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Détails du bien

VilleTennie (72)
Surface127m²
Coût Total183 941€
Loyer Annuel9 791€
Rentabilité5.32%
Cashflow/mois-229€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 500 €
Surface : 127 m²
Prix au m² : 909,45 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

À voir absolument ! À environ 7 minutes de Conlie, cette maison de campagne vous ravira par son côté authentique ! Tomettes, poutres et solives, cheminées en pierres .. Le charme de l'ancien sur un terrain arboré d'environ 2000 m2. Salle à manger, cuisine, salon, chambres, deux salles d'eau et wc Grenier sur l'ensemble aménageable Jardin ravissant, avec tonnelle couverte de glycines, idéal pour passer des après-midi de farniente ou pour lire bon livre !

Ville : Tennie
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72240
Total : 183 941€
Prix d'acquisition : 115 500€
Travaux : 59 201€
Valeur du bien : 174 701€
Frais de notaire : 9 240€
Coût estimé : 9 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 127m²
Loyer prédit : 6.42€/m²/mois
Fourchette : 5.14€ - 8.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 816€/mois
Loyer annuel estimé : 9791€/an
Fourchette totale : 653€ - 1019€/mois
Fourchette annuelle : 7841€ - 12228€/an
Rentabilité brute :5.32%
Fourchette de rentabilité :4.26% - 6.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 098,9 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :139 560 €
Prix d'achat :115 500 €
Décote à l'achat :-24 060€ (-17.2%)
Marge achat-revente :-44 381€ (-31.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :183 941€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :911,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :52,12€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 963,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 363,95€
Coût de l'assurance :15 634,99€
Taxe foncière : 979,14€/an
Soit par mois : 81,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 815,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 044,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-228,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 406 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel si ancien
Quantité: 1 système pour 127 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 127 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 201 €(466 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:8 001€
    Isolation combles: 127 m² × 63€/m² = 8001€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 750€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Tennie (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 001€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 816 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 791 €/an
Calcul : 816 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 174 €/an
Base de calcul : Emprunt de 183 941 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 625 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 979 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 201 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 980 €
Revenus locatifs : +9 791 €
Charges déductibles : -66 980 €
Résultat foncier Année 1 : -57 189 €(Déficit de 57 189 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 789 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 779 €/an
Revenus locatifs : +9 791 €
Charges déductibles : -7 779 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 012 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35788.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 75 075 €(65% de 115 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 730 €/an
Calcul : 75 075 € × 3,636% = 2 730 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 791 €66 986 €6 180 €-57 195 €21 400 €35 795 €35 795 €
29 987 €7 621 €6 016 €2 366 €--33 428 €
310 187 €7 451 €5 847 €2 736 €--30 692 €
410 391 €7 275 €5 671 €3 115 €--27 577 €
510 599 €7 094 €5 489 €3 505 €--24 072 €
610 810 €6 906 €5 301 €3 905 €--20 167 €
711 027 €6 711 €5 107 €4 315 €--15 852 €
811 247 €6 510 €4 906 €4 737 €--11 115 €
911 472 €6 302 €4 697 €5 170 €--5 945 €
1011 702 €6 087 €4 482 €5 615 €--330 €
1111 936 €5 864 €4 259 €6 072 €---
1212 174 €5 633 €4 029 €6 541 €---
1312 418 €5 395 €3 791 €7 023 €---
1412 666 €5 148 €3 544 €7 518 €---
1512 920 €4 893 €3 289 €8 026 €---
1613 178 €4 629 €3 025 €8 549 €---
1713 441 €4 356 €2 752 €9 085 €---
1813 710 €4 074 €2 469 €9 637 €---
1913 985 €3 781 €2 177 €10 203 €---
2014 264 €3 479 €1 875 €10 785 €---
2114 550 €3 166 €1 562 €11 383 €---
2214 840 €2 843 €1 238 €11 998 €---
2315 137 €2 508 €903 €12 629 €---
2415 440 €2 162 €557 €13 279 €---
2515 749 €1 803 €199 €13 946 €---
TOTAL313 621 €188 678 €89 364 €124 943 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 124 943 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 791 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 056 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 056 €-6 420 €+8 476 €
2+2 056 €0 €+2 056 €
3+2 056 €0 €+2 056 €
4+2 056 €0 €+2 056 €
5+2 056 €0 €+2 056 €
6+2 056 €0 €+2 056 €
7+2 056 €0 €+2 056 €
8+2 056 €0 €+2 056 €
9+2 056 €0 €+2 056 €
10+2 056 €0 €+2 056 €
11+2 056 €+1 723 €+333 €
12+2 056 €+1 962 €+94 €
13+2 056 €+2 107 €-51 €
14+2 056 €+2 255 €-199 €
15+2 056 €+2 408 €-352 €
16+2 056 €+2 565 €-509 €
17+2 056 €+2 726 €-670 €
18+2 056 €+2 891 €-835 €
19+2 056 €+3 061 €-1 005 €
20+2 056 €+3 236 €-1 180 €
21+2 056 €+3 415 €-1 359 €
22+2 056 €+3 599 €-1 543 €
23+2 056 €+3 789 €-1 733 €
24+2 056 €+3 984 €-1 928 €
25+2 056 €+4 184 €-2 128 €
Total+51 400 €+37 483 €+13 917 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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