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Jolie maison à rénover proche commodités !

Bien expiré
VilleNeuvy-Saint-Sépulchre (36)
Surface120m²
Coût Total125 160€
Loyer Annuel10 974€
Rentabilité8.77%
Cashflow/mois+170€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 107 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 891,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

En sortie d'un bourg tous commerces, maison médicale, école et collège, venez redonner vie à cette belle construction des années 64 ! Sur sous sol complet, maison composée à l'étage d'un couloir distribuant une cuisine aménagée et équipée, un séjour avec cheminée, une salle de bains, un W.C., deux chambres. A l'étage, une grande pièce traversant pouvant être aménagée en salon/bureau/chambre/ salle de jeux..un W.C., une salle d'eau. Une pièce aménagée en chambre, et une dernière pièce pouvant être aménagée en chambre. Au sous-sol, espace buanderie à rénover, garage, coin chaufferie. Construction traditionnelle avec sous basement pierres, et murs brique double cloison ! Travaux de remise aux normes et d'isolation à prévoir. Raccordée au tout à l'égout ! Jardin autour paysager de 637 m² clos. Venez découvrir ce bien avec Horizon Sud Berry Immobilier

Ville : Neuvy-Saint-Sépulchre
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36230
Coordonnées : 46.595919, 1.807639
Total : 125 160€
Prix d'acquisition : 107 000€
Travaux : 9 600€
Valeur du bien : 116 600€
Frais de notaire : 8 560€
Coût estimé : 8 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 7.62€/m²/mois
Fourchette : 5.98€ - 9.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 914€/mois
Loyer annuel estimé : 10974€/an
Fourchette totale : 717€ - 1166€/mois
Fourchette annuelle : 8609€ - 13988€/an
Rentabilité brute :8.77%
Fourchette de rentabilité :6.88% - 11.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :125 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :615,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :37,55€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 653,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 607,57€
Coût de l'assurance :11 264,40€
Taxe foncière : 1 097,38€/an
Soit par mois : 91,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 914,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 744,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :169,60€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 323 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, mise aux normes nécessaire
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, travaux nécessaires pour mise aux normes
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien de la cheminée
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture à rafraîchir
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et entretien des éléments de cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine bien entretenue mais à rafraîchir
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie générale
Quantité: 120 m²
Raison: Travaux de remise aux normes à prévoir
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Travaux de remise aux normes à prévoir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 600 €(80 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:9 600€
    Isolation combles perdus: 120 m² × 80€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 9 600€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (9 600€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 914 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 974 €/an
Calcul : 914 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 127 €/an
Base de calcul : Emprunt de 125 160 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 451 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 097 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 275 €
Revenus locatifs : +10 974 €
Charges déductibles : -15 275 €
Résultat foncier Année 1 : -4 301 €(Déficit de 4 301 €)
Imputable sur revenu global : 4 301 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 675 €/an
Revenus locatifs : +10 974 €
Charges déductibles : -5 675 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 299 €/an
Prix d'achat du bien : 107 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 550 €(65% de 107 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 529 €/an
Calcul : 69 550 € × 3,636% = 2 529 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 974 €15 279 €4 131 €-4 305 €4 305 €--
211 193 €5 568 €4 020 €5 625 €---
311 417 €5 454 €3 906 €5 963 €---
411 645 €5 336 €3 788 €6 310 €---
511 878 €5 213 €3 665 €6 665 €---
612 116 €5 087 €3 539 €7 029 €---
712 358 €4 956 €3 408 €7 402 €---
812 605 €4 821 €3 273 €7 784 €---
912 858 €4 682 €3 134 €8 176 €---
1013 115 €4 537 €2 989 €8 577 €---
1113 377 €4 388 €2 840 €8 989 €---
1213 645 €4 234 €2 686 €9 411 €---
1313 917 €4 074 €2 526 €9 843 €---
1414 196 €3 909 €2 361 €10 287 €---
1514 480 €3 739 €2 191 €10 741 €---
1614 769 €3 562 €2 014 €11 207 €---
1715 065 €3 380 €1 832 €11 685 €---
1815 366 €3 191 €1 643 €12 175 €---
1915 673 €2 996 €1 448 €12 677 €---
2015 987 €2 795 €1 247 €13 192 €---
2116 306 €2 587 €1 039 €13 720 €---
2216 633 €2 371 €823 €14 262 €---
2316 965 €2 148 €600 €14 817 €---
2417 305 €1 918 €370 €15 387 €---
2517 651 €1 680 €132 €15 971 €---
TOTAL351 494 €107 906 €59 608 €243 588 €4 305 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 291 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 243 588 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 974 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 304 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 304 €-1 291 €+3 595 €
2+2 304 €+1 688 €+616 €
3+2 304 €+1 789 €+515 €
4+2 304 €+1 893 €+411 €
5+2 304 €+1 999 €+305 €
6+2 304 €+2 109 €+195 €
7+2 304 €+2 221 €+83 €
8+2 304 €+2 335 €-31 €
9+2 304 €+2 453 €-149 €
10+2 304 €+2 573 €-269 €
11+2 304 €+2 697 €-393 €
12+2 304 €+2 823 €-519 €
13+2 304 €+2 953 €-649 €
14+2 304 €+3 086 €-782 €
15+2 304 €+3 222 €-918 €
16+2 304 €+3 362 €-1 058 €
17+2 304 €+3 505 €-1 201 €
18+2 304 €+3 652 €-1 348 €
19+2 304 €+3 803 €-1 499 €
20+2 304 €+3 958 €-1 654 €
21+2 304 €+4 116 €-1 812 €
22+2 304 €+4 278 €-1 974 €
23+2 304 €+4 445 €-2 141 €
24+2 304 €+4 616 €-2 312 €
25+2 304 €+4 791 €-2 487 €
Total+57 600 €+73 076 €+-15 476 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 191 jours
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