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Vds appartement t3 dijon lac

Bien expiré
VilleDijon (21)
Surface61m²
Coût Total128 720€
Loyer Annuel8 862€
Rentabilité6.88%
Cashflow/mois-11€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 1 295,08 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Idéal investisseur ou 1er achat. Vds T3, 61 m², 2 chambres, très lumineux, vue dégagée, parquet, nombreux rangements. Proximité bus, commerces, écoles. A 5 mn du canal. Classement DPE : E ; GES : D. 79 000 €

Ville : Dijon
Département : Côte-d'Or
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 21000
Coordonnées : 47.319620, 5.001140
Total : 128 720€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 43 400€
Valeur du bien : 122 400€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61m²
Loyer prédit : 12.11€/m²/mois
Fourchette : 9.64€ - 15.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 738€/mois
Loyer annuel estimé : 8862€/an
Fourchette totale : 588€ - 927€/mois
Fourchette annuelle : 7060€ - 11124€/an
Rentabilité brute :6.88%
Fourchette de rentabilité :5.48% - 8.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 000 €/m²
Basé sur :199 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :61 000 €
Prix d'achat :79 000 €
Décote à l'achat :+18 000€ (+29.5%)
Marge achat-revente :-67 720€ (-111.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :128 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :638,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :37,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 675,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 741,89€
Coût de l'assurance :11 263,00€
Taxe foncière : 886,20€/an
Soit par mois : 73,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 738,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 749,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-11,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer un ancien système de chauffage
Quantité: 1 système pour 61 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - nécessite rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 assumé - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 400 €(711 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 700€
  • Menuiseries:5 400€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:19 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:1 000€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres - Électricité:300€
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 150€ = 300€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dijon (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 738 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 862 €/an
Calcul : 738 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 334 €/an
Base de calcul : Emprunt de 128 720 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 451 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 886 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 070 €
Revenus locatifs : +8 862 €
Charges déductibles : -49 070 €
Résultat foncier Année 1 : -40 208 €(Déficit de 40 208 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 808 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 670 €/an
Revenus locatifs : +8 862 €
Charges déductibles : -5 670 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 192 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18808.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 862 €49 074 €4 338 €-40 212 €21 400 €18 812 €18 812 €
29 039 €5 559 €4 223 €3 480 €--15 333 €
39 220 €5 440 €4 104 €3 780 €--11 553 €
49 404 €5 317 €3 981 €4 087 €--7 466 €
59 593 €5 190 €3 853 €4 403 €--3 064 €
69 784 €5 058 €3 721 €4 726 €---
79 980 €4 922 €3 585 €5 058 €---
810 180 €4 781 €3 444 €5 399 €---
910 383 €4 635 €3 298 €5 749 €---
1010 591 €4 484 €3 147 €6 107 €---
1110 803 €4 327 €2 991 €6 475 €---
1211 019 €4 166 €2 829 €6 853 €---
1311 239 €3 998 €2 662 €7 241 €---
1411 464 €3 825 €2 489 €7 639 €---
1511 693 €3 646 €2 310 €8 047 €---
1611 927 €3 461 €2 124 €8 466 €---
1712 166 €3 269 €1 933 €8 896 €---
1812 409 €3 071 €1 734 €9 338 €---
1912 657 €2 866 €1 529 €9 791 €---
2012 910 €2 653 €1 317 €10 257 €---
2113 168 €2 434 €1 097 €10 735 €---
2213 432 €2 206 €870 €11 225 €---
2313 700 €1 971 €635 €11 729 €---
2413 974 €1 728 €391 €12 246 €---
2514 254 €1 476 €140 €12 778 €---
TOTAL283 852 €139 560 €62 742 €144 292 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 144 292 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 862 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 861 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 861 €-6 420 €+8 281 €
2+1 861 €0 €+1 861 €
3+1 861 €0 €+1 861 €
4+1 861 €0 €+1 861 €
5+1 861 €0 €+1 861 €
6+1 861 €+499 €+1 362 €
7+1 861 €+1 517 €+344 €
8+1 861 €+1 620 €+241 €
9+1 861 €+1 725 €+136 €
10+1 861 €+1 832 €+29 €
11+1 861 €+1 943 €-82 €
12+1 861 €+2 056 €-195 €
13+1 861 €+2 172 €-311 €
14+1 861 €+2 292 €-431 €
15+1 861 €+2 414 €-553 €
16+1 861 €+2 540 €-679 €
17+1 861 €+2 669 €-808 €
18+1 861 €+2 801 €-940 €
19+1 861 €+2 937 €-1 076 €
20+1 861 €+3 077 €-1 216 €
21+1 861 €+3 220 €-1 359 €
22+1 861 €+3 368 €-1 507 €
23+1 861 €+3 519 €-1 658 €
24+1 861 €+3 674 €-1 813 €
25+1 861 €+3 833 €-1 972 €
Total+46 525 €+43 288 €+3 237 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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