Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

TRES PROCHE GARE

Bien expiré
VilleMainvilliers (28)
Surface68.32m²
Coût Total143 880€
Loyer Annuel9 095€
Rentabilité6.32%
Cashflow/mois-78€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 116 000 €
Surface : 68.32 m²
Prix au m² : 1 697,89 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 5, Nombre de WC : 1

L'Agence Immobilière La Petite Commission vous propose à la vente cet appartement d'environ 68 m2 offrant des volumes intéressants ainsi qu'une place de parking. Situé en rez de chaussée dans une agréable copropriété. Vous pourrez vous rendre à la gare comme au centre ville en quelques minutes à pied. Prévoir raffraichissement! Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://www.alapetitecommission.fr/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Mainvilliers
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28300
Coordonnées : 48.448938, 1.458005
Total : 143 880€
Prix d'acquisition : 116 000€
Travaux : 18 600€
Valeur du bien : 134 600€
Frais de notaire : 9 280€
Coût estimé : 9 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68.32m²
Loyer prédit : 11.09€/m²/mois
Fourchette : 9.38€ - 13.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 758€/mois
Loyer annuel estimé : 9095€/an
Fourchette totale : 641€ - 897€/mois
Fourchette annuelle : 7687€ - 10762€/an
Rentabilité brute :6.32%
Fourchette de rentabilité :5.34% - 7.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :143 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :717,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :41,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 759,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 515,30€
Coût de l'assurance :12 589,50€
Taxe foncière : 909,54€/an
Soit par mois : 75,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 757,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 835,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-77,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 206 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si nécessaire (à vérifier selon l'état actuel).
Quantité: 1 système pour 68.32 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle du confort thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise aux normes du chauffe-eau existant.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et mise à jour de l'électroménager si nécessaire.
Quantité: 10 m² de murs
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais électroménager un peu daté
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du lavabo et mise à jour des joints de carrelage.
Quantité: 1 lavabo
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec quelques signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon avec quelques traces d'usure sur les murs

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 600 €(272 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 200€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau: 1 chauffe-eau × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:1 700€
    Peinture murs: 10 m² × 20€/m² = 200€, Électroménager: 1400€, Main d'œuvre: 100€
  • Salle de bain:500€
    Lavabo: 1 lavabo × 300€ = 300€, Mise à jour des joints: 200€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Mainvilliers (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 758 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 095 €/an
Calcul : 758 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 930 €/an
Base de calcul : Emprunt de 143 880 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 504 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 910 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 943 €
Revenus locatifs : +9 095 €
Charges déductibles : -24 943 €
Résultat foncier Année 1 : -15 848 €(Déficit de 15 848 €)
Imputable sur revenu global : 15 848 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 343 €/an
Revenus locatifs : +9 095 €
Charges déductibles : -6 343 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 752 €/an
Prix d'achat du bien : 116 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 75 400 €(65% de 116 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 742 €/an
Calcul : 75 400 € × 3,636% = 2 742 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 095 €24 948 €4 934 €-15 852 €15 852 €--
29 277 €6 218 €4 805 €3 060 €---
39 463 €6 083 €4 670 €3 379 €---
49 652 €5 944 €4 531 €3 708 €---
59 845 €5 800 €4 387 €4 045 €---
610 042 €5 651 €4 238 €4 391 €---
710 243 €5 497 €4 084 €4 746 €---
810 448 €5 337 €3 924 €5 111 €---
910 657 €5 172 €3 759 €5 485 €---
1010 870 €5 000 €3 587 €5 869 €---
1111 087 €4 823 €3 410 €6 264 €---
1211 309 €4 640 €3 226 €6 669 €---
1311 535 €4 450 €3 036 €7 086 €---
1411 766 €4 253 €2 840 €7 513 €---
1512 001 €4 049 €2 636 €7 952 €---
1612 241 €3 838 €2 425 €8 403 €---
1712 486 €3 620 €2 207 €8 866 €---
1812 736 €3 394 €1 981 €9 342 €---
1912 990 €3 160 €1 747 €9 830 €---
2013 250 €2 918 €1 505 €10 332 €---
2113 515 €2 667 €1 254 €10 848 €---
2213 786 €2 408 €995 €11 378 €---
2314 061 €2 139 €726 €11 922 €---
2414 343 €1 861 €448 €12 482 €---
2514 629 €1 573 €160 €13 056 €---
TOTAL291 328 €125 443 €71 515 €165 885 €15 852 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 756 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 165 885 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 095 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 910 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 910 €-4 756 €+6 666 €
2+1 910 €+918 €+992 €
3+1 910 €+1 014 €+896 €
4+1 910 €+1 112 €+798 €
5+1 910 €+1 213 €+697 €
6+1 910 €+1 317 €+593 €
7+1 910 €+1 424 €+486 €
8+1 910 €+1 533 €+377 €
9+1 910 €+1 646 €+264 €
10+1 910 €+1 761 €+149 €
11+1 910 €+1 879 €+31 €
12+1 910 €+2 001 €-91 €
13+1 910 €+2 126 €-216 €
14+1 910 €+2 254 €-344 €
15+1 910 €+2 386 €-476 €
16+1 910 €+2 521 €-611 €
17+1 910 €+2 660 €-750 €
18+1 910 €+2 802 €-892 €
19+1 910 €+2 949 €-1 039 €
20+1 910 €+3 100 €-1 190 €
21+1 910 €+3 254 €-1 344 €
22+1 910 €+3 413 €-1 503 €
23+1 910 €+3 577 €-1 667 €
24+1 910 €+3 744 €-1 834 €
25+1 910 €+3 917 €-2 007 €
Total+47 750 €+49 765 €+-2 015 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →