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Achat maison

Bien expiré
VilleDecazeville (12)
Surface133m²
Coût Total192 060€
Loyer Annuel11 498€
Rentabilité5.99%
Cashflow/mois-143€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 114 000 €
Surface : 133 m²
Prix au m² : 857,14 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 133 m², 4 Pièces, 3 Chambres, 1 Salle de bain, 2 Toilettes, Chauffage individuel électrique, Salle de séjour, Terrain de 1460 m²

Maison des années 1970 offrant de beaux volumes. Sous-sol complet avec garage, cuisine d'été, wc et deux pièces partiellement aménagées. A l'étage, séjour lumineux, cuisine, 3 chambres, salle de bain et wc séparé. Cave, atelier et abri bois. Terrain plat et clôturé d'environ 1460 m2, idéal pour profiter en famille. Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Decazeville
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12300
Coordonnées : 44.575400, 2.261350
Total : 192 060€
Prix d'acquisition : 114 000€
Travaux : 68 940€
Valeur du bien : 182 940€
Frais de notaire : 9 120€
Coût estimé : 9 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 133m²
Loyer prédit : 7.20€/m²/mois
Fourchette : 5.58€ - 9.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 958€/mois
Loyer annuel estimé : 11498€/an
Fourchette totale : 743€ - 1236€/mois
Fourchette annuelle : 8913€ - 14833€/an
Rentabilité brute :5.99%
Fourchette de rentabilité :4.64% - 7.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :192 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :949,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :56,02€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 005,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 694,44€
Coût de l'assurance :16 805,25€
Taxe foncière : 1 149,78€/an
Soit par mois : 95,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 958,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 101,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-142,86€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 366 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 133 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (133 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 ensemble sanitaire
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité si nécessaire
Quantité: surface salon estimée à 30 m²
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 940 €(518 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:15 980€
    Isolation toiture/combles: 133 m² × 60€/m² = 7980€, Main d'œuvre: 20€ = 8000€
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 750€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:11 160€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² de carrelage × 60€/m² = 360€, Ensemble sanitaire: 1 × 3000€ = 3000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 1840€ = 6000€
  • Chambres:4 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 1200€ = 3000€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Decazeville (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 43 480€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 958 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 498 €/an
Calcul : 958 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 409 €/an
Base de calcul : Emprunt de 192 060 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 672 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 150 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 940 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 77 171 €
Revenus locatifs : +11 498 €
Charges déductibles : -77 171 €
Résultat foncier Année 1 : -65 673 €(Déficit de 65 673 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 273 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 231 €/an
Revenus locatifs : +11 498 €
Charges déductibles : -8 231 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 267 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44273.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 114 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 100 €(65% de 114 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 695 €/an
Calcul : 74 100 € × 3,636% = 2 695 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 498 €77 177 €6 415 €-65 679 €21 400 €44 279 €44 279 €
211 728 €8 066 €6 244 €3 662 €--40 618 €
311 962 €7 890 €6 068 €4 073 €--36 545 €
412 202 €7 707 €5 885 €4 495 €--32 050 €
512 446 €7 518 €5 696 €4 928 €--27 122 €
612 695 €7 322 €5 500 €5 372 €--21 750 €
712 948 €7 120 €5 298 €5 828 €--15 922 €
813 207 €6 911 €5 089 €6 296 €--9 626 €
913 472 €6 695 €4 873 €6 777 €--2 849 €
1013 741 €6 471 €4 649 €7 270 €---
1114 016 €6 240 €4 418 €7 776 €---
1214 296 €6 000 €4 178 €8 296 €---
1314 582 €5 753 €3 931 €8 829 €---
1414 874 €5 497 €3 675 €9 377 €---
1515 171 €5 232 €3 410 €9 939 €---
1615 475 €4 958 €3 136 €10 517 €---
1715 784 €4 674 €2 852 €11 110 €---
1816 100 €4 381 €2 559 €11 718 €---
1916 422 €4 078 €2 256 €12 344 €---
2016 750 €3 765 €1 943 €12 986 €---
2117 085 €3 440 €1 618 €13 645 €---
2217 427 €3 105 €1 283 €14 322 €---
2317 775 €2 758 €936 €15 017 €---
2418 131 €2 399 €577 €15 732 €---
2518 494 €2 028 €206 €16 466 €---
TOTAL368 278 €207 184 €92 694 €161 094 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 161 094 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 498 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 415 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 415 €-6 420 €+8 835 €
2+2 415 €0 €+2 415 €
3+2 415 €0 €+2 415 €
4+2 415 €0 €+2 415 €
5+2 415 €0 €+2 415 €
6+2 415 €0 €+2 415 €
7+2 415 €0 €+2 415 €
8+2 415 €0 €+2 415 €
9+2 415 €0 €+2 415 €
10+2 415 €+1 326 €+1 089 €
11+2 415 €+2 333 €+82 €
12+2 415 €+2 489 €-74 €
13+2 415 €+2 649 €-234 €
14+2 415 €+2 813 €-398 €
15+2 415 €+2 982 €-567 €
16+2 415 €+3 155 €-740 €
17+2 415 €+3 333 €-918 €
18+2 415 €+3 516 €-1 101 €
19+2 415 €+3 703 €-1 288 €
20+2 415 €+3 896 €-1 481 €
21+2 415 €+4 093 €-1 678 €
22+2 415 €+4 297 €-1 882 €
23+2 415 €+4 505 €-2 090 €
24+2 415 €+4 720 €-2 305 €
25+2 415 €+4 940 €-2 525 €
Total+60 375 €+48 328 €+12 047 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 226 jours
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