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Détails du bien

VilleMorestel (38)
Surface115m²
Coût Total172 920€
Loyer Annuel13 033€
Rentabilité7.54%
Cashflow/mois+84€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 115 m²
Prix au m² : 1 295,65 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Idéalement situés au coeur de Morestel, à proximité immédiate des commerces, parking et commodités, actuellement aménagés en bureaux d'une surface de 115m² environ, ce plateau est facilement transformable en deux appartements dont un pouvant devenir un duplex, idéal pour un projet d'investissement ou de création de logement sur mesure.

  • Premier étage : 3 grandes pièces, wc, kitchenette
  • Sous-combles : 2 pièces + wc
  • Rez-de-chaussée : une pièce pouvant être aménagée en local commun ou espace partagé.

Ces bureaux peuvent facilement être transformés en un grand plateau ou aménagés en un ou deux appartements offrant ainsi un fort potentiel de réhabilitation. Lumineux et spacieux, cet espace offre de beaux volumes et une grande modularité, idéal pour aménager selon vos besoins.

Caractéristiques : Huisseries en ALU / Climatisation AIR/AIR + convecteurs électrique Référence agence : 1890

Ville : Morestel
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38510
Total : 172 920€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 161 000€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 115m²
Loyer prédit : 9.44€/m²/mois
Fourchette : 7.63€ - 11.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 1086€/mois
Loyer annuel estimé : 13033€/an
Fourchette totale : 877€ - 1345€/mois
Fourchette annuelle : 10524€ - 16141€/an
Rentabilité brute :7.54%
Fourchette de rentabilité :6.09% - 9.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 431,58 €/m²
Basé sur :31 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :279 632 €
Prix d'achat :149 000 €
Décote à l'achat :-130 632€ (-46.7%)
Marge achat-revente :106 712€ (38.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :172 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :844,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :48,99€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 893,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 428,58€
Coût de l'assurance :14 698,20€
Taxe foncière : 1 303,35€/an
Soit par mois : 108,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 086,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 002,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :84,02€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique existant.
Quantité: 1 système pour 115 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en ALU par des fenêtres double vitrage performant.
Quantité: 12 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 4/5 assumé d'après pire état visible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(104 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Morestel. Coefficient régional non appliqué car Morestel se situe en zone rurale, donc les prix de base sont utilisés. ⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 086 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 033 €/an
Calcul : 1 086 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 581 €/an
Base de calcul : Emprunt de 172 920 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 588 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 303 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 473 €
Revenus locatifs : +13 033 €
Charges déductibles : -19 473 €
Résultat foncier Année 1 : -6 439 €(Déficit de 6 439 €)
Imputable sur revenu global : 6 439 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 473 €/an
Revenus locatifs : +13 033 €
Charges déductibles : -7 473 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 561 €/an
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 033 €19 478 €5 587 €-6 445 €6 445 €--
213 294 €7 327 €5 436 €5 967 €---
313 560 €7 171 €5 280 €6 389 €---
413 831 €7 010 €5 119 €6 821 €---
514 108 €6 844 €4 952 €7 264 €---
614 390 €6 672 €4 780 €7 719 €---
714 678 €6 494 €4 603 €8 184 €---
814 971 €6 310 €4 419 €8 661 €---
915 271 €6 120 €4 229 €9 150 €---
1015 576 €5 924 €4 033 €9 652 €---
1115 888 €5 722 €3 831 €10 166 €---
1216 206 €5 513 €3 621 €10 693 €---
1316 530 €5 297 €3 405 €11 233 €---
1416 860 €5 073 €3 182 €11 787 €---
1517 197 €4 842 €2 951 €12 355 €---
1617 541 €4 604 €2 713 €12 937 €---
1717 892 €4 358 €2 466 €13 535 €---
1818 250 €4 103 €2 212 €14 147 €---
1918 615 €3 840 €1 949 €14 775 €---
2018 987 €3 568 €1 677 €15 419 €---
2119 367 €3 288 €1 396 €16 079 €---
2219 754 €2 998 €1 106 €16 757 €---
2320 150 €2 698 €807 €17 451 €---
2420 552 €2 388 €497 €18 164 €---
2520 964 €2 069 €177 €18 895 €---
TOTAL417 466 €139 710 €80 429 €277 756 €6 445 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 933 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 277 756 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 033 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 737 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 737 €-1 933 €+4 670 €
2+2 737 €+1 790 €+947 €
3+2 737 €+1 917 €+820 €
4+2 737 €+2 046 €+691 €
5+2 737 €+2 179 €+558 €
6+2 737 €+2 316 €+421 €
7+2 737 €+2 455 €+282 €
8+2 737 €+2 598 €+139 €
9+2 737 €+2 745 €-8 €
10+2 737 €+2 896 €-159 €
11+2 737 €+3 050 €-313 €
12+2 737 €+3 208 €-471 €
13+2 737 €+3 370 €-633 €
14+2 737 €+3 536 €-799 €
15+2 737 €+3 706 €-969 €
16+2 737 €+3 881 €-1 144 €
17+2 737 €+4 060 €-1 323 €
18+2 737 €+4 244 €-1 507 €
19+2 737 €+4 432 €-1 695 €
20+2 737 €+4 626 €-1 889 €
21+2 737 €+4 824 €-2 087 €
22+2 737 €+5 027 €-2 290 €
23+2 737 €+5 235 €-2 498 €
24+2 737 €+5 449 €-2 712 €
25+2 737 €+5 669 €-2 932 €
Total+68 425 €+83 327 €+-14 902 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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