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Achat villa

Bien expiré
VilleMarans (17)
Surface347m²
Coût Total472 750€
Loyer Annuel41 459€
Rentabilité8.77%
Cashflow/mois+669€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 364 000 €
Surface : 347 m²
Prix au m² : 1 048,99 €/m²
Chambres : 9
Pièces : 16
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Terrasse, Surface de 347 m², 16 Pièces, 9 Chambres, Année de construction 1700, 2 Salles de bain, 2 Toilettes, Toilette séparée, Chauffage individuel fuel, Cuisine séparée équipée, Une entrée, Salle à manger, Salle de séjour : 42 m², 1 Box, Jardin, Terrain de 995 m²

Laissez-vous séduire par cette magnifique maison bourgeoise d’environ 345 m², implantée sur une parcelle de 695 m², offrant de superbes volumes et un cachet indéniable. Son emplacement privilégié en bord de Sèvre et ses prestations en font un bien rare sur le marché. Au rez-de-chaussée :Une belle entrée, deux salles à manger, une cuisine, ainsi qu’une vaste pièce de vie lumineuse. Une chambre ou bureau, un grand WC, une arrière-cuisine et une chaufferie complètent ce niveau. Au premier étage :Un bel escalier dessert cinq grandes chambres, une salle de bains avec douche et baignoire, ainsi qu’une seconde salle de bains. Un grenier avec accès à un toit-terrasse. Au second étage : Un palier, trois chambres supplémentaires et une pièce avec arrivée d’eau. Côté extérieur : Un agréable jardin, une terrasse carrelée et une dépendance. Les + : Tout-à-l’égout - Bonne performance énergétique - Charme de l’ancien - Emplacement recherché À visiter sans tarder !

Ville : Marans
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17230
Coordonnées : 46.354060, -0.966740
Total : 472 750€
Prix d'acquisition : 364 000€
Travaux : 79 630€
Valeur du bien : 443 630€
Frais de notaire : 29 120€
Coût estimé : 29 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 347m²
Loyer prédit : 9.96€/m²/mois
Fourchette : 7.80€ - 12.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 3455€/mois
Loyer annuel estimé : 41459€/an
Fourchette totale : 2706€ - 4411€/mois
Fourchette annuelle : 32472€ - 52932€/an
Rentabilité brute :8.77%
Fourchette de rentabilité :6.87% - 11.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :472 750€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 306,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :133,95€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 2 440,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :219 135,67€
Coût de l'assurance :40 183,75€
Taxe foncière : 4 145,86€/an
Soit par mois : 345,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 454,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 785,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :669,16€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 184 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 347 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 347 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 43 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC), carrelage, plomberie, électricité
Quantité: 2 salles de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 9 chambres
Quantité: 9 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 9 chambres
Quantité: 9 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - peinture propre mais quelques signes d'usure
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 40 m²
Raison: État 3/5 visible - quelques signes d'usure sur les murs
Autres piècesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle à manger (remplacement du papier peint, réparation des fissures)
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 2/5 visible - papier peint usé et fissures visibles

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :79 630 €(229 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:13 880€
    Isolation toiture/combles: 347 m² × 40€/m² = 13880€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:10 450€
    Fenêtres double vitrage: 43 fenêtres × 240€/fenêtre = 10320€, Main d'œuvre: 130€
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
  • Salle de bain - Rénovation complète (2 salles):12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles × 6000€ = 12000€ (incluant sanitaires, carrelage, plomberie, électricité)
  • Chambres - Revêtement sol (parquet flottant):5 400€
    Parquet flottant: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 700€
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 30€/m² = 2700€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Rénovation salle à manger:1 500€
    Rénovation salle à manger: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marans (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 36 830€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 455 €/mois
Revenus locatifs annuels : 41 459 €/an
Calcul : 3 455 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 15 212 €/an
Base de calcul : Emprunt de 472 750 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 607 €/an
Calcul : 134 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 146 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 79 630 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 100 595 €
Revenus locatifs : +41 459 €
Charges déductibles : -100 595 €
Résultat foncier Année 1 : -59 136 €(Déficit de 59 136 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 736 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 20 965 €/an
Revenus locatifs : +41 459 €
Charges déductibles : -20 965 €
Résultat foncier Années 2+ : 20 494 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37736.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 364 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 236 600 €(65% de 364 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 604 €/an
Calcul : 236 600 € × 3,636% = 8 604 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
141 459 €100 610 €15 227 €-59 151 €21 400 €37 751 €37 751 €
242 288 €20 568 €14 815 €21 720 €--16 032 €
343 134 €20 142 €14 389 €22 991 €---
443 996 €19 703 €13 950 €24 293 €---
544 876 €19 249 €13 495 €25 628 €---
645 774 €18 779 €13 026 €26 994 €---
746 689 €18 295 €12 541 €28 395 €---
847 623 €17 794 €12 041 €29 829 €---
948 575 €17 276 €11 523 €31 299 €---
1049 547 €16 742 €10 989 €32 805 €---
1150 538 €16 190 €10 436 €34 348 €---
1251 549 €15 619 €9 866 €35 929 €---
1352 580 €15 030 €9 277 €37 550 €---
1453 631 €14 421 €8 668 €39 210 €---
1554 704 €13 792 €8 039 €40 912 €---
1655 798 €13 142 €7 389 €42 656 €---
1756 914 €12 471 €6 718 €44 443 €---
1858 052 €11 777 €6 024 €46 275 €---
1959 213 €11 061 €5 308 €48 152 €---
2060 397 €10 321 €4 568 €50 077 €---
2161 605 €9 556 €3 803 €52 049 €---
2262 837 €8 766 €3 013 €54 071 €---
2364 094 €7 950 €2 197 €56 144 €---
2465 376 €7 107 €1 354 €58 269 €---
2566 684 €6 236 €483 €60 448 €---
TOTAL1 327 932 €442 596 €219 136 €885 336 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 885 336 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 41 459 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 706 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 706 €-6 420 €+15 126 €
2+8 706 €0 €+8 706 €
3+8 706 €+2 088 €+6 618 €
4+8 706 €+7 288 €+1 418 €
5+8 706 €+7 688 €+1 018 €
6+8 706 €+8 098 €+608 €
7+8 706 €+8 518 €+188 €
8+8 706 €+8 949 €-243 €
9+8 706 €+9 390 €-684 €
10+8 706 €+9 842 €-1 136 €
11+8 706 €+10 304 €-1 598 €
12+8 706 €+10 779 €-2 073 €
13+8 706 €+11 265 €-2 559 €
14+8 706 €+11 763 €-3 057 €
15+8 706 €+12 274 €-3 568 €
16+8 706 €+12 797 €-4 091 €
17+8 706 €+13 333 €-4 627 €
18+8 706 €+13 882 €-5 176 €
19+8 706 €+14 446 €-5 740 €
20+8 706 €+15 023 €-6 317 €
21+8 706 €+15 615 €-6 909 €
22+8 706 €+16 221 €-7 515 €
23+8 706 €+16 843 €-8 137 €
24+8 706 €+17 481 €-8 775 €
25+8 706 €+18 134 €-9 428 €
Total+217 650 €+265 601 €+-47 951 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 254 jours
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