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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleNice (06)
Surface83
Coût Total289 620
Loyer Annuel18 530
Rentabilité6.40%
Cashflow/mois-129
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 224 000 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 2 698,8 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 15 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, Exposition sud, Digicode, Interphone

Votre agence MURTA IMMOBILIER vous présente ce bel appartement 4 pièces de plus de 80m², situé au 4eme et dernier étage d'une résidence fermée et sécurisée. Baigné de lumière et offrant de beaux volumes, ce bien se distingue par une distribution fonctionnelle et agréable au quotidien. Il se compose de :

  • Entrée avec espace de rangement
  • Séjour lumineux ouvrant sur un balcon
  • Une cuisine indépendante avec arrière-cuisine / buanderie et espace salle à manger
  • 3 chambres avec rangements, dont une avec loggia
  • Une salle d'eau avec WC Une cave ainsi qu'une place de parking viennent compléter l'appartement. Boulevard PASTEUR NICE Un secteur recherché, à proximité immédiate des commerces, écoles et transports : idéal pour une famille, ceux qui recherchent un confort de vie, de la luminosité et praticité au quotidien. Des questions ? Une visite ? Contactez-nous sans tarder pour découvrir ce bien.
Ville : Nice
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06000
Coordonnées : 43.721475, 7.280279
Total : 289 620
Prix d'acquisition : 224 000
Travaux : 47 700
Valeur du bien : 271 700
Frais de notaire : 17 920
Coût estimé : 17 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83
Loyer prédit : 18.60€/m²/mois
Fourchette : 13.22€ - 26.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1544€/mois
Loyer annuel estimé : 18530€/an
Fourchette totale : 1098€ - 2172€/mois
Fourchette annuelle : 13172€ - 26068€/an
Rentabilité brute :6.40%
Fourchette de rentabilité :4.55% - 9.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 962,26 €/m²
Basé sur :837 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :328 868
Prix d'achat :224 000
Décote à l'achat :-104 868 (-31.9%)
Marge achat-revente :39 248€ (11.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :289 620
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 434,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :84,47€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 518,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :140 705,92
Coût de l'assurance :25 341,75
Taxe foncière : 1 852,99€/an
Soit par mois : 154,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 544,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 673,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-129,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 281 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux éléments et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 700(575 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 600
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 2600€
  • Menuiseries:6 400
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 800€ = 6400€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:15 000
    Rénovation cuisine complète: 15000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation salle de bain: 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:1 800
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres × 60€ = 1800€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds: salon 30 m² × 20€ = 600€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nice (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 544 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 530 €/an
Calcul : 1 544 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 722 €/an
Base de calcul : Emprunt de 289 620 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 014 €/an
Calcul : 84 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 853 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 289
Revenus locatifs : +18 530
Charges déductibles : -60 289
Résultat foncier Année 1 : -41 759(Déficit de 41 759 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 359
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 589 €/an
Revenus locatifs : +18 530
Charges déductibles : -12 589
Résultat foncier Années 2+ : 5 941 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20358.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 224 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 145 600(65% de 224 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 295 €/an
Calcul : 145 600 € × 3,636% = 5 295
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 53060 2989 731-41 76821 400 €20 368 €20 368 €
218 90112 3399 4736 561--13 807 €
319 27912 0729 2067 206--6 600 €
419 66411 7968 9297 868---
520 05711 5108 6438 548---
620 45911 2148 3479 245---
720 86810 9078 0419 960---
821 28510 5917 72410 694---
921 71110 2637 39611 448---
1022 1459 9247 05712 221---
1122 5889 5736 70713 015---
1223 0409 2106 34413 829---
1323 5008 8355 96814 665---
1423 9708 4475 58015 524---
1524 4508 0455 17816 405---
1624 9397 6294 76317 310---
1725 4387 1994 33318 238---
1825 9466 7543 88819 192---
1926 4656 2943 42820 171---
2026 9955 8182 95221 176---
2127 5355 3262 45922 209---
2228 0854 8161 94923 269---
2328 6474 2891 42224 358---
2429 2203 74487725 476---
2529 8043 18031326 625---
TOTAL593 520260 073140 706333 44721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 333 447
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 530 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 891 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 891-6 420+10 311
2+3 8910+3 891
3+3 8910+3 891
4+3 891+380+3 511
5+3 891+2 564+1 327
6+3 891+2 773+1 118
7+3 891+2 988+903
8+3 891+3 208+683
9+3 891+3 434+457
10+3 891+3 666+225
11+3 891+3 904-13
12+3 891+4 149-258
13+3 891+4 400-509
14+3 891+4 657-766
15+3 891+4 921-1 030
16+3 891+5 193-1 302
17+3 891+5 472-1 581
18+3 891+5 758-1 867
19+3 891+6 051-2 160
20+3 891+6 353-2 462
21+3 891+6 663-2 772
22+3 891+6 981-3 090
23+3 891+7 307-3 416
24+3 891+7 643-3 752
25+3 891+7 987-4 096
Total+97 275+100 034+-2 759
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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