54 408 €+-533 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 29 jours
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