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Appartement atypique

Bien expiré
VilleTulle (19)
Surface116m²
Coût Total120 405€
Loyer Annuel10 698€
Rentabilité8.88%
Cashflow/mois+162€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 95 500 €
Surface : 116 m²
Prix au m² : 823,28 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement dans immeuble historique. 116 m2. Cuisine et salle d’eau neuves. Chaudière neuve. Chauffage gaz. Idéal collocation estudiantine. Idéal investissement. Lettre énergie D. Très belle cage d’escalier. 3 chambres possibles. Dressing. Il ne manque que le double vitrage.

Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.264940, 1.768260
Total : 120 405€
Prix d'acquisition : 95 500€
Travaux : 17 265€
Valeur du bien : 112 765€
Frais de notaire : 7 640€
Coût estimé : 7 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 116m²
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 6.07€ - 9.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 891€/mois
Loyer annuel estimé : 10698€/an
Fourchette totale : 704€ - 1129€/mois
Fourchette annuelle : 8450€ - 13544€/an
Rentabilité brute :8.88%
Fourchette de rentabilité :7.02% - 11.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :879,08 €/m²
Basé sur :142 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :101 973 €
Prix d'achat :95 500 €
Décote à l'achat :-6 473€ (-6.3%)
Marge achat-revente :-18 432€ (-18.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 405€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :604,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :35,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 639,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 009,44€
Coût de l'assurance :10 535,44€
Taxe foncière : 1 069,77€/an
Soit par mois : 89,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 891,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 728,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :162,49€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Mention explicite de la lettre énergie D.

🛠️ Travaux identifiés

MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Remplacement nécessaire pour améliorer l'isolation thermique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et entretien de la chaudière à gaz récente
Quantité: 1 chaudière
Raison: DPE D - Appartement - Bien que la chaudière soit neuve, un entretien régulier est recommandé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et joints
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessitant un rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de la cuisine pour rafraîchir l'espace
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais peut bénéficier d'un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 265 €(149 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Menuiseries - Fenêtres:13 200€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 1100€/fenêtre = 13200€ (incluant 400€ de main d'œuvre par fenêtre)
  • Chauffage - Système de chauffage:150€
    Entretien chaudière gaz: 1 entretien × 150€ = 150€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:240€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 40€/m² = 240€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 250€
    Pose parquet flottant: 30 m² × 75€/m² = 2250€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Revêtement sol:1 125€
    Pose parquet flottant: 15 m² × 75€/m² = 1125€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:300€
    Peinture murs cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 350€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Menuiseries - Fenêtres, Chauffage - Système de chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 891 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 698 €/an
Calcul : 891 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 197 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 405 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 421 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 070 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 265 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 953 €
Revenus locatifs : +10 698 €
Charges déductibles : -22 953 €
Résultat foncier Année 1 : -12 256 €(Déficit de 12 256 €)
Imputable sur revenu global : 12 256 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 688 €/an
Revenus locatifs : +10 698 €
Charges déductibles : -5 688 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 009 €/an
Prix d'achat du bien : 95 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 075 €(65% de 95 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 257 €/an
Calcul : 62 075 € × 3,636% = 2 257 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 698 €22 957 €4 201 €-12 260 €12 260 €--
210 912 €5 583 €4 092 €5 329 €---
311 130 €5 469 €3 978 €5 661 €---
411 352 €5 352 €3 860 €6 001 €---
511 580 €5 230 €3 739 €6 350 €---
611 811 €5 104 €3 612 €6 708 €---
712 047 €4 973 €3 482 €7 075 €---
812 288 €4 837 €3 346 €7 451 €---
912 534 €4 697 €3 206 €7 837 €---
1012 785 €4 552 €3 061 €8 233 €---
1113 040 €4 401 €2 910 €8 639 €---
1213 301 €4 245 €2 754 €9 056 €---
1313 567 €4 084 €2 593 €9 484 €---
1413 839 €3 916 €2 425 €9 922 €---
1514 115 €3 743 €2 252 €10 372 €---
1614 398 €3 563 €2 072 €10 834 €---
1714 686 €3 377 €1 886 €11 308 €---
1814 979 €3 185 €1 694 €11 795 €---
1915 279 €2 985 €1 494 €12 294 €---
2015 585 €2 778 €1 287 €12 806 €---
2115 896 €2 564 €1 073 €13 332 €---
2216 214 €2 342 €851 €13 872 €---
2316 538 €2 113 €621 €14 426 €---
2416 869 €1 875 €383 €14 995 €---
2517 207 €1 628 €137 €15 579 €---
TOTAL342 650 €115 554 €61 009 €227 096 €12 260 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 678 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 227 096 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 698 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 247 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 247 €-3 678 €+5 925 €
2+2 247 €+1 599 €+648 €
3+2 247 €+1 698 €+549 €
4+2 247 €+1 800 €+447 €
5+2 247 €+1 905 €+342 €
6+2 247 €+2 012 €+235 €
7+2 247 €+2 122 €+125 €
8+2 247 €+2 235 €+12 €
9+2 247 €+2 351 €-104 €
10+2 247 €+2 470 €-223 €
11+2 247 €+2 592 €-345 €
12+2 247 €+2 717 €-470 €
13+2 247 €+2 845 €-598 €
14+2 247 €+2 977 €-730 €
15+2 247 €+3 112 €-865 €
16+2 247 €+3 250 €-1 003 €
17+2 247 €+3 392 €-1 145 €
18+2 247 €+3 538 €-1 291 €
19+2 247 €+3 688 €-1 441 €
20+2 247 €+3 842 €-1 595 €
21+2 247 €+4 000 €-1 753 €
22+2 247 €+4 161 €-1 914 €
23+2 247 €+4 328 €-2 081 €
24+2 247 €+4 498 €-2 251 €
25+2 247 €+4 674 €-2 427 €
Total+56 175 €+68 129 €+-11 954 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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