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maison vente 3 pieces landelles 86m2

Bien expiré
VilleLandelles (28)
Surface86m²
Coût Total162 092€
Loyer Annuel9 804€
Rentabilité6.05%
Cashflow/mois-123€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 107 900 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 1 254,65 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Charmante Maison à Rénover avec Vaste Terrain à Landelles Cette charmante maison à rénover est une réelle opportunité pour les amateurs de rénovation et de projets de transformation. Située dans la paisible commune de Landelles, cette maison offre un immense potentiel pour devenir un véritable bijou. D'une surface habitable de 66m², cette maison est idéale pour exprimer votre créativité et façonner un espace de vie à votre image. Avec une parcelle de terrain de 2116m², vous aurez la possibilité de créer un magnifique jardin paysager, un potager biologique ou encore un espace de détente extérieur pour profiter des journées ensoleillées. L'intérieur de la maison offre actuellement 4 pièces à agencer selon vos envies. Aucune contrainte architecturale ne limite vos projets de rénovation. Vous pourrez laisser libre cours à votre imagination pour créer une cuisine conviviale, des chambres douillettes et un espace de vie lumineux. L'exposition sud de la maison garantit une luminosité optimale tout au long de la journée, offrant une atmosphère chaleureuse et agréable. Du côté des équipements, cette maison est raccordée au réseau d'assainissement collectif, facilitant ainsi les démarches administratives liées à la rénovation. La maison est chauffée par un système individuel fonctionnant à l'électricité. Si vous êtes passionné par les projets de rénovation et que vous recherchez un bien offrant un potentiel exceptionnel, cette maison à Landelles est faite pour vous. N'attendez plus pour donner vie à vos projets et transformer cette maison en un lieu de vie unique, à votre image. Contactez-nous dès maintenant pour organiser une visite et laissez libre cours à votre imagination pour créer votre futur chez-vous.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE G indice 683 et classe CLIMAT C indice 25. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Eric Besnard mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Chartres sous le numéro 421558578, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Landelles
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28190
Total : 162 092€
Prix d'acquisition : 107 900€
Travaux : 45 560€
Valeur du bien : 153 460€
Frais de notaire : 8 632€
Coût estimé : 8 632€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86m²
Loyer prédit : 9.50€/m²/mois
Fourchette : 7.87€ - 11.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 817€/mois
Loyer annuel estimé : 9804€/an
Fourchette totale : 677€ - 986€/mois
Fourchette annuelle : 8124€ - 11832€/an
Rentabilité brute :6.05%
Fourchette de rentabilité :5.01% - 7.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 500 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :129 000 €
Prix d'achat :107 900 €
Décote à l'achat :-21 100€ (-16.4%)
Marge achat-revente :-33 092€ (-25.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :162 092€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :811,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :47,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 858,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 349,23€
Coût de l'assurance :14 183,05€
Taxe foncière : 980,42€/an
Soit par mois : 81,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 817,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 940,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-123,43€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 683 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 86 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 86 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 560 €(530 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 160€
    Isolation toiture: 86 m² × 60€/m² = 5160€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Salle de bain - Rénovation:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant sanitaires et carrelage)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Landelles (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 960€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 817 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 804 €/an
Calcul : 817 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 602 €/an
Base de calcul : Emprunt de 162 092 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 567 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 980 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 560 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 710 €
Revenus locatifs : +9 804 €
Charges déductibles : -52 710 €
Résultat foncier Année 1 : -42 906 €(Déficit de 42 906 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 506 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 150 €/an
Revenus locatifs : +9 804 €
Charges déductibles : -7 150 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 654 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21505.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 107 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 135 €(65% de 107 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 550 €/an
Calcul : 70 135 € × 3,636% = 2 550 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 804 €52 715 €5 607 €-42 911 €21 400 €21 511 €21 511 €
210 000 €7 008 €5 460 €2 992 €--18 519 €
310 200 €6 856 €5 308 €3 344 €--15 175 €
410 404 €6 699 €5 151 €3 706 €--11 469 €
510 612 €6 535 €4 988 €4 077 €--7 392 €
610 825 €6 366 €4 819 €4 458 €--2 934 €
711 041 €6 192 €4 644 €4 850 €---
811 262 €6 010 €4 463 €5 252 €---
911 487 €5 823 €4 275 €5 664 €---
1011 717 €5 628 €4 081 €6 089 €---
1111 951 €5 427 €3 880 €6 524 €---
1212 190 €5 219 €3 671 €6 971 €---
1312 434 €5 003 €3 455 €7 431 €---
1412 683 €4 780 €3 232 €7 903 €---
1512 936 €4 548 €3 001 €8 388 €---
1613 195 €4 309 €2 761 €8 887 €---
1713 459 €4 061 €2 513 €9 399 €---
1813 728 €3 804 €2 256 €9 925 €---
1914 003 €3 537 €1 990 €10 465 €---
2014 283 €3 262 €1 714 €11 021 €---
2114 569 €2 977 €1 429 €11 592 €---
2214 860 €2 681 €1 133 €12 179 €---
2315 157 €2 375 €827 €12 782 €---
2415 460 €2 058 €510 €13 402 €---
2515 770 €1 730 €182 €14 040 €---
TOTAL314 033 €165 603 €81 349 €148 430 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 148 430 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 804 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 059 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 059 €-6 420 €+8 479 €
2+2 059 €0 €+2 059 €
3+2 059 €0 €+2 059 €
4+2 059 €0 €+2 059 €
5+2 059 €0 €+2 059 €
6+2 059 €0 €+2 059 €
7+2 059 €+575 €+1 484 €
8+2 059 €+1 575 €+484 €
9+2 059 €+1 699 €+360 €
10+2 059 €+1 827 €+232 €
11+2 059 €+1 957 €+102 €
12+2 059 €+2 091 €-32 €
13+2 059 €+2 229 €-170 €
14+2 059 €+2 371 €-312 €
15+2 059 €+2 516 €-457 €
16+2 059 €+2 666 €-607 €
17+2 059 €+2 820 €-761 €
18+2 059 €+2 977 €-918 €
19+2 059 €+3 140 €-1 081 €
20+2 059 €+3 306 €-1 247 €
21+2 059 €+3 478 €-1 419 €
22+2 059 €+3 654 €-1 595 €
23+2 059 €+3 835 €-1 776 €
24+2 059 €+4 021 €-1 962 €
25+2 059 €+4 212 €-2 153 €
Total+51 475 €+44 529 €+6 946 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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