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Maison de ville 5 pièces 120 m²

Bien expiré
VilleJoué-sur-Erdre (44)
Surface120m²
Coût Total181 200€
Loyer Annuel12 542€
Rentabilité6.92%
Cashflow/mois-8€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 112 500 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 937,5 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville 5 pièces 120 m²

A 8 MINS DE JOUÉ SUR ERDRE BOURG DE LA MEILLERAYE DE BRETAGNE.

MAISON DE VILLE sur 3 niveaux comprenant au rez de chaussée : un salon/salle à manger avec cheminée, cuisine, arrière cuisine, WC. A l'étage : palier desservant 3 chambres, salle de bains, WC. Garage attenant de 60 m², cave. Grenier aménageable. Parcelle de jardin non attenante d'une surface de 267 m² avec petite dépendance.

TRAVAUX A PREVOIR : Electricité, Menuiseries, cuisine, reprises de finition de murs.

Pour plus de renseignements demandez Karen FERCHAU.

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Surface : 120 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 09/10/2025

Consommation énergie primaire : 286 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 124 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 660 € et 3 630 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Joué-sur-Erdre
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44440
Coordonnées : 47.531254, -1.413270
Total : 181 200€
Prix d'acquisition : 112 500€
Travaux : 59 700€
Valeur du bien : 172 200€
Frais de notaire : 9 000€
Coût estimé : 9 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 8.71€/m²/mois
Fourchette : 7.02€ - 10.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 1045€/mois
Loyer annuel estimé : 12542€/an
Fourchette totale : 842€ - 1297€/mois
Fourchette annuelle : 10109€ - 15560€/an
Rentabilité brute :6.92%
Fourchette de rentabilité :5.58% - 8.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :181 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :895,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :52,85€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 948,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 453,05€
Coût de l'assurance :15 855,00€
Taxe foncière : 1 254,16€/an
Soit par mois : 104,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 045,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 052,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-7,74€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 286 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 120 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 15 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les placards, plan de travail et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) et peinture murs et plafonds pour les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises.
Quantité: 1 tableau électrique pour 120 m²
Raison: Travaux à prévoir mentionnés dans l'annonce.
FinitionsRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Reprises de finition
Reprises de finition des murs dans toutes les pièces.
Quantité: 120 m² de murs
Raison: Travaux à prévoir mentionnés dans l'annonce.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 700 €(498 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:7 200€
    Isolation toiture/combles: 120 m² × 60€/m² = 7200€, Main d'œuvre: incluse
  • Menuiseries:13 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 900€ = 13500€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:5 400€
    Revêtement sol (parquet flottant): 45 m² × 60€/m² = 2700€, Peinture murs: 90 m² × 30€/m² = 2700€, Main d'œuvre: incluse
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€, Main d'œuvre: incluse
  • Finitions:2 400€
    Reprises de finition des murs: 120 m² × 20€/m² = 2400€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Joué-sur-Erdre (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→A(4 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Finitions
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 045 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 542 €/an
Calcul : 1 045 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 046 €/an
Base de calcul : Emprunt de 181 200 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 634 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 254 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 635 €
Revenus locatifs : +12 542 €
Charges déductibles : -67 635 €
Résultat foncier Année 1 : -55 093 €(Déficit de 55 093 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 693 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 935 €/an
Revenus locatifs : +12 542 €
Charges déductibles : -7 935 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 607 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33693.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 112 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 73 125 €(65% de 112 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 659 €/an
Calcul : 73 125 € × 3,636% = 2 659 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 542 €67 641 €6 052 €-55 099 €21 400 €33 699 €33 699 €
212 792 €7 780 €5 891 €5 013 €--28 686 €
313 048 €7 613 €5 724 €5 435 €--23 251 €
413 309 €7 440 €5 552 €5 869 €--17 382 €
513 575 €7 262 €5 374 €6 313 €--11 069 €
613 847 €7 078 €5 189 €6 769 €--4 299 €
714 124 €6 887 €4 999 €7 237 €---
814 406 €6 690 €4 801 €7 717 €---
914 694 €6 486 €4 597 €8 209 €---
1014 988 €6 275 €4 386 €8 714 €---
1115 288 €6 056 €4 168 €9 232 €---
1215 594 €5 830 €3 942 €9 764 €---
1315 906 €5 597 €3 708 €10 309 €---
1416 224 €5 355 €3 467 €10 869 €---
1516 548 €5 105 €3 217 €11 443 €---
1616 879 €4 847 €2 958 €12 032 €---
1717 217 €4 580 €2 691 €12 637 €---
1817 561 €4 303 €2 415 €13 258 €---
1917 912 €4 017 €2 129 €13 896 €---
2018 271 €3 721 €1 833 €14 550 €---
2118 636 €3 415 €1 527 €15 221 €---
2219 009 €3 099 €1 210 €15 910 €---
2319 389 €2 771 €883 €16 618 €---
2419 777 €2 433 €544 €17 344 €---
2520 172 €2 083 €194 €18 090 €---
TOTAL401 711 €194 362 €87 453 €207 349 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 207 349 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 542 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 634 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 634 €-6 420 €+9 054 €
2+2 634 €0 €+2 634 €
3+2 634 €0 €+2 634 €
4+2 634 €0 €+2 634 €
5+2 634 €0 €+2 634 €
6+2 634 €0 €+2 634 €
7+2 634 €+881 €+1 753 €
8+2 634 €+2 315 €+319 €
9+2 634 €+2 463 €+171 €
10+2 634 €+2 614 €+20 €
11+2 634 €+2 770 €-136 €
12+2 634 €+2 929 €-295 €
13+2 634 €+3 093 €-459 €
14+2 634 €+3 261 €-627 €
15+2 634 €+3 433 €-799 €
16+2 634 €+3 610 €-976 €
17+2 634 €+3 791 €-1 157 €
18+2 634 €+3 977 €-1 343 €
19+2 634 €+4 169 €-1 535 €
20+2 634 €+4 365 €-1 731 €
21+2 634 €+4 566 €-1 932 €
22+2 634 €+4 773 €-2 139 €
23+2 634 €+4 985 €-2 351 €
24+2 634 €+5 203 €-2 569 €
25+2 634 €+5 427 €-2 793 €
Total+65 850 €+62 205 €+3 645 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 132 jours
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